Gemeenten hebben een sturende rol als het gaat om wonen. In het ruimtelijk beleid worden bouwlocaties vastgelegd. Gemeenten bepalen via hun grondbeleid mede de ontwikkeling van nieuwe woningen. In een woonvisie komen alle aspecten van het wonen aan bod: kwantiteit, kwaliteit, locaties, woonruimteverdeling, doelgroepen, de rol van woningcorporaties. Dit vormt weer de basis voor prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties. Daarnaast hebben gemeenten via de Huisvestingswet de bevoegdheid om te bepalen wie voorrang krijgt bij woningen, en hoe een woning mag worden gebruikt. Gemeenten handhaven de landelijke regels voor goed verhuurderschap en hebben de mogelijkheid om gebieden aan te wijzen waar verhuurders een vergunning nodig hebben.
Nieuws
Haperende uitvoeringskracht: Bouwen en wonen
In het onderzoek Haperende uitvoeringskracht in de fysieke leefomgeving zijn 3 thema’s nader onderzocht: Bodem en ondergrond, Bouwen en Wonen en Invoering Omgevingswet. In deze casestudies worden de belangrijkste knelpunten aangestipt en worden de effecten op de uitvoeringskracht inzichtelijk gemaakt.
Woonwagenbeleid
Het beleidskader Gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid vormt een basis voor gemeenten om het lokale woonbeleid vast te stellen, waarbij zij rekening moeten houden met de wensen van woonwagenbewoners en moeten voorzien in voldoende standplaatsen. De VNG heeft hiervoor de Wegwijzer gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid opgesteld.
Vraag en antwoord Leegstandwet
-
Per woonruimte wordt een vergunning voor tijdelijke verhuur aangevraagd en afgegeven. Als voor verschillende woonruimten in een complex een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt aangevraagd, moet de gemeente formeel per woonruimte beschikken en leges heffen. De gemeente zal dergelijke aanvragen echter gecombineerd behandelen. Dat kan een overweging zijn om voor een ander tariefstelsel te kiezen. Dit voorkomt dat de eigenaar van een complex onevenredig veel legeskosten moet betalen. Het college kan daarvoor besluiten om – met toepassing van de hardheidsclausule van artikel 63 Algemene wet inzake rijksbelastingen en vooruitlopend op een wijziging van de legesverordening – goed te keuren dat bij complexgewijze aanvragen het tarief slechts eenmaal wordt toegepast (beleidsregel). De tariefbepaling in de legesverordening moet de raad dan vervolgens overeenkomstig vaststellen. In verband daarmee is het verstandig om de beleidsregel vooraf aan de raad voor te leggen. Wij hebben deze bepaling inmiddels ook in onze modelverordening leges opgenomen. Mogelijk staat deze zin dus intussen al in uw legesverordening
De tariefbepaling in de legesverordening zou als volgt kunnen luiden (nieuw is subonderdeel 1.12.2):
Hoofdstuk 12 Leegstandwet1.12.1
Het tarief bedraagt voor het in behandeling nemen van een aanvraag:
1.12.1.1
tot het verlenen van een vergunning tot tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet
€ ...;
1.12.1.2
tot het verlengen van een vergunning tot tijdelijke verhuur van woonruimte als bedoeld in artikel 15, negende lid van de Leegstandwet
€ ....
1.12.2
Indien aanvragen als bedoeld in de subonderdelen 1.12.1.1 en 1.12.1.2 gelijktijdig worden ingediend en woonruimten in hetzelfde gebouw, zoals een flat, een school of een kantoor betreffen, worden de in die subonderdelen bedoelde leges slechts eenmaal geheven. Dit geldt ook als het gaat om een geheel van huurwoningen bestemd voor sloop of renovatie of te koop staande huurwoningen waarvoor gelijktijdig aanvragen worden ingediend.
-
Echtgenoten (en geregistreerd partners) zijn van rechtswege medehuurder, art. 7:266 lid 1 BW. Daar heeft een verhuurder niets over te zeggen. Samenwonende/inwonende partners kunnen een verzoek indienen bij de verhuurder om als medehuurder aangemerkt te worden. Als de verhuurder daarmee niet instemt, kunnen ze de rechter vragen de inwonende partner aan te merken als medehuurder (7:267 BW). De artikelen 7:266 en 7:267 BW zijn niet buiten toepassing verklaard in de Leegstandwet (art. 15 Lw). Maar bij tijdelijke verhuur zal waarschijnlijk niet gauw sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, als niet al bij de aanvang van de tijdelijke huur sprake was van partners/medehuurders (medeondertekenaars van het huurcontract). Dus het is de vraag of rechters samenwonende partners inderdaad tot medehuurder zullen benoemen.
De rechtsgevolgen van medehuurderschap bij tijdelijke verhuur zijn voor verhuurders trouwens redelijk beperkt, omdat ook de hoofdhuurder immers geen huurbescherming heeft. Wel zet de medehuurder de tijdelijke huurovereenkomst voort als de hoofdhuurder de woning heeft verlaten.
-
Ook bij tijdelijke verhuur mag de verhuurder jaarlijks een huurverhoging voorstellen. Dat is namelijk geregeld in de artikelen 7:248 en 7:250-253 BW en die zijn in de Leegstandwet niet buiten toepassing verklaard (art. 15 Lw). Als de gemeente in de vergunning een maximale huurprijs heeft bepaald - en dus de regels voor gereguleerde huur (= niet-geliberaliseerd) van toepassing zijn - dan is de verhuurder gebonden aan de maximale huurverhoging en de maximale huurprijs die in de vergunning genoemd is. Dit is van toepassing op woonruimte in een gebouw, huurwoningen bestemd voor sloop of renovatie en te koop staande huurwoningen.
Als de tijdelijke verhuur geliberaliseerd is - dus bij nieuwe vergunningen voor koopwoningen - dan is de verhuurder niet gebonden aan een maximale huurverhoging of een maximale huurprijs. Wel geldt dat de huur niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden verhoogd mag worden (7:247 jo 7:251 BW).
Agenda
Meest recente discussies op het VNG-forum
Hoe zit het met het aanbod sociale huurwoningen in uw gemeente?
Bekijk de cijfers over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in de sociale huursector in uw gemeente op de Lokale Monitor Wonen op waarstaatjegemeente.nl
