In de Woondeals hebben de overheden afspraken gemaakt over de bouw van één miljoen woningen tot 2030. Geen sinecure, onder de huidige omstandigheden. Plannen zijn er genoeg, nu de woningen nog. 
Martin Bosch zet in op een betere samenwerking tussen markt en overheid. Dat zorgt voor een planlijst waar partijen mee uit de voeten kunnen. Nut en noodzaak bewijzen zich. Bosch gebruikt de methode al ruim zes jaar als directeur van Woningmakers NL. De werkwijze wordt nu gebruikt voor de regionale versnellingstafels om de forse woningbouwambitie te realiseren. Bosch is voormalig directeur stadsontwikkeling in Alkmaar en lid van het Expertteam Woningbouw van het ministerie van BZK. Hij zegt: ‘Het helpt als je de buitenwereld wat meer op het stadhuis toelaat.’

In welke van de verschillende stadia van een woningbouwplan (de initiatief-, kaderstellende, procedurele en bouwfase) valt voor de gemeente de meeste tijdwinst te behalen?
‘Bij de eerste twee. Bij de initiatieffase gaat het uiteindelijk om een eenvoudige bestuurlijke uitspraak om al dan niet mee te gaan in een woningbouwproject. De overheid vindt het vaak lastig ja te zeggen op een principeverzoek. Dan denkt men: we zitten eraan vast. Stemt de gemeente in, dan is de volgende stap het uitwerken van de kaders en de voorwaarden. Ook daar kan de gemeente lang over doen. Dat is om twee redenen niet gewenst. Het kost ten eerste tijd en geld. Daarnaast: hoe korter het duurt, hoe kleiner de kans dat externe omstandigheden wijzigen. Bijvoorbeeld als door een crisis het programma moet worden aangepast, of nieuw beleid effect gaat krijgen.

De overheid vindt het vaak lastig ja te zeggen op een principeverzoek
 

‘Denk vooral aan het begin heel goed na en maak duidelijke keuzes over woningen, infrastructuur en het groen. Er gaat veel tijd verloren in een project doordat ergens halverwege nog een duveltje uit het doosje springt. Die kan een streep door het project zetten en dan moet alles over. Iemand bedenkt halverwege bijvoorbeeld dat een rij bomen cultuurhistorisch van belang kan zijn. Zet daarom meteen alle disciplines om de tafel en bepaal een aantal beperkte kaders waar de ontwikkelaar het mee moet doen. Daar moet ook de gemeente zich verplicht toe voelen. Dat zorgt voor continuïteit in zo’n proces waarmee men tempo kan maken. Die rij bomen hoor je aan het begin van het proces te signaleren, niet halverwege.’

Valt er rond de procedures en bouwfase nog iets te winnen?
‘Het doorlopen van de proceduretijd met een bestemmingsplan en een vergunning kan in anderhalf jaar. Kán, als iemand bezwaar aantekent en erin slaagt bij de rechtbank een voet tussen de deur te krijgen, duurt het langer. Naar de bouwtijd kun je verschillend kijken. Tegenwoordig is met modulaire woningen heel snel te bouwen. Maar goed, een wijkje bouwen duurt een jaar. Als het complex is met bijvoorbeeld veel appartementen met een parkeergarage eronder, twee jaar.’

De Woningmakersmethodiek bestaat onder meer uit het gebruik van een publiek-private planlijst. Hoe werkt zoiets? 
‘De woningmarkt is sterk gereguleerd met partijen die bouwen en overheden die daar tot in detail goedkeuring aan moeten geven. Ontwikkelaars en overheden zijn tot elkaar veroordeeld. Er valt veel versnelling te halen wanneer partijen elkaar beter begrijpen. Een ontwikkelaar moet begrijpen dat een wethouder in een ingewikkeld politiek spel zaken voor elkaar probeert te krijgen. Bepaalde dingen die de ontwikkelaar wil helpen daarbij, andere dingen zitten enorm in de weg. Dan kun je keuzes maken.
‘Andersom werkt het net zo. Bepaalde besluiten van de gemeente helpen de ontwikkelaar of corporatie, andere niet. Als je elkaar vindt in het gesprek kun je een beetje schudden aan zo’n proces tot er op een gegeven moment iets is wat gebouwd kan worden. Dat gebeurt niet vanzelf. De ene organisatie wordt door de politiek gedreven, de andere door continuïteit en marges. Andere culturen, die elkaar niet dagelijks ontmoeten. Daar hoort verbinding tussen tot stand te komen. En vooral: dat je elkaar goed kent en begrijpt.’

Het helpt als je de buitenwereld wat meer op het stadhuis toelaat

Leiden al die bouwplannen van gemeenten tot de benodigde miljoen woningen? 
‘Ieder plan is anders en heeft z’n eigen makke. Wij zoeken per plan uit wat er aan de hand is en hoe er valt te versnellen. Planlijsten zijn ambtelijk ingevuld. Het is verstandig om de bouwende partijen tegen die lijst te laten aankijken. Ik heb in dertig tot veertig gemeenten een reality check van de planlijsten doorgevoerd door zo’n lijst tegen de markt aan te houden. Ze veranderen altijd significant. Niet omdat de een het beter weet dan de ander. Door te sparren wordt de planlijst beter. Als de planlijst niet klopt, kun je er ook geen goed gesprek over voeren.
‘Vanuit Woningmakers spitten we zo’n planlijst door met de verantwoordelijke ontwikkelaar per project. Wat je vaak ziet is bijvoorbeeld een bouwplan voor vijfhonderd woningen, onderverdeeld in vier jaarschijven van gemiddeld 125 woningen. Het is van groot belang dat te monitoren, want men is meestal gerustgesteld als er voldoende planvoorraad is. Dat is niet genoeg, er moet ook tijdig worden gebouwd. De sturing moet zich richten op voldoende productiecapaciteit per jaar. Ontwikkelaars kunnen niet volgend jaar opeens een blik mensen opentrekken die extra bijbouwen. Als je in het begin vertraging oploopt, haal je dat eigenlijk niet meer in.’

Hoe krijg je versnelling in de planlijst?
‘Stel: een gemeente wil tien jaar lang jaarlijks vijfhonderd woningen bouwen. Het rijk vraagt om een plancapaciteit van 130 procent, omdat er weleens iets afvalt. Dan gaat het dus om 650 woningen per jaar. Uit de planlijst getoetst aan de marktpartij blijken er uiteindelijk 450 realiseerbaar. Er zijn enkele mogelijkheden om die ontbrekende tweehonderd woningen per jaar te vinden. Partijen kunnen versnellen door de doorlooptijd te verkorten. Een andere mogelijkheid is om een project dat in de wacht staat, toch wat eerder op te starten. Verdichten op de bouwlocatie zelf kan ook, door wat dure woningen te schrappen voor kleinere huizen of wat meer de hoogte in te gaan. Een andere strategie is het toevoegen van nieuwe plannen aan de planlijst, zogeheten terugvallocaties. Vervolgens vink je met de ontwikkelaar de planlijst af of de businesscase rond is. Is de plek vrij, is de boel gesaneerd? Zijn bestemmingsplan en vergunning klaar, maar is de businesscase niet rond, dan gaat een ontwikkelaar niet bouwen.’

Door te sparren wordt de planlijst beter

Ieder bouwplan heeft dus z’n eigen makke, maar u signaleert ook dat bepaalde problemen vaker voorkomen?
‘Neem de spuitzones. Tussen een woonwijkje en landbouwgrond moet een strook van vijftig meter breed liggen als de boer gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Jurisprudentie. Het is dus geen probleem van dat ene project, maar een systeemprobleem. Dan is het slimmer om het probleem op te tillen om het in één keer goed op te lossen. Het voordeel van de Woondeals is dat er meteen kan worden opgeschaald als de gemeente tegen een probleem aanloopt dat te maken heeft met provinciaal of landelijk beleid. De planlijst vormt een vindplaats van versnellingsinterventies. Die los je samen met professionals van overheden en ontwikkelende partijen rond de tafel op. Andere denkers met andere ideeën, combineer die om tot een slimmere oplossing te komen die je alleen niet had bedacht. Dat leidt tot draagvlak. Misschien kan de ontwikkelaar het project wel anders inrichten door een parkstrook langs de rand aan te leggen.’