Om gebiedsontwikkelingen juridisch mogelijk te maken binnen het omgevingsplan, zijn er verschillende varianten beschikbaar. Elke variant kent een eigen toepassingsbereik en een specifieke verhouding tot de bestaande regels in het omgevingsplan. Zoals de bruidsschat en de tijdelijke ruimtelijke regels.
Deze werkinstructie helpt u om de juiste keuzes te maken.
Opbouw van de werkinstructie
De werkinstructie bestaat uit de onderdelen:
- Inventarisatie en keuze van een geschikte variant
- Specifieke werkinstructies per variant
- Werken met locaties en annotaties
- Juridische verdieping van enkele relevante aspecten
Deze werkinstructie is bedoeld om u richting te geven bij het voorbereiden van een wijziging van het omgevingsplan voor gebiedsontwikkeling. U vindt hier verdiepende informatie per variant, inclusief voorbeelden, formats en juridische aandachtspunten.
Inventarisatie en variantkeuze
De eerste stap is het systematisch inventariseren van de huidige regelsituatie én het bepalen van de regels die nodig zijn voor de beoogde ontwikkeling. Op basis daarvan kiest u een passende aanpak (variant). Deze stappen zijn voor alle varianten van toepassing en vormen het fundament van deze werkinstructie.
Begin met een analyse van de regels die op dit moment gelden voor de locatie van de ontwikkeling. Denk hierbij aan:
- Regels uit het integrale omgevingsplan (voor zover al opgebouwd).
- Regels uit de bruidsschat (hoofdstuk 22), zoals:
- Bouwregels (waaronder vergunningplicht)
- Regels voor vergunningsvrije bouwwerken
- Regels over milieubelastende activiteiten (geluid, geur, trillingen)
Heeft u op de locatie nog geen regels in het integrale plan? Dan vormen de bruidsschat en het tijdelijk deel (zoals bestemmingsplannen) het uitgangspunt van uw inventarisatie.
Breng in kaart welke regels u nodig heeft om de (gebieds)ontwikkeling juridisch mogelijk te maken. Denk hierbij aan:
- Bouwregels: bouwvlak, bouwhoogte, goothoogte, bebouwingspercentage
- Gebruik: bijvoorbeeld wonen, beroep aan huis, woningsplitsing
- Bouwwerken: bijbehorende bouwwerken, erfafscheidingen, vlaggenmasten
- Bescherming: archeologie, cultuurhistorie, explosieaandachtsgebieden
- Milieuaspecten: geur, geluid, trillingen, externe veiligheid
- Overige aspecten: woningbouwcategorieën, kostenverhaal
Let op:
- Een aantal van deze regels is al (deels) opgenomen in het Bbl of in de bruidsschat.
- Bepaal dus eerst wat al geregeld is, en of u die regels wilt laten gelden, aanvullen of vervangen.
Beoordeel of er andere (lopende of verwachte) gebiedsontwikkelingen zijn met vergelijkbare opgaven of regels. Denk hierbij aan:
- Het voorkomen van ongewenste variaties in regels tussen verschillende gebieden.
- De wens om regels uit te lijnen, zodat deze later in de integrale structuur kunnen worden samengevoegd.
- Mogelijkheden om ontwikkelingen te bundelen in 1 wijzigingsbesluit of hoofdstuk (bijvoorbeeld via een ‘veegbesluit’).
Hierdoor houdt u overzicht in het plan en voorkomt u versnippering.
Op basis van de vorige stappen maakt u een onderbouwde keuze voor de manier waarop u de ontwikkeling in het omgevingsplan opneemt.
Welke variant u kiest hangt af van:
- De aard en omvang van de gebiedsontwikkeling.
- De bestaande functies en regels op de locatie.
- De voortgang van uw gemeente in de opbouw van het integrale omgevingsplan. Zoals basisstructuur, regelsystematiek en softwaregebruik.
De volgende 3 varianten zijn mogelijk:
Ponsvariant (volledige vervanging)
Alle ruimtelijke regels op de locatie vervallen. U vervangt deze volledig door nieuwe regels in een transitiehoofdstuk. Deze variant wordt vaak gekozen als het gaat om een ontwikkeling waarvoor een volledig eigen set regels nodig is. Bekijk de Ponsvariant.
Partiële herziening (aanvulling met voorrang)
U laat de bestaande regels grotendeels staan en voegt aanvullende of gewijzigde regels toe in een transitiehoofdstuk. Door gebruik te maken van een voorrangsbepaling geeft u aan dat deze nieuwe regels voorgaan bij eventuele strijdigheid. Bekijk de variant Partiële herziening.
Aanvulling op de integrale structuur
Als u al werkt met een basisset regels in een integrale structuur, kunt u aanvullende regels voor een specifieke gebiedsontwikkeling daarin opnemen. Dit kan direct in de bestaande structuur, of via een aanvullend transitiehoofdstuk. Bekijk de variant Aanvulling op de integrale structuur.
Specifieke werkinstructies per variant
Iedere variant heeft zijn eigen aandachtspunten en technische keuzes. In de vervolgonderdelen van deze handreiking vindt u per variant instructies over:
- De keuze en nummering van het hoofdstuk
- De structuur binnen dat hoofdstuk (titel, afdeling, artikel)
- Het formuleren van toepassingsbereik en locatie
- De verhouding met het tijdelijk deel en de bruidsschat
- Het gebruik van annotaties
Werken met locaties en annotaties
Regels in het omgevingsplan moeten altijd worden gekoppeld aan een locatie. Zo bepaalt u waar de regel geldt. Ook kunnen annotaties nodig zijn voor:
- Activiteiten: bijvoorbeeld bouwactiviteit (omgevingsplan) of werk, niet zijnde bouwwerk en werkzaamheden.
- Gebiedsaanduidingen: zoals ‘ontwikkelgebied wonen’ of ‘milieuzone’.
- Omgevingsnormen: voor geur, geluid, bouwhoogte, enzovoort.
In de Werkinstructie locaties en annotaties leest u:
- Wat minimaal noodzakelijk is voor juridische werking.
- Welke keuzes u heeft bij het afbakenen en benoemen van locaties.
Juridische verdieping: verhouding met de bruidsschat
De bruidsschat (hoofdstuk 22) bevat regels van het rijk die gemeentebreed gelden. Deze regels blijven in beginsel van toepassing, ook bij gebiedsontwikkeling. Maar soms wilt of moet u hiervan afwijken. Daarvoor zijn 2 opties:
Een wijziging van de bruidsschat geldt voor de hele gemeente. Ons advies: pas dit alleen toe als er een duidelijke inhoudelijke noodzaak is op gemeentelijk niveau.
De aanpassing kan technisch via:
- Het wijzigen van het werkingsgebied van een specifieke bruidsschatregel, zodat deze niet meer geldt op de ontwikkellocatie.
- Het verwijderen van een bruidsschatregel.
In dit geval laat u hoofdstuk 22 ongemoeid en regelt u de verhouding via een voorrangsregel in het transitiehoofdstuk. Dit kan met een:
- Algemene voorrangsbepaling. Bijvoorbeeld aan het begin van het hoofdstuk, titel of afdeling.
- Specifieke voorrangsbepaling, opgenomen bij het betreffende artikel waarin de afwijking plaatsvindt.
Ons advies: gebruik bij voorkeur specifieke voorrangsbepalingen. Deze zijn duidelijker, juridisch nauwkeuriger en beperken de werking tot de relevante situatie, bijvoorbeeld een specifieke bouwregel of milieuregel. Vanuit het oogpunt van rechtszekerheid is dit aan te bevelen.
Aandachtspunten bij gebruik van voorrangsbepalingen
- Analyseer bij elke wijziging van het omgevingsplan of die wijziging in strijd is met regels uit de bruidsschat.
- Of dat zo is, zal ook blijken uit de motivering van het wijzigingsbesluit.
- Als de wijziging niet in strijd is met de regels uit de bruidsschat, is het opnemen van een voorrangsbepaling (voorrangsregel) niet nodig.
- Als blijkt dat afwijken noodzakelijk is, kies dan voor:
- Een algemene voorrangsbepaling. Zie voorbeeld 1: Algemene voorrangsregel.
- Een specifieke voorrangsbepaling. Zie voorbeeld 2: Bijzondere voorrangsregel vergunningplicht bouwwerken bruidsschat.
Voorbeeld 1: Algemene voorrangsregel
‘De regels in afdeling 22.2 en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing op de locatie bedoeld in [verwijzing naar het toepassingsbereik van de wijziging van het omgevingsplan], voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk/titel of afdeling.’
Voorbeeld 2: Bijzondere voorrangsregel vergunningplicht bouwwerken bruidsschat
‘In afwijking van het bepaalde in artikel 22.36 gelden voor bijbehorende bouwwerken de volgende regels:....‘
Belangrijk: Landelijk vergunningvrije bouwwerken (zoals bedoeld in artikel 2.29 Bbl) hoeven niet opnieuw geregeld te worden in het omgevingsplan. Die zijn altijd toegestaan.