De Woningwet gaat over het werkterrein van de woningcorporaties. Zij moeten volgens deze wet ‘naar redelijkheid bijdragen aan het gemeentelijk beleid’. Ook is in de Woningwet vastgelegd dat de gemeenteraad een woonvisie vaststelt. Daaruit volgen prestatieafspraken met de corporatie in uw gemeente. Die is een belangrijke partner: de gemeente bouwt immers zelf geen woningen.
Woningcorporaties
Woningcorporaties bouwen in de regel de sociale huurwoningen (en eventueel middenhuurwoningen). De inwoners van uw gemeente die door hun inkomen of vanwege andere omstandigheden moeilijk passende en betaalbare huisvesting kunnen vinden, zijn vaak aangewezen op een sociale huurwoning van de corporatie. Het gaat dan om huishoudens met een inkomen van maximaal € 49.669 (1-persoons-huishouden) of € 54.847 (meerpersoons-huishouden) (bedragen 2025).
Gemeentelijke woonvisie
Corporaties moeten binnen de mogelijkheden die zij redelijkerwijs hebben een bod uitbrengen op het woonbeleid van de gemeente. Er moet dan wel een geldige woonvisie zijn. In die woonvisie is het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid voor ten hoogste de eerstvolgende 5 kalenderjaren neergelegd. De gemeente overlegt daarover met andere gemeenten, voor zover die gemeenten daarbij een rechtstreeks belang hebben.
In de woonvisie beschrijft de gemeenteraad wat hij wil op het brede terrein van het wonen. Dit gaat dus verder dan uitsluitend het werkgebied van de woningcorporaties. Ook bijvoorbeeld de realisatie van betaalbare koop en midden- en dure huur hoort thuis in de woonvisie. Of bijvoorbeeld beleid om de woningvoorraad beter te benutten. De woonvisie is vormvrij, het kan een uitgebreide volkshuisvestelijke agenda zijn of een beknopt ‘wensenlijstje’.
In een woonvisie kunt u uitgangspunten formuleren over bijvoorbeeld de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen: hoe hoog mogen de huren zijn? Welke woningvoorraad wilt u sowieso behouden en waar? Welke soort woningen moeten er nog bij komen? Op de Lokale Monitor Wonen kunt u precies nakijken hoe het met de betaalbaarheid in uw gemeente is gesteld.
In de woonvisie kunt u ook aangeven hoe u diverse specifieke doelgroepen gehuisvest zou willen zien, zoals ouderen, starters op de woningmarkt, mensen die aangewezen zijn op begeleid wonen, vergunninghouders en arbeidsmigranten.
Ook verkoop en liberaliseren van huurwoningen (sociale huurwoningen overhevelen naar het duurdere segment) is een issue waarover de gemeente een uitspraak kan doen in de woonvisie. Over de woonruimteverdeling kan de gemeente regels stellen op basis van de Huisvestingswet. De woonvisie is in dat verband vooral bedoeld om het achterliggende beleid vast te leggen.
Verder kunt u in de woonvisie vermelden wat de inzet is van de gemeente op het gebied van leefbaarheid van wijken en buurten en wat u van de corporatie verwacht. Naast het bouwen en beheren van sociale huurwoningen hebben corporaties – samen met de gemeente en andere partners – de taak om hieraan bij te dragen.
Prestatieafspraken
Uit de woonvisie volgen prestatieafspraken. Dat zijn de afspraken die uw college van B en W elk jaar maakt met corporaties die werken in de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging. Die gaan over het aantal te bouwen sociale huurwoningen, de betaalbaarheid, verduurzaming en de staat van onderhoud van de woningen, en leefbaarheid.
Bij de afspraken met corporaties over verduurzaming is aandacht nodig voor de balans tussen energie-investeringen en woonlasten: in welke mate kunnen zittende en toekomstige huurders meebetalen aan de investeringen en toch hun woonlasten binnen de perken houden? In de prestatieafspraken zullen huurdersorganisaties hierbij een belangrijke rol spelen.
Corporaties zijn dus belangrijke partners van de gemeente als het om het wonen gaat. Het college wordt jaarlijks op diverse manieren geïnformeerd over de financiële positie van de woningcorporatie. Op die manier weet de gemeente wat ze van de corporatie kan verwachten. We adviseren u om u hierover goed te laten informeren.
Actualiteit: Wet versterking regie volkshuisvesting
Er is nieuwe wetgeving in voorbereiding. De Wet versterking regie volkshuisvesting zal naar verwachting in 2026 in werking treden. Vanwege deze nieuwe wet wordt de Woningwet op een aantal onderdelen gewijzigd. Zo vervalt de verplichting om een woonvisie op te stellen en zullen gemeenten een volkshuisvestingsprogramma moeten opstellen. Anders dan bij een woonvisie zijn er inhoudelijke onderwerpen die in een volkshuisvestingsprogramma altijd aan de orde moeten komen.
Zo is als doelstelling opgenomen dat alle gemeenten toewerken naar een woningvoorraad die voor 30% bestaat uit woningen in het sociale segment. Om hiertoe te komen moet in gemeenten met een relatief beperkt sociaal segment, meer sociaal worden gebouwd. En in gemeenten met een hoger sociaal segment, moet meer in het middensegment (middenhuur en sociale koop) worden gebouwd.
In regionaal verband worden hierover afspraken gemaakt, zodat per regio en per provincie 30% sociaal en 2/3 betaalbaar wordt gebouwd. Als gemeenten er onderling niet uitkomen, of er wordt te weinig sociale huur geprogrammeerd, dan regelt de wet dat de provincie ingrijpt. Op grond van woondeals is afgelopen jaren al gewerkt aan het doel van 30% sociale woningbouw.
De VNG werkt samen met het ministerie van VRO aan een handreiking om gemeenten op weg te helpen.