Een wijziging van het omgevingsplan voor een gebiedsontwikkeling is nodig als de gebiedsontwikkeling in strijd is met de geldende regels op een locatie. Wilt u een (gebieds)ontwikkeling mogelijk maken in het omgevingsplan? Dan moet u regels op een locatie aanpassen. Met regels op een locatie bedoelen we de ‘ruimtelijke regels’ volgens artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet (met name het bestemmingsplan).
Het aanpassen van regels kan op verschillende manieren. In deze handreiking onderscheiden we 3 varianten, die elk hun eigen kenmerken hebben:
- Transitiehoofdstuk Ponsvariant
- Transitiehoofdstuk Partiële wijziging
- Als aanvulling op de integrale structuur
Deze varianten vormen een basis om vanuit te denken. In de praktijk zullen combinaties van de varianten mogelijk zijn, afhankelijk van de aard en grootte van de ontwikkeling.
We lichten deze varianten hieronder eerst kort toe.
Algemene overwegingen bij het gebruik van transitiehoofdstukken bespreken we in Overwegingen bij het gebruik van transitiehoofdstukken. Specifieke afwegingen bij de keuze voor 1 van de varianten komen aan de orde bij Werkinstructie algemeen: inventarisatie en variantkeuze.
Bij deze variant zet u alle ruimtelijke regels voor een specifieke (gebieds)ontwikkeling in een transitiehoofdstuk. De bestaande ruimtelijke regels voor deze locatie vervallen volledig. Ze zijn door het gebruik van de pons ook niet meer zichtbaar in Regels op de kaart. De ruimtelijke regels op de locatie zijn dan niet meer te zien.
Lees meer in de Werkinstructie: Transitiehoofdstuk - Ponsvariant.
Bij deze variant laat u de bestaande ruimtelijke regels grotendeels staan. U voegt in het transitiehoofdstuk alleen enkele nieuwe of aangepaste regels toe. Via een voorrangsbepaling bepaalt u dat deze nieuwe regels boven de ruimtelijke regels gaan gelden. Het transitiehoofdstuk moet dan in combinatie met de onderliggende ruimtelijke regels gelezen worden. Vergelijk het met een partiële herziening van een bestemmingsplan.
Lees meer in de Werkinstructie: Transitiehoofdstuk - Partiële herziening.
Werkt u als gemeente al met een integraal omgevingsplan (met een basisset van regels), of heeft u in ieder geval de structuur van de regeling vastgesteld? Dan kunt u daarin aanvullende regels toevoegen voor een specifieke gebiedsontwikkeling. Dat kan op 2 manieren:
- De regels direct uit de basisregels koppelen aan de gebiedsontwikkeling en aanvullende regels opnemen in de bestaande structuur.
- Of de aanvullende regels voor de gebiedsontwikkeling opnemen in een transitiehoofdstuk.
Ook bij deze variant zal het voorkomen dat alle bestaande ruimtelijke regels kunnen vervallen en de pons wordt ingezet.
Lees meer in de Werkinstructie: Aanvulling op de integrale structuur.
De keuze voor een variant hangt onder meer af van:
- Hoe ver u bent met de opbouw van het integrale omgevingsplan.
- Welke regels nu gelden op de locatie.
- De omvang en aard van de gebiedsontwikkeling.
- De mate waarin u wilt of kunt aansluiten bij bestaande regels.
Voor iedere variant hebben we een werkinstructie gemaakt, met aandachtspunten en voorbeelden.
We raden aan om eerst dit in kaart te brengen:
- welke regels gelden nu op de locatie.
- welke regels zijn nodig op de locatie.
- hoe verhouden die regels zich tot andere ontwikkelingen.
In de algemene werkinstructie staat meer over hoe u de inventarisatie kunt aanpakken. Wij raden u aan pas na de inventarisatie aan de slag te gaan met de werkinstructies voor een bepaalde variant.