‘Neem bij woningbouw het leefbaar houden van de stad als uitgangspunt’, zegt Vivian Scheepers, teamleider Stedenbouw bij Arup. Zij onderzoekt de mogelijkheden van integraal ontwerpen en ruimtegebruik binnenstedelijk. Zo deed ze in een opdracht van het Centrum Ondergronds Bouwen (COB), samen met TU Delft, de Vereniging Deltametropool en de gemeente Amsterdam in 2021 onderzoek in de Bellamybuurt in de hoofdstad.

Bellamybuurt
Scheepers stelt dat woningbouw, hoe urgent ook, niet het enige is wat mensen nodig hebben. Een stad moet vooral leefbaar en bewoonbaar zijn. ‘Als we ons puur op de woningbouw focussen, komt de leefbaarheid in het geding. Er is ruimte nodig voor groen en de andere elementen die bijdragen aan een prettige woon- en leefomgeving. Ook de openbare ruimte hoort goed te functioneren. Dat draagt bij aan een gezond stedelijk systeem.’

Er is te weinig groen, zeker in bestaande steden. De Bellamybuurt telt zo ongeveer het minst aantal vierkante meters groen in heel Nederland. Het gaat om oude woningen in een sterk versteend gebied. Door de toenemende regenval bestaat de kans dat die onderlopen. Het woongenot lijdt onder het totale systeem van de wijk.

‘Het weghalen van parkeerplaatsen in ruil voor groen, draagt bij aan een redelijk natuurlijke oplossing’, aldus Scheepers. Ook hittestress kan het woongenot behoorlijk benadelen. Is er genoeg speelruimte voor kinderen of plek om elkaar te ontmoeten? ‘Het zijn allemaal onderwerpen die met elkaar samenhangen. Ook de energietransitie heeft ruimte nodig. In de Bellamybuurt zit alles ondergronds in een smal stratenpatroon samengepropt. Het is een gigantische puzzel om alles daar voor elkaar te krijgen.’

Duurzaamheidsfonds
Ook Nieuwegein werkt aan een integrale aanpak van de woningbouw, in dit geval bij de herstructurering van het stads­centrum (City). De ambitie is om de meest duurzame binnenstad van Nederland te worden, met een nieuw hoogwaardig ov-knooppunt, goede fietsontsluitingen en ruim tweeduizend duurzame woningen. Dat leverde recent de Publieksprijs Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling Award 2022 op, de prijs voor een bijzonder initiatief in duurzame gebiedsontwikkeling.

Wethouder Hans Adriani (PvdA) vindt dat streven niet meer dan logisch: ‘Nieuwegein wil voldoen aan de klimaat­afspraken die in Parijs en Edinburgh zijn gemaakt. Gezien de grote klimaatopgaven, is het van belang bij gebiedsontwikkeling volgens de hoogste standaarden te bouwen. Het is onlogisch nu iets neer te zetten wat mijn opvolger over tien jaar weer moet renoveren omdat het niet aan de klimaateisen voldoet.’

Met een collectief warmte- en koude­opslagsysteem, een circulair afvalwatersysteem en een ecologisch en klimaatadaptief plan voor de openbare ruimte en woongebouwen in City, is het voor Nieuwegein ook aardig puzzelen. Adriani: ‘We gaan niet mainstream mee met duurzame toepassingen om de duurzaamste binnenstad van Nederland te worden. In City lokken we innovatie uit om daarmee een stap verder te zetten dan we al kunnen. De gemeenteraad heeft een duurzaamheidsfonds ingesteld om bij te kunnen springen, mochten bepaalde innovaties eens iets duurder uitvallen.’

Het moet vooral leefbaar en bewoonbaar zijn

Bij duurzaamheid gaat het volgens de bouwwethouder om veel meer dan alleen energie. In het ontwerp van het gebied is de groenblauwe structuur – water en natuur – leidend voor de keuze waar de bouwblokken kunnen komen. Dat vraagt om een goede ordening van de ondergrond.

City is wat betreft duurzame innovatie de komende jaren een continue proeftuin. De ruim tweeduizend woningen worden verdeeld over twaalf bouwblokken. Die worden in stappen gerealiseerd, om er zeker van te zijn dat van de meest duurzame innovaties gebruik wordt gemaakt. Voor wateropvang stelt de gemeente ook hoge eisen aan de gebouwontwerpen. Het gebouw moet binnen het eigen ontwerp zeventig millimeter water kunnen opvangen en absorberen voordat het mag afvloeien in het openbaar gebied. Adriani: ‘We hebben het Quality Team City ingericht met daarin een stedenbouwkundige architect, een financieel vastgoedexpert en hoogleraar Huub Rijnaarts van de universiteit van Wageningen. Ontwikkelaars die op een tender inschrijven, moeten aantonen welke duurzaamheidsinnovaties er in hun project zitten volgens de laatste stand der techniek. Ze moeten laten zien dat ze hoog scoren op klimaatadaptatie, energie, biodiversiteit, hittestress en watercirculariteit. We dagen de markt uit het beste van zichzelf te tonen.’

Na de financiële crisis zijn gemeenten voorzichtig geworden met actieve grondpolitiek. Zo niet Nieuwegein: op de meeste plekken in de binnenstad zijn de te ontwikkelen gronden aangekocht om de ambitie waar te maken. Dat is niet het geval in de wijk Rijnhuizen. Daar transformeert de gemeente een kantorengebied tot een woonwijk met 2500 nieuwe woningen, en ook daar is de groenblauwe structuur leidend. Adriani noemt die ontwikkeling spannender, omdat het gebeurt op grond van private partijen. ‘De ervaring leert dat je ook dan zaken voor elkaar krijgt, als je maar een heldere visie neerlegt. Dat doen we via uitnodigingsplanologie. Bij iedere vergunning rond afwijkend gebruik eist de gemeente een afdracht aan het gebiedsfonds. Daarmee betalen we alle ingrepen die nodig zijn om er ook een prettige woonwijk van te maken.’

Adriani, ook lid van de VNG-commissie Ruimte, Wonen en Mobiliteit, ervaart dat binnenstedelijke verdichting steeds vaker onrendabele toppen heeft die gemeenten niet meer kunnen dragen. ‘Veertien verstedelijkingsgebieden, waar ook Nieuwegein binnen valt, moeten een miljoen woningen realiseren. Op zich is de woningbouwimpuls daar een aardig middel voor. Maar de 1,6 miljard euro die uit het gemeentefonds gehaald is om de woningbouw een impuls te geven, is volstrekt ontoereikend.’

Gebrek aan middelen
Scheepers erkent dat het op korte termijn goedkoper is nu vooral woningbouw prioriteit te geven. Maar voor de lange termijn kost dat de samenleving juist veel meer geld dan wanneer nu voor een integrale aanpak wordt gekozen. ‘Uit onze studie blijkt dat het gebrek aan overzicht en middelen voor koppelkansen één van de eerste zaken is waarvoor gemeenten, investeerders en projectontwikkelaars om de tafel moeten. Er is een nieuw businessmodel nodig voor de lange termijn.’

Scheepers’ onderzoeksteam ontwikkelt manieren om de verschillende belangen te toetsen voor slimmere en effectievere besluitvorming. Tijdens ontwerpprocessen vindt veel overleg plaats. Scheepers onderzocht welke acties en handelingen daarbij vaak terugkomen. Vervolgens werd bekeken of die digitaal inzichtelijk te maken zijn, zodat het nemen van beslissingen gemakkelijker wordt. Informatie over een wijk is echter over allerlei sectoren verdeeld, waardoor ontwerpers er moeilijk bij kunnen.

Ontwerpen vergelijken
Scheepers: ‘We hebben daar een instrument voor ontwikkeld. Dat maakt automatisch doorsneden van alle beschikbare data. De ontwerper kan daarmee aan de slag op basis van actuele gegevens en vervolgens het resultaat aan de database toevoegen. Dat is zichtbaar bij een volgend overleg en daar kunnen ambtenaren en andere ontwerpers dan weer op aanhaken.’

Daarnaast werkt het onderzoeks­team aan een dashboard. Dat toetst op basis van verschillende criteria en factoren als politiek, techniek, ecologie en economie, of een ontwerp aan de eisen voldoet. Het dashboard maakt op eenduidige wijze kwantitatieve en kwalitatieve aspecten inzichtelijk op bepaalde doelen – energietransitie of biodiversiteit of woningbouw – die een gemeente voor ogen heeft. Scheepers: ‘Zo kan een beleidsmaker afwegingen maken en verschillende ontwerpen naast elkaar leggen. Het mooie is ook dat iedereen een ontwerp kan indienen.’