Met Hugo de Jonge is een minister voor Wonen aangesteld die met gemeenten prestatieafspraken gaat maken over de ontwikkeling van woningbouwlocaties.  Het kabinet stelt miljarden aan subsidies beschikbaar voor de bouw van betaalbare woningen.

Een nobel streven, vindt de Nijmeegse hoogleraar Vastgoed- en locatieontwikkeling Erwin van der Krabben, maar de grip op de grond ontbreekt. De grond­eigenaar is spekkoper. ‘Er zit veel waarde in de grond, maar als gebiedsontwikkeling vervolgens alleen met subsidies mogelijk is, zijn we vanuit maatschappelijk perspectief niet goed bezig.’

U signaleert al langer dat de grondmarkt niet transparant en onvolmaakt is. Staat dat de nieuwe bouwminster in de weg bij zijn plannen?
‘Het kabinet wil de woningbouwproductie versnellen met daarbij een hoog aandeel betaalbare woningen. Voor die versnelling is grip op de grond nodig. Het rijk stuurt gemeenten aan om voldoende bouwplekken te realiseren. Dan ben je echter nog niet de eigenaar van de grond. Grondeigenaren hebben hun eigen strategische overwegingen. Misschien wachten ze met de verkoop aan een projectontwikkelaar uit speculatieve overwegingen. Daar kan de overheid moeilijk tegenop. De werking van de grondmarkt is onvolledig. Verwerving van grond kan dan leiden tot markt­concentratie. Een woningbouwer loopt weinig gevaar door de bouw een jaar uit te stellen als dat beter past in zijn strategie. Van die nieuw te bouwen woningen moet zestig procent betaalbaar zijn. Een mooi streven, dat echter op veel locaties financieel niet haalbaar is.
‘Het wrange is dat een deel van de waardesprong die bij gebiedsontwikkeling ontstaat als de bestemming van de grond verandert, in de zakken van de oorspronkelijke eigenaar verdwijnt. Als je die waarde zou kunnen benutten voor de gebiedsontwikkeling, dan kom je financieel misschien wel uit.’

Waarom moeten we voorzichtig zijn met de inzet van overheidssubsidies op deze markt?
‘Een ontwikkelaar berekent de waarde van de te bouwen woning minus de kosten. Wat overblijft is wat hij maximaal voor de grond wil betalen. Als er ook subsidie beschikbaar is, ben je bereid meer te betalen voor de grond. Dus een deel van de subsidie lekt dan misschien weg naar de oorspronkelijke grondeigenaar. Daarnaast kan subsidie leiden tot hogere kosten. Stel: een ontwikkelaar komt bij de gemeente met een ontwerp met daarin dure lantaarnpalen. Die gemeente is dan eerder geneigd die in het ontwerp aan te houden als er toch subsidie beschikbaar is.’

Dan liever geen subsidie?
‘Er zijn miljarden euro’s nodig voor zestig procent betaalbare nieuwbouw. Is dat een efficiënte besteding van overheidsgeld? Nederland heeft een voorraad van acht miljoen woningen. Laten we uitgaan van tachtig­duizend nieuwe woningen op jaarbasis, dat voegt maar één procent toe aan de totale voorraad, waarvan 0,6 procent betaalbaar. De vraag is of die betaalbare woningen over tien jaar nog steeds betaalbaar zijn. Die subsidies zijn misschien veel effectiever en doelgerichter in te zetten, om starters op de woningmarkt rechtstreeks te ondersteunen in hun woonbehoefte. Het is de moeite waard hierover na te denken, maar dat gebeurt niet. Ik snap ook wel dat je niet zomaar de marktwerking kunt veranderen. We kunnen wél discussie voeren of overheidsgeld niet beter op een andere manier ingezet kan worden.’  

Er zijn miljarden euro’s nodig voor zestig procent betaalbare nieuwbouw

Heeft De Jonge voldoende instrumenten voor regie op de woningmarkt?
‘Het drukmiddel van het rijk richting gemeenten en marktpartijen is het geld. Aan subsidies kan het rijk alle voorwaarden verbinden die het maar wil. Maar de minister heeft weinig tot geen drukmiddelen als het gaat om het op tijd beschikbaar krijgen van de grond. De minister wil in eerste instantie samenwerken en afspraken maken. De Jonge zet daar in zijn plannen wel een stap in. Maar het dreigt mis te gaan bij de steeds meer conflicterende ruimtelijke belangen. Die probeert de overheid sectoraal op te lossen. Begrijpelijk, maar de integrale afweging lijkt naar de achtergrond te verdwijnen. Moet woningbouw altijd voorgaan boven andere functies omdat het zo urgent is? Ook klimaatadaptatie en de energietransitie zijn urgent. Hoe maak je de juiste afweging om de ruimte te bestemmen? Samen met collega Co Verdaas schrijf ik op verzoek van het ministerie een essay over de regie van het rijk op de woningmarkt. Wij pleiten voor een regionale investeringsagenda waarin alle opgaven geïntegreerd worden meegenomen.’

Schetst u daar eens een beeld van?
‘De vraag is of we woningbouw op een andere manier kunnen organiseren met een visie voor de langere termijn. Bouwers, consumenten, de overheid, iedereen is gebaat bij meer stabiliteit op de lange termijn. Nu vechten gemeenten met grondeigenaren over elke locatie hoe die te ontwikkelen. Je zou het kunnen vergelijken met de aanbesteding van regionaal openbaar vervoer. Het is een overheidstaak om te zorgen voor fatsoenlijk ov. Via concessies wordt dat aanbesteed en door de markt uitgevoerd. Het biedt de zekerheid dat in de gehele regio ov wordt aangeboden tegen een markconforme prijs. Zo kun je ook denken over de woningbouwopgave. Stel dat er in een regio in vijftien jaar veertigduizend woningen worden gebouwd. Zou je dat niet als één grote opgave kunnen aanbesteden, met daaraan verbonden allerlei voorwaarden zoals betaalbaarheid en bereikbaarheid? Dat geeft de overheid zekerheid dat er tegen een goede prijs wordt gebouwd. De bouwers hebben zekerheid door een langetermijn­perspectief en kunnen de woningen efficiënter neerzetten tegen lagere prijzen. Dat is beter voor de woningbouwmarkt.’

De oorzaken voor de haperende woningbouw zijn divers en deels niet op te lossen door het kabinet. Waar kan het rijk wel het verschil maken?
‘Het is een feit dat er gemeenten zijn met te weinig capaciteit en expertise om al die bouwplannen op tijd te ontwikkelen. Het rijk kan daar ondersteuning bieden om te voorkomen dat iedere gemeente het wiel opnieuw moet uitvinden. Je kunt misschien ook de procedures versnellen. Maar dan ontbreekt het aan feitenkennis. Waar ligt het aan dat sommige plannen wel snel ontwikkeld kunnen worden en andere niet? Dat hoor je wel te weten voor je met maatregelen komt. Het gangbare argument is dan dat plan­procedures ingewikkeld zijn en gemeenten het proces vertragen. Misschien ligt de oorzaak wel bij de grondeigenaar of ontwikkelaar die om de een of andere reden vertraagt. Ik snap dat er versneld moet worden, maar dat hoort wel zorgvuldig te gebeuren. Urgentie leidt niet altijd tot zorgvuldig handelen.’

Moeten gemeenten weer actieve grondpolitiek gaan voeren of bijvoorbeeld beleggers aantrekken?
‘Het rijk denkt na over een soort rijksgrondbedrijf om gemeenten bij actieve grondpolitiek te ondersteunen. De vraag is of gemeenten dat wel moeten gaan doen, al was het alleen maar om de pragmatische reden dat ze waarschijnlijk toch achter het net vissen. De grondposities zijn al ingenomen door marktpartijen. Er is geen grond meer of je betaalt er heel veel voor. Bij het aantrekken van beleggers herhaal ik de recente klacht van Aedes. Als ontwikkelaars op hun grond deels sociale huur moeten realiseren, is het de koninklijke weg om naar de corporatie te stappen die ze vervolgens bouwt. Wat ontwikkelaars nu vaak doen is dat ze dan met beleggers in zee gaan voor de sociale huur. Daarvan weet je niet of die woningen over tien jaar nog steeds onder de sociale huur vallen. Het is heel lastig voor gemeenten om daar iets tegen doen.’