Eindhoven gebruikt het concept flexwonen al langer in de letterlijke zin van het woord: snel handelen om mensen die met spoed een woning nodig hebben te kunnen helpen. De woonvorm kenmerkt zich door het tijdelijke karakter. Die tijdelijkheid kan van de woning zelf zijn, van de duur van de bewoning of van het gebruik van de plek waarop de woning wordt geplaatst. Eindhoven heeft afspraken met de vier woningcorporaties gemaakt om structureel te voorzien in deze woonvorm. Flexwonen is eveneens opgenomen in de woonvisie. Het gaat letterlijk om alle mogelijke woonvormen voor spoedzoekers.  

Oplossingsmodus
‘In Eindhoven zijn niet de woningen flex, maar de concepten’, opent bouwwethouder Mieke Verhees (PvdA). ‘We grijpen iedere kans om in deze ingewikkelde markt woningen toe te voegen. Dat kan in de bestaande voorraad door kantoren te transformeren, of door op tijdelijke locaties woningen te plaatsen. Dat zijn plekken die pas verderop in de tijd in ontwikkeling gaan of waar de ontwikkeling door de crisis is vertraagd.’

Ervaring van de corporaties leert dat er groepen zijn die soms buiten de urgentieregeling vallen, maar die wel acuut een woning nodig hebben. Daarnaast staat de stad qua woonopgave voor een enorme opgave vanwege de snelle groei. Vanuit die woningnood en de behoefte aan nieuwe concepten voor wonen, ontstond Living LAB 040, een proeftuin om het stedelijk wonen van de toekomst uit te vinden, te testen en door te ontwikkelen. In Eindhoven ontstaan snel innovatieve ideeën, zegt Verhees. De lijntjes met mensen die oplossingen kunnen bieden, zijn kort. De gemeente zit snel in de oplossingsmodus en kent de problemen die spelen.

Exploitatietermijn
De ervaring leert Verhees dat flexwonen in de bestaande bouw gemakkelijker toepasbaar is dan het neerzetten van verplaatsbare woningen op tijdelijke locaties. Eindhoven heeft geen ruimte om aan de stadsgrenzen te bouwen. Het is een kwestie van verdichten, en bouwplekken zijn niet zomaar beschikbaar. Wordt er al een locatie gevonden, dan is er vaak iets mee aan de hand. ‘De corporaties hebben tot nu toe bijna vierhonderd units voor studenten bijgezet en zo’n dertig tijdelijke woningen, maar het valt niet mee,’ zegt Verhees. ‘Op de ene plek vormt een te korte exploitatietermijn een probleem, op een andere plek ontstaan problemen door vervuilde grond en geluidscontouren, of spelen opeens flora en fauna een rol. We denken dat het heel snel kan, maar ook het plaatsen van tijdelijke woningen is gebonden aan de traditionele regelgeving.’

De exploitatietermijn is wel iets om goed rekening mee te houden, vindt Verhees. Het moet uit te leggen zijn hoeveel maatschappelijk geld het kost om tijdelijke woningen voor een korte periode neer te zetten. ‘Dat moet in verhouding staan tot het doel dat we dienen.’ Wat haar betreft, neemt de gemeente daarbij niet zozeer een financieel risico, die gaat een investeringsverplichting aan om een locatie bouwrijp te maken. Die kosten zijn er sowieso. ‘Qua kosten voor de woning bestaat een grote bandbreedte. Als je niet oppast, dan wordt er snel met grote bedragen gerekend. Er zijn ook minder dure oplossingen. Daar zetten wij op in.’

Biobased bouwen
Verhees zet zo veel mogelijk in op biobased bouwen met herbruikbare materialen. Hoewel nog in de beginfase liggen daar de kansen. ‘Al doende leren en ontwikkelen we. Daarin zit de innovatie.’ Andersoortige businessmodellen stimuleren circulair en biobased bouwen. Dat geldt ook voor de berekening van de grondexploitatie. Hergebruik wordt beloond. ‘Het gebruik van in de fabriek gefabriceerde panelen van natuurlijke materialen levert aan alle kanten winst op. Er zijn minder vaklui als metselaars nodig. Daar is toch al een gebrek aan. Het gebruik van natuurlijke producten verbreedt de inzet van bouwmaterialen. Met prefabpanelen bouw je sneller en tegen lagere kosten.’ Alleen de opschaling vormt volgens de wethouder nog een probleem. Ze probeert bij tijdelijk woonconcepten biobased bouwen in te zetten, om duidelijk te maken dat juist daarmee de ambitie voor flexwonen ingevuld kan worden.

Als we op de klassieke manier blijven bouwen, wordt er geen woning meer opgeleverd

Het living lab wil ook laten zien dat zelfs de openbare ruimte circulair valt te maken. Er zijn innovatieve partijen die wegdelen leveren die eenvoudig op te pakken zijn om op een nieuwe locatie een tijdelijke weg neer te leggen, inclusief onderdelen als wateropvang in het wegdek. ‘Technisch kan het, maar verdienmodellen en wet- en regelgeving stimuleren dit nog niet. Daar moet het rijk stappen in zetten om te versnellen.’ Verhees probeert hierover ook afspraken te maken met omliggende gemeenten in het uitvoeringsplan van de woondeal. ‘De overheid kan door regelgeving de markt een bepaalde kant opduwen en via afspraken massa realiseren. Als we op de klassieke manier blijven bouwen, wordt er geen woning meer opgeleverd. De regelgeving rond de uitstoot van stikstof en CO2 laat geen enkele ruimte.’

Vervolglocaties
Er is een financiële herplaatsingsgarantie in de maak die zorgt voor het herplaatsen van flexwoningen. Dat helpt, erkent Verhees, maar dan moeten die plekken er wel zijn. Bovendien gaat de garantie pas na tien jaar in. Daar moet wel een locatie bij passen. ‘Ik beschik over een locatie die vijf jaar ruimte biedt. We zijn nog steeds aan het rekenen hoe het exploitatiemodel rond te krijgen.’

Eindhoven heeft in de afgelopen jaren in de bestaande bouw zo’n duizend flexwoningen gerealiseerd. Voor de verplaatsbare woningen zijn prestatieafspraken gemaakt om er in de komende twee jaar in totaal vijfhonderd tot tweeduizend te realiseren. ‘Het is ook maar net wat je meetelt. We hebben een mooi plan voor transformatie in de maak waar ik nog niets over kan zeggen. Tel je die mee dan komen we veel hoger uit. In de wijk Buurtschap te Veld worden 650 woningen ontwikkeld. We rekken het begrip enigszins op omdat we toekomst zien in verplaatsbaar en veranderbaar bouwen op weg naar de circulaire economie. Het groeit een beetje naar elkaar toe allemaal.’

Weerstand
De bouwwethouder ervaart wel weerstand bij inwoners tegen ontwikkelingen die de omgeving aantasten, niet alleen tegen flexwonen. Eindhoven moet als bestaande stad verdichten door de toevoeging van 40.000 woningen. Bijna alle trajecten zijn ingewikkeld, slechts enkele projecten gaan snel. Verhees vind het een maatschappelijke discussie waard om te kijken hoe tolerant inwoners zijn. Ze zegt dat het belangrijk is dat inwoners zich kunnen inleven in mensen die een woning zoeken.

In het begin riep flexwonen wel een ‘bepaald beeld negatief beeld op, ook intern in de organisatie’, weet ze. Tegenwoordig zijn verplaatsbare woningen van goede kwaliteit, en is het negatieve beeld veranderd. ‘Bij de realisatie van het eerste flexwonencomplex in de bestaande bouw vond de omgeving het best ingewikkeld. Daarom werd besloten iets in de plint van het project voor de buurt te organiseren. Dat hielp.’ Bij het differentiëren van buurten zet Eindhoven ook op studenten in. In Woensel-West huisvest de corporatie studenten met korting op de huur. Als tegenprestatie zetten ze zich als vrijwilliger in de buurt in met concrete taken als kinderopvang. ‘Dat werkt heel goed.’
Verhees adviseert gemeenten in hun zoektocht naar mogelijk interessante locaties voor tijdelijke woningen vooraf zo veel mogelijk aan de weet te komen.

Wat is bijvoorbeeld de kwaliteit van de grond? ‘Soms zijn wij hier met oplossingen bezig en doemen er toch nog allerlei nieuwe problemen op. Flexwonen is bedoeld om snel te acteren. In de praktijk vertragen die problemen het proces. Zet daarom alleen in op de kansrijke locaties waarbij vooraf duidelijk is dat daar niet zoveel speelt. Dat geeft de minste kans op verspilling van energie en capaciteit. In de steden is dat ingewikkeld want die plekken zijn er niet zoveel.’