Woonbeleid

Per woonruimte wordt een vergunning voor tijdelijke verhuur aangevraagd en afgegeven. Als voor verschillende woonruimten in een complex een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt aangevraagd, moet de gemeente formeel per woonruimte beschikken en leges heffen. De gemeente zal dergelijke aanvragen echter gecombineerd behandelen. Dat kan een overweging zijn om voor een ander tariefstelsel te kiezen. Dit voorkomt dat de eigenaar van een complex onevenredig veel legeskosten moet betalen. Het college kan daarvoor besluiten om – met toepassing van de hardheidsclausule van artikel 63 Algemene wet inzake rijksbelastingen en vooruitlopend op een wijziging van de legesverordening – goed te keuren dat bij complexgewijze aanvragen het tarief slechts eenmaal wordt toegepast (beleidsregel). De tariefbepaling in de legesverordening moet de raad dan vervolgens overeenkomstig vaststellen. In verband daarmee is het verstandig om de beleidsregel vooraf aan de raad voor te leggen. Wij hebben deze bepaling inmiddels ook in onze modelverordening leges opgenomen. Mogelijk staat deze zin dus intussen al in uw legesverordening

De tariefbepaling in de legesverordening zou als volgt kunnen luiden (nieuw is subonderdeel 1.12.2):
Hoofdstuk 12 Leegstandwet

Echtgenoten (en geregistreerd partners) zijn van rechtswege medehuurder, art. 7:266 lid 1 BW. Daar heeft een verhuurder niets over te zeggen. Samenwonende/inwonende partners kunnen een verzoek indienen bij de verhuurder om als medehuurder aangemerkt te worden. Als de verhuurder daarmee niet instemt, kunnen ze de rechter vragen de inwonende partner aan te merken als medehuurder (7:267 BW). De artikelen 7:266 en 7:267 BW zijn niet buiten toepassing verklaard in de Leegstandwet (art. 15 Lw). Maar bij tijdelijke verhuur zal waarschijnlijk niet gauw sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, als niet al bij de aanvang van de tijdelijke huur sprake was van partners/medehuurders (medeondertekenaars van het huurcontract). Dus het is de vraag of rechters samenwonende partners inderdaad tot medehuurder zullen benoemen.

De rechtsgevolgen van medehuurderschap bij tijdelijke verhuur zijn voor verhuurders trouwens redelijk beperkt, omdat ook de hoofdhuurder immers geen huurbescherming heeft. Wel zet de medehuurder de tijdelijke huurovereenkomst voort als de hoofdhuurder de woning heeft verlaten.

Ook bij tijdelijke verhuur mag de verhuurder jaarlijks een huurverhoging voorstellen. Dat is namelijk geregeld in de artikelen 7:248 en 7:250-253 BW en die zijn in de Leegstandwet niet buiten toepassing verklaard (art. 15 Lw). Als de gemeente in de vergunning een maximale huurprijs heeft bepaald - en dus de regels voor gereguleerde huur (= niet-geliberaliseerd) van toepassing zijn - dan is de verhuurder gebonden aan de maximale huurverhoging en de maximale huurprijs die in de vergunning genoemd is. Dit is van toepassing op woonruimte in een gebouw, huurwoningen bestemd voor sloop of renovatie en te koop staande huurwoningen.
Als de tijdelijke verhuur geliberaliseerd is - dus bij nieuwe vergunningen voor koopwoningen - dan is de verhuurder niet gebonden aan een maximale huurverhoging of een maximale huurprijs. Wel geldt dat de huur niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden verhoogd mag worden (7:247 jo 7:251 BW).