Onroerendezaakbelastingen toegelicht

De onroerendezaakbelastingen (OZB) worden geheven over de waarde van de onroerende zaken in de gemeente, de zogenoemde WOZ-waarde. De OZB vormen een grote eigen inkomstenbron van gemeenten. De jaarlijkse opbrengst is zo’n €4 miljard, wat neerkomt op ruim 7% van de gemeentelijke inkomsten.

WOZ-waarde

De vaststelling van de WOZ-waarden is een afzonderlijke beslissing van de heffingsambtenaar. Dit blijkt meestal ook uit het aanslagbiljet waarop de WOZ-beschikkingen en de aanslagen OZB afzonderlijk zijn vermeld. Het belastingbedrag wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met het OZB-tarief. Dit tarief is volgens de wet een percentage van de waarde. In de praktijk blijkt het tarief eerder een promillage van de waarde te zijn.

Twee belastingen

De Gemeentewet onderscheidt twee belastingen:

Een eigenarenbelasting, zowel van woningen als niet-woningen geheven

  • Belastingplichtigen: eigenaren van huizen, kantoren, winkels, fabrieken, installaties en onbebouwde grond (onroerende zaken)
  • Belastbaar feit: eigenaar zijn van een onroerende zaak op 1 januari
  • Heffingsmaatstaf: WOZ-waarde van de onroerende zaak
  • Tarief: percentage van de WOZ-waarde; differentiatie naar woningen en niet-woningen

Een gebruikersbelasting, alleen geheven over niet-woningen

  • Belastingplichtigen: gebruiker niet-woningen (onroerende zaak die niet tot woning dient of dienstbaar is aan woondoeleinden)
  • Voorwerp belasting: gebruikers zijn op 1 januari
  • Heffingsmaatstaf: WOZ-waarde van de onroerende zaak
  • Tarief: percentage van de WOZ-waarde

Er zijn in totaal dus drie groepen belastingplichtigen die een aanslag OZB ontvangen. Voor iedere groep geldt een eigen tarief. De inkomsten uit de OZB vallen onder de algemene middelen van de gemeente. Dat betekent dat de inkomsten geen vooraf bepaald bestemmingsdoel hebben maar dat de gemeenteraad bepaalt waarvoor de opbrengsten uit de OZB worden ingezet. De opbrengst van de OZB draagt bij aan het voorzieningenniveau van de gemeente.

    Begrippen toegelicht

    • Eigenaar: in de volksmond wordt over een eigenarenbelasting gesproken. Naar de letter van de wet is iemand belastingplichtig ‘als hij het genot krachtens zakelijk recht heeft van een onroerende zaak’. Zo is men ook belastingplichtig als men het genot van de onroerende zaak heeft door een appartementsrecht, een recht van erfpacht, een recht van opstal of een recht van vruchtgebruik.
    • Onroerende zaak: Het begrip onroerende zaak is ontleend aan het Burgerlijk Wetboek. Onroerend zijn de grond en de opstallen die daar duurzaam mee verenigd zijn. Te denken valt aan onbebouwde grond, woningen, kantoren, winkels, fabrieken of installaties. Voorwerpen die duurzaam drijven, zijn alleen onroerend als zij door verbindingen met de vaste wal zijn verenigd. Het gevolg van deze aanvulling is dat menig woonark geen onroerende zaak is.
    • (niet-)woningen: Bij de OZB wordt onderscheid gemaakt tussen woningen en niet-woningen. Woningen zijn onroerende zaken waarvan de waarde in hoofdzaak (70% of meer) is toe te rekenen aan grond en opstallen die dienen tot woning of die dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zoals garages, tuinhuisjes etc.). Niet-woningen zijn onroerende zaken die niet voldoen aan de voorwaarden voor een woning.

    WOZ-waarde

    Omdat de waarde van een onroerende zaak voor verschillende belastingen werd gebruikt, is in 1995 de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) ingevoerd. Deze wet schrijft voor dat de gemeente jaarlijks de waarde vaststelt van iedere onroerende zaak in de gemeente. De WOZ-waarde is de prijs die de meestbiedende koper zou besteden als de onroerende zaak na een goede voorbereiding te koop wordt aangeboden. De vastgestelde WOZ-waarden worden inmiddels gebruikt voor verschillende overheidsdoelen, zoals belastingheffing, fraudebestrijding en huurprijzenbeleid.

    Kenmerken WOZ-waarde

    Bij de waardebepaling wordt naar alle relevante kenmerken van een onroerend goed gekeken, zoals inhoud, oppervlakte, bouwtype, bouwwijze, bouwjaar en buurt. Hierbij horen ook specifieke kenmerken als dakkapellen, schuurtjes of onderhoudstoestand. Doordat elke onroerende zaak ieder jaar opnieuw wordt beoordeeld, kan de ontwikkeling van een individuele waarde afwijken van de gemeentelijke, regionale of landelijke trend.

    Taxatiemodellen

    Uiteraard is het voor gemeenten ondoenlijk om elk jaar alle onroerende zaken één voor één af te gaan om ze ter plaatse te waarderen. Gemeenten werken daarom met geautomatiseerde taxatiemodellen, waarin alle kenmerken van een onroerend zaak zijn opgenomen. Deze modellen bevatten ook gegevens van alle gerealiseerde verkopen en verhuur rondom de waardepeildatum. Als een onroerende zaak voor aanvang van het WOZ-jaar wijzigt, bijvoorbeeld door (ver)bouw of sloop, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden.

    Wettelijke vrijstellingen

    De Gemeentewet noemt een aantal onroerende zaken waarvan de waarde geheel of gedeeltelijk van de belastingheffing zijn uitgezonderd. Het gaat hierbij onder meer om:

    • kassen en landbouwgronden
    • kerken, moskeeën, synagogen en andere gebouwen voor levensbeschouwelijke samenkomsten
    • openbare wegen, waterwegen en spoorbanen
    • waterverdedigings- en waterbeheersingswerken van de overheid
    • omvangrijke machines en werktuigen in de industrie
    • natuurterreinen van natuurorganisaties

    Buiten deze verplichte vrijstellingen, kan de gemeenteraad zelf ook vrijstellingen opnemen in de verordening. Eigen vrijstellingen mogen niet in strijd zijn met de algemene rechtsbeginselen en moeten daarom bij de totstandkoming van de verordening worden toegelicht. Regelmatig voorkomende vrijstellingen zijn:

    • onroerende zaken met een WOZ-waarden onder de €12.000 of een lagere drempel
    • objecten die in eigendom zijn van de gemeente (om te voorkomen dat de gemeente zichzelf aanslagen oplegt)
    • plantsoenen en parken

    OZB en gemeentefonds

    De hoogte van de algemene uitkering uit het gemeentefonds van een gemeente hangt onder andere af van de zogenoemde ‘OZB-belastingcapaciteit’ van een gemeente. Het idee daarachter is eenvoudig: hoe meer geld een gemeente aan OZB kan binnenhalen, des te minder geld uit het gemeentefonds nodig is. Zonder de toepassing van de OZB-belastingcapaciteit bij de verdeling van het gemeentefonds zouden gemeenten met een hoge waarde aan onroerende zaken een hoger voorzieningenniveau of lagere belastingtarieven kunnen bieden dan gemeenten met een lage waarde.

    Bij een gelijk tarief zijn de OZB-inkomsten in een gemeente met hoge WOZ-waarden immers hoger dan in een gemeente met lage WOZ-waarden. Een andere mogelijkheid is dat de tarieven in de gemeente met hoge WOZ-waarden lager uitvallen, terwijl de voorzieningen op een gemiddeld peil worden geboden.

    Reken/normtarieven

    De belastingcapaciteit is afhankelijk van de WOZ-waarden in een gemeente. Hoe hoger de waarde, hoe hoger de belastingcapaciteit, hoe hoger de ‘OZB-aftrekpost’ bij de verdeling van het gemeentefonds. Gemeenten worden afgerekend op de zogenoemde reken- of normtarieven. Er zijn drie reken- of normtarieven:

    •    voor eigenaren van woningen (in 2020: 0,0939%), 
    •    voor gebruikers van niet woningen (in 2020: 0,1270%) en 
    •    voor eigenaren van niet-woningen (in 2020: 0,1576%). 

    Deze drie tarieven zijn voor alle gemeenten gelijk. Verschillen tussen gemeenten in de OZB-aftrekpost worden dus alleen bepaald door verschillen in de waarde van onroerende zaken. De tarieven die de gemeenten werkelijk in rekening brengen bij de gebruikers en eigenaren van onroerende zaken spelen hierbij geen enkele rol. Dit betekent dat een verhoging of verlaging van de OZB-tarieven door de gemeente geen gevolgen heeft voor de uitkering uit het gemeentefonds. Alleen als de WOZ-waarde verandert, door de jaarlijkse hertaxatie of door nieuwbouw of sloop, verandert de gemeentefondsuitkering.

    Meer informatie

    Wat regelt de wet?

    Van de belastingen die gemeenten kunnen heffen zijn de OZB wellicht het meest aan voorschriften gebonden: Bij de inrichting van de belastingen is de gemeente gebonden aan de volgende elementen:

    • heffingsgrondslag (de WOZ-waarde is de voorgeschreven heffingsgrondslag)
    • toegelaten differentiatie in tarieven (er mag alleen worden gedifferentieerd tussen woningen en niet-woningen en tussen eigenaren en gebruikers)
    • vrijstellingen (de wet regelt enkele verplichte vrijstellingen zoals de landbouw, kerken of werktuigenvrijstelling)
    • de belastingplichtigen (de eigenaren van alle onroerende zaken en de gebruikers van niet-woningen)
    • het verbod om te heffen van gebruikers van woningen

    Hoewel de vaststelling van de tarieven vrij lijkt, geldt ook hier een beperking. Op landelijk niveau is namelijk een plafond vastgesteld voor de hoogte van de opbrengsten van de OZB: de zogenoemde ‘macronorm’. Daarbij kijkt het Rijk naar de stijging van de totale landelijke OZB-opbrengsten. Voor individuele gemeenten geldt geen opbrengstlimiet, maar gemeenten houden bij het bepalen van opbrengst wel rekening met de macronorm.

    Keuzemogelijkheden gemeenteraad

    Hoewel de OZB strak gereglementeerd is, heeft de gemeenteraad ook bij de OZB keuzevrijheid. Deze keuzevrijheid bestaat bij:

    • de vaststelling van de tarieven
    • de verdeling van de lasten tussen de groepen belastingplichtigen
    • aanvullende vrijstellingen

    Steeds vaker kijkt een gemeenteraad bij de vaststelling van het tarief voor woningen niet alleen naar de OZB-opbrengst, maar ook naar het totaal aan woonlasten dat de gemeente in rekening brengt. Tot de woonlasten behoren ook de aanslag afvalstoffenheffing en de aanslag rioolheffing.

    Hoewel de gemeenteraad strikt genomen ervoor zou kunnen kiezen om geen of beperkt OZB te heffen, is dit slechts theorie. Bij de bepaling van het gemeentefonds wordt er namelijk vanuit gegaan dat de gemeenten eigen belastinginkomsten uit de OZB ontvangen. Door geen OZB te heffen, zou de gemeente zich tekort doen.

    Belastingen op roerende woon- en bedrijfsruimten

    De afgelopen jaren zijn er de nodige procedures gevoerd over de vraag of een onderkomen wel of geen onroerende zaak was. Die discussie spitste zich vooral toe op zendmasten voor telefonie, stacaravans en woonboten. Rode draad in de rechtspraak is dat bouwwerken op land die bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, onroerende zaken zijn die in de OZB kunnen worden meegenomen.

    Dit geldt niet voor woonboten en andere drijvende woon- en bedrijfsruimten die duurzaam met de wal zijn verbonden. Om deze ruimten toch in de belastingheffing te kunnen meenemen, bestaat de mogelijkheid om een belasting op roerende woon- en bedrijfsruimten te heffen (ook wel roerendezaakbelastingen of roerenderuimtebelastingen genoemd). Behalve de soort objecten waarvan wordt geheven, zijn de voorwaarden voor de belastingheffing gelijk aan de OZB.