De taskforce is gekoppeld aan de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) waarvoor het Rijk een miljard euro beschikbaar heeft gesteld. De woningcorporaties tekenden echter in voor een totaalbedrag van 2,6 miljard euro. Dat honoreerde BZK onder de voorwaarde snel 150.000 sociale nieuwbouwwoningen te bouwen. Afgesproken is in de komende twee jaar te starten, met als doel de nieuwbouw te versnellen naar 25.000 woningen per jaar. Ook worden er 10.000 flexwoningen gebouwd. Daarnaast spreken de partijen af om het aanbod van middenhuur en goedkope koop door corporaties te stimuleren.

Harriët Tiemens (GroenLinks) is wethouder in Nijmegen en de nieuwe voorzitter van de VNG-commissie Ruimte, Wonen en Mobiliteit. Zij meldt dat de taskforce enkele keren bijeen is geweest om te werken aan een plan van aanpak. Over de aanpak in de praktijk kan ze dus nog niet veel zeggen. ‘De bestuurlijke afspraken zijn in ieder geval duidelijk’, zegt ze. ‘Vraag voor de taskforce is, hoe die aantallen in enkele jaren weg te zetten zijn. Het vraagt in ieder geval om intensieve samenwerking tussen de overheden, alleen al om de cijfers rond tekorten en productie voor iedereen helder te krijgen. De taskforce zal daar een monitoringssysteem voor opzetten.’

Vreselijk ingewikkeld
Nu nog worden er jaarlijks 14.000 sociale huurwoningen gebouwd. Het opvoeren van de productie naar 25.000 betekent nogal een versnelling. Als het gaat over de complexe gebiedsontwikkelingen in steden, signaleert de wethouder met name vertraging in het voortraject. ‘Daar spelen zaken die door verschillende partijen moeten worden geregeld, zoals investeringen in het openbaar vervoer die nodig zijn om nieuwbouw te faciliteren, of om bodemsanering of het opruimen van oude industrie. Dat maakt binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vreselijk ingewikkeld. De stad knapt er enorm van op, maar het is kostbaar. Naast de woningbouwopgaven moet de gemeente met allerlei sectoren afzonderlijk onderhandelen en medefinanciering zien te organiseren. Dat kost ontzettend veel tijd, dus daar probeert de taskforce iets aan te doen.’

Extra middelen en meer armslag voor corporaties zijn daarbij nodig. Vandaar dat de verplichte markttoets drie jaar buiten werking is gesteld. Corporaties kunnen daardoor ook middenhuurwoningen tot 1.000 euro bouwen. Daar is grote behoefte aan. De markt pakt dit vaak niet op, maar de markttoets die corporaties moeten uitvoeren om dat te bewijzen, werkt vaak vertragend.  

We kunnen niet zonder investeringsgelden

Tiemens wijst ook op de mogelijkheden die partijen zelf hebben. Bouwbedrijven kunnen de productie versnellen door industrieel te bouwen. ‘Het helpt nogal als je in enkele weken een heel woonwijkje kunt neerzetten, omdat de huizen al in de fabriek zijn geprefabriceerd. Denk ook aan de mogelijkheden van flexibele woningen. Die zijn na tien jaar te verplaatsen om tijdelijke problemen elders op te lossen. Dat kan goed werken. Probeer niet alles in een keer vast te zetten. Om de woningnood te ledigen, zullen we van alles moeten uitproberen.’

Fonds
Tiemens is blij met de regeling. Maar er is meer nodig om complexe gebiedsopgaven op te pakken. De G40 en de VNG lobbyen voor een budget vergelijkbaar met het vroegere Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Een belangrijk onderdeel van woonplannen van het kabinet voor 2021 is een fonds van 450 miljoen euro, bedoeld om te investeren in de leefbaarheid en duurzaamheid van kwetsbare wijken. Daarmee kunnen wijken met leefbaarheidsproblemen integraal worden aangepakt. Zestien steden hebben het voortouw genomen.

Tiemens: ‘Wij vragen het volgende kabinet daar structureel geld voor vrij te maken. Toen het Rijk ophield met het ISV, zagen we de wijken in steden achteruitkachelen. We kunnen niet zonder die investeringsgelden. Het hele pallet is nodig, we moeten zowel in leefbaarheid als in sociale woningbouw investeren. En het geld moet ontschot worden. We zijn vaak jaren kwijt met heen en weer shoppen tussen alle partijen die erover gaan. Die voorbereidingstijd moet sterk worden ingekort.’

Vroeger konden woningcorporaties ruim investeren. Maar in de Woningwet is die bewegingsruimte nu sterk ingeperkt. Het is daarom belangrijk dat de rijksoverheid de verhuurderheffing afschaft, zegt Tiemens. ‘Daardoor kunnen corporaties ruim investeren in de leefbaarheid en het verduurzamen van wijken. Dat geeft lucht. De investeringscapaciteit van woningcorporaties hoort gewoon op orde te zijn.’

Om de woningnood te ledigen, zullen we van alles moeten uitproberen

Woonagenda
Of de taskforce als een soort van vliegende keeper gaat functioneren, kan Tiemens nog niet zeggen. Dat moet nog blijken. Tegelijkertijd is er namelijk ook een initiatief vanuit Aedes om met andere partijen tot een woonagenda met de volgende regering te komen. ‘Hoe dat allemaal in elkaar grijpt, zullen we zien. De taskforce is er om te versnellen. De instrumenten die we daarvoor nodig hebben, gaan mee in het bod richting het nieuwe kabinet. Wat mij betreft wordt de taskforce in ieder geval geen politieagent die ongevraagd adviezen geeft om bouwplannen tijdig hard te maken. Wel is het zo dat woningcorporaties die een korting op de verhuurderheffing krijgen, een commitment zijn aangegaan over extra bouwproductie. Als ze die van geen kant halen, dan is er natuurlijk wel even een gesprek nodig.’

Durven
Bij de complexe gebiedsopgaven zullen gemeenten, woningbouwcorporaties en andere partijen nauwer moeten samenwerken, met meer prestatiegerichte afspraken over de ontwikkeling van die locaties, zegt wethouder Tiemens. Dat vergt wel iets in de samenwerking. ‘Dat klinkt simpel, het feit dat wij nog niet zo werken geeft aan hoe ingewikkeld het is. Iedereen heeft zo z’n eigen belangen en verantwoordingslijnen, dat moet allemaal bij elkaar komen. Iedereen wil zijn doelen realiseren in gebiedsontwikkeling, partijen moeten dan ook met open boeken aan tafel durven zitten. Het vergt veel vertrouwen en een hoge organisatiegraad op bestuurlijk en ambtelijk niveau.’

Integraal werken
Ook de verschillende departementen zullen meer integraal moeten gaan werken. Volgens Tiemens vormt de Nationale Omgevingsvisie daar een mooi instrument voor. Die geeft voor bepaalde ontwikkelingsgebieden al aan dat ze een integrale aanpak behoeven. ‘In algemene zin zou het heel erg helpen als de uitwisseling tussen ministeries soepeler verloopt. Dat is ingewikkeld, want de begrotingen van ministeries zijn wetten. Colleges kunnen met een gezamenlijke begroting her en der nog wat schuiven. Dus het is niet zozeer een verwijt dat ik dit aankaart, maar we komen wel in een volgende fase van organiseren. Niets is meer gemakkelijk. Het land is dichtbevolkt, moeilijke locaties in de stad worden niet bebouwd en mobiliteitsnetwerken zitten behoorlijk vol.’

Ontwikkeling is volgens de Nijmeegse wethouder per definitie ingewikkeld. Vroeger deed de woningbouwcorporatie ‘iets’ in haar wijkje, in afstemming met de gemeente die ‘iets’ in de openbare ruimte deed. Nu moeten gemeenten, Rijk en corporaties tot gebiedsontwikkeling en verduurzaming zien te komen, met rendabele businesscases voor warmtenetten, herstructurering en nieuwbouw. ‘Daarom moeten we nog sterker met elkaar samenwerken. Als de taskforce daaraan kan bijdragen, komt de versnelling op gang.’  

Stadsgrenzen
Tiemens gaat ervan uit dat het de bedoeling blijft voornamelijk binnen de stadsgrenzen te bouwen en niet in weilanden, al is dat laatste gemakkelijker. Ze vindt het belangrijk deze discussie genuanceerd te voeren. Er zijn plekken denkbaar in het buitengebied die heel erg zouden opknappen door daar wat woningen toe te voegen. Bijvoorbeeld voor de afronding van een dorpskern, of voor het opruimen van een oud bedrijventerreintje of van agrarische bedrijven die leeg komen te staan.
‘Dat zijn plekken waar iedereen baat bij heeft om ze op te knappen en woningbouw toe te voegen. Als het om grote locaties gaat, spelen ook aspecten als mobiliteit, leefklimaat en voorzieningen een rol. De huisjes heb je dan wel snel gebouwd, maar de voorzieningen niet. Als je die ook nog eens moet aanleggen, is het nog maar de vraag of bouwen op een weiland goedkoper is. Dan is het waarschijnlijk beter een oude, lelijke en vaak onveilige plek in de stad op te knappen die in de buurt van goede voorzieningen ligt.’