Wethouder Geert Gerrits (Kernachtig Wijchen) is trots op het Woonfonds bestaande wijken dat de gemeente Wijchen in het leven heeft geroepen. ‘Het is een Wijchens idee. En ook best een uniek idee, hoor ik van anderen.’ Net als bijna alle andere gemeenten heeft Wijchen een woningtekort, zegt de wethouder. Daarom is er veel aandacht voor nieuwbouw. Gerrits: ‘Dat is heel mooi en hartstikke nodig, maar we moeten ook oog blijven houden voor bestaande wijken. Want 90 procent van de woningen staat er al en dáár liggen de grootste opgaven.’ 
Bij nieuwbouw, zegt Gerrits, kun je een woning direct toekomstbestendig maken en aanpassen aan de woon- en duurzaamheidsbehoeften van dit moment. Bij bestaande wijken is dat niet zo. De wethouder: ‘De bestaande wijken hebben te maken met keuzes uit het verleden. En dat betekent vaak: eenzijdig opgezet, geen inwonersmix, niet duurzaam of klimaatbestendig. Vaak is de openbare ruimte versteend en staan er een heleboel auto’s geparkeerd. Tegenwoordig hebben we natuurlijk compleet andere wensen. Wat wij met het Woonfonds willen doen, is investeren in die bestaande wijken. Dáár waar dat het hardst nodig en het meest effectief is.’

6 miljoen

‘We hebben in Wijchen veel eengezinswoningen met drie slaapkamers en een zolder’, gaat Gerrits verder. ‘Maar er is eigenlijk steeds meer behoefte aan woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, en aan levensloopbestendige woningen. Wil je dat voor elkaar krijgen en wil je de openbare ruimte groener en klimaatbestendig maken, dan is daar substantieel geld voor nodig.’
Een gat dat in de toekomst door het Woonfonds wordt ingevuld. ‘Op dit moment lopen er twee grootschalige nieuwbouwontwikkelingen’, zegt Gerrits. ‘In de wijk Huurlingsedam en in Wijchen-West realiseren we samen zo’n 1.800 woningen. Minder dan de helft van het aantal woningen in zo’n nieuwe wijk is vrije sector. Voor iedere vrijesectorwoning hebben we met beide ontwikkelaars afgesproken dat zij een bijdrage doen van 10.000 euro in het fonds. Dat levert in een keer een bedrag op van 6 miljoen euro. Daar kunnen we natuurlijk echt wat mee.’ 
Het Woonfonds wordt zo dus echt de link tussen oud en nieuw. Gerrits: ‘Door geld te onttrekken aan de grote nieuwbouwprojecten kunnen we investeren in bestaande wijken.’ Te beginnen met Wijchen-Zuid, zo is besloten na een motie vanuit de gemeenteraad. ‘De afgelopen jaren hebben we daar in een aantal buurten al onderzoek gedaan naar toekomstbestendigheid met als conclusie dat als er niks aan deze buurten zou gebeuren, ze gaandeweg kunnen afglijden naar onaantrekkelijke plekken om te wonen.’

Als er niks aan deze buurten gebeurt, zouden ze kunnen afglijden

Haalbaar

Bang dat de bijdrage van 10.000 euro projectontwikkelaars zal afschrikken om nog in Wijchen aan de slag te gaan, is Gerrits niet. ‘De ontwikkelaars hebben het vertrouwen dat ze inclusief de afdracht van die 10.000 euro per woning nog steeds een haalbaar plan hebben. Anders zouden ze de handtekening niet hebben gezet. Zo simpel is het. Voor ons staat de kwaliteit altijd voorop. Uiteindelijk willen we aantrekkelijke woonwijken realiseren waar mensen ook over dertig jaar nog prettig kunnen wonen en leven.’ 
Ook is Gerrits niet bang dat de ontwikkelaars die meerprijs doorberekenen aan de kopers. ‘Uiteindelijk is er gewoon een marktprijs en daar kun je als verkoper echt niet boven gaan zitten. In het verleden voerden gemeenten actieve grondpolitiek. Ze kochten landbouwgrond en als ze die na verloop van jaren omzetten naar een woonbestemming kreeg die grond ineens veel waarde, die rechtstreeks naar de gemeentekas ging. De risico’s lagen dan bij de gemeente. 
‘Zo gaat het al lang niet meer. En wat wij nu doen, is de winst die vroeger rechtstreeks bij de gemeente terechtkwam, ophalen bij de ontwikkelaar. Maar niet alles, want zij nemen het risico en niet wij. Onder de streep komt het op hetzelfde neer. Doe je dat niet, dan laat je geld liggen. Het Woonfonds levert een mooi bedrag op. Maar we onderzoeken ook of eventueel een vorm van cofinanciering mogelijk is met een woningcorporatie of de provincie. 
Dan zouden we elke Wijchense euro misschien zelfs kunnen verdubbelen en wordt die nog meer waard. De eerste gesprekken hiervoor zijn inmiddels gestart.’

Veerkrachtige wijken

Omdat het Woonfonds niet alles in een keer kan aanpakken, wordt gestart op de plekken in Wijchen-Zuid waar dat het hardst nodig is. Dat zijn relatief dichtbebouwde en versteende buurten met een eenzijdige woningsamenstelling, en er wordt veel geparkeerd aan de straat, weet Gerrits. ‘Door het creëren van een mix krijg je allerlei verschillende inkomensgroepen door elkaar. En dát moeten we hebben. Dat zorgt voor veerkrachtige wijken met inwoners die in staat zijn naar elkaar om te kijken. Vroeger hadden we daar blijkbaar een andere kijk op. Door in sommige wijken alle sociale huur bij elkaar te zetten en in andere wijken alle duurdere koopwoningen.’ 
Wat andere gemeenten van het verhaal van Wijchen kunnen leren, heeft volgens Gerrits vooral te maken met hoe je het gesprek aangaat met een ontwikkelaar. ‘Vaak ben je in gesprek over een plek om daar iets te bouwen. Dat gaat onder andere over geld. Als je uit zo’n project extra geld wilt onttrekken, laat dan concreet zien wat je hiermee gaat doen. Wij hebben de ontwikkelaars ervan kunnen overtuigen dat we gaan investeren in bestaande wijken. Blijkbaar vindt een ontwikkelaar het helemaal niet raar als de gemeente een deel van de opbrengst op een andere plek wil inzetten. Tot voor kort was daar geen wettelijke basis voor en ging dat op grond van overleg. Maar nu met de nieuwe Omgevingswet kun je het juridisch borgen zodat je het ook daadwerkelijk kunt afdwingen. Dat hebben wij nog niet gedaan. Bij ons ging het nog in overleg. We hebben de ontwikkelaars wel het vertrouwen kunnen geven dat dit niet is om de gemeentekas te vullen, maar dat ook zij zien dat die bijdrage echt terugkomt in de woonopgave van de gemeente. Heel recent heeft onze raad het Woonfonds ook officieel bekrachtigd. Daarmee laten we ook zien dat we echt waarmaken wat we hebben beloofd.’