Vanaf 1 januari 2026 moet elke wijziging van het omgevingsplan worden opgesteld volgens de STOP/TPOD-standaard. Dat geldt ook voor regels waarmee u een gebiedsontwikkeling mogelijk maakt. Annoteren is daarbij essentieel: het zorgt ervoor dat regels juridisch correct worden verankerd, goed raadpleegbaar zijn en juist worden weergegeven in het Omgevingsloket.
Deze werkinstructie beschrijft wat u als gemeente moet doen bij het annoteren van regels voor gebiedsontwikkeling. In feite is dat niet anders dan ‘gewoon’ annoteren. We beperken ons daarom hierbij tot de hoofdlijn: de principes van het werken met locaties en annotaties. De technische uitvoering binnen uw plansoftware blijft buiten beschouwing.
Verdiepende informatie over locaties en annotaties is op meerdere plekken te vinden. Goede startplaatsen zijn de annotatierichtlijn van Geonovum en de documentatie van uw plansoftware.
Wat is annoteren?
Uit de Annotatierichtlijn: ‘Door annotaties toe te voegen aan een omgevingsdocument, kan de inhoud van het document gelezen worden door o.a. de software van het Omgevingsloket. Dat zorgt ervoor dat het document op de juiste manier – inhoudelijk, juridisch en visueel - wordt omgezet naar informatie op de kaart en andere onderdelen van het Omgevingsloket. De annotaties representeren de kern van de juridische inhoud van iedere regel. Dit alles draagt bij aan goede raadpleegbaarheid van het omgevingsdocument en daarmee goede dienstverlening.’
Leg locaties vast
Om locaties te kunnen gebruiken bij het annoteren, legt u deze vast. Dit doet u door:
- de naam van de locatie op te nemen in de regeltekst.
- die naam te koppelen aan een geometrie (bijvoorbeeld een vlak): het Geografisch Informatieobject (GIO).
Het GIO wordt als bijlage opgenomen in het besluit van de gemeenteraad en maakt de koppeling tussen de tekst en de kaart juridisch bindend.
Eigenlijk is het GIO dus gewoon een soort begripsbepaling. Maar wel een speciale die in de meeste gevallen terug te vinden is in de bijlage ’Overzicht Informatieobjecten’. Ook de computer kan dit lezen en weet nu hoe de locatie eruitziet. Daarmee is de locatie ook bruikbaar in annotaties.
Annotaties samengevat
De belangrijkste annotaties die u kunt toepassen bij gebiedsontwikkelingen zijn:'
| Annotatie | Doel |
|---|---|
| Werkingsgebied | Geeft aan waar een regel geldt. Verplicht bij iedere regel. |
| Omgevingsnorm | Geeft de begrenzing aan van normwaarden en maakt deze zichtbaar op de kaart. |
| Activiteit | Geeft aan dat een regel een over een bepaalde activiteit gaat, en waar die regeling geldt. |
| Gebiedsaanwijzing | Verduidelijkt welk type gebied wordt aangeduid. Bijvoorbeeld: ‘groen’. |
Locaties en annotaties in Regels op de kaart
Het effect van deze annotaties is bijvoorbeeld zichtbaar bij Plekinfo in Regels op de kaart:
Annoteren bij gebiedsontwikkelingen
In principe is annoteren bij gebiedsontwikkelingen hetzelfde als bij ‘gewoon’ annoteren. Kijk daarvoor in de Annotatierichtlijn. Er zijn wel aandachtspunten. We geven ze hieronder voor de belangrijkste annotatie-typen. Verderop gaan we specifiek in op het afbakenen van locaties bij gebiedsontwikkelingen.
Bij gebiedsontwikkeling is het noodzakelijk om vast te leggen waar de betreffende regels gelden. Dit is een minimumeis. Juridisch gebeurt dit in het toepassingsbereik van een hoofdstuk of afdeling. Of in een kleinere eenheid van het plan, als dat nodig is. Dat hoeft maar 1 keer. In de werkinstructies per variant voor een transitiehoofdstuk leest u hoe u dit aanpakt.
Let op: alle artikelen die vallen binnen het genoemde toepassingsbereik (hoofdstuk, paragraaf enzovoort) moeten ieder met deze locatie geannoteerd worden. Koppelt u geen locatie als werkingsgebied aan deze regels? Dan gelden deze regels voor het hele ambtsgebied.
Voorbeeld bij toepassing in een transitiehoofdstuk
- Regeltekst:
De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie gebiedsontwikkeling Aart van der Leeuwkade 14. - Annotatie:
Werkingsgebied: gebiedsontwikkeling Aart van der Leeuwkade 14’
Samengevat
De locatie als werkingsgebied gekoppeld aan een regel zorgt ervoor:
- dat de regel wordt gevonden bij een prik op de kaart.
- dat bij het selecteren van de regel het bijbehorende gebied wordt getoond op de kaart.
Wilt u normwaarden voor gebiedsontwikkeling vastleggen? Dan gebruikt u een omgevingsnorm-annotatie. Hiermee koppelt u per locatie een waarde aan een regel. De norm en bijbehorende locatie worden opgenomen in het GIO en maken daarmee juridisch deel uit van het besluit.
Ons advies: werk met 1 generieke omgevingsnorm, bijvoorbeeld ‘maximum bouwhoogte’, en voeg daar locaties aan toe bij nieuwe ontwikkelingen. Voorkom het aanmaken van aparte normen per project.
Voorbeeld relevant voor gebiedsontwikkeling
- Regeltekst:
“De bouwhoogte van een woning is niet hoger dan de ter plaatse van de locatie ‘maximum bouwhoogte’ bepaalde waarde”. - Annotatie:
Omgevings: ‘maximum bouwhoogte’. - Locatie:
Meerdere gebieden met elk een eigen waarde
‘Maximum bouwhoogte’ staat ook in de tekst en vormt een GIO zodat de locaties met de waarde per locatie juridisch zijn vastgelegd.
Samengevat
De omgevingsnorm- annotatie zorgt ervoor:
- dat kwantitatieve en kwalitatieve normen per locatie kunnen worden getoond op de kaart.
- dat de eenheid van de norm wordt vastgelegd en getoond.
Annoteren met activiteiten draagt bij aan de vindbaarheid en toonbaarheid van de betreffende regels. Maar voor de juridische borging van de gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld ‘het verkrijgen van een bouwtitel’) volstaan de juridische regels en de daaraan gekoppelde werkingsgebieden. In veel gevallen volstaan bij gebiedsontwikkeling de bestaande aanvraagformulieren, zoals deze zijn meegeleverd met de bruidsschat.
Ons advies:
- Gebruik waar mogelijk bestaande activiteiten uit de bruidsschat. Zie ook stap 1 en stap 2 uit de algemene werkinstructie: inventarisatie en variantkeuze.
- Maak geen nieuwe activiteiten waarin een gebiedsnaam voorkomt. Bijvoorbeeld: ‘bouwen in wijk X’.
- Definieer alleen nieuwe activiteiten als het juridisch noodzakelijk is.
- U kunt de activiteit koppelen aan verschillende regels. Per regel kunt u de betreffende locatie koppelen aan de activiteit en de ter plekke geldende ‘regelkwalificatie’(vergunningplicht, meldingsplicht enzovoort). Daarmee ontstaat de activiteit-locatieaanduiding. Is de locatie nog niet elders in het plan gebruikt en benoemd? Neem de locatie dan op in de lopende tekst als GIO.
Samengevat
De activiteit-annotatie zorgt ervoor:
- dat de regels voor de activiteit worden gevonden in het plan (zoeken en filteren).
- dat de juridische regels kunnen worden voorzien van een aanvraagformulier of vergunningcheck.
- dat de locatie waar regels gesteld worden voor de activiteit wordt getoond in een kleurweergave.
Het gebruik van gebiedsaanwijzingen is optioneel. Zij kunnen nuttig zijn bij het aanduiden van bijvoorbeeld een groengebied, aandachtsgebied of andere functie. De annotatie maakt deze gebieden beter raadpleegbaar in het Omgevingsloket. Is de locatie nog niet elders in het plan gebruikt en benoemd? Neem de locatie dan op in de lopende tekst als GIO.
Voorbeeld relevant voor gebiedsontwikkeling
- Regeltekst:
Een als groen aangewezen locatie heeft de volgende functies: groenvoorzieningen; recreatie; voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf; enzovoort - Annotaties
Werkingsgebied: ‘gebiedsontwikkeling Aert van der Leeuwkade 14’ - Gebiedsaanwijzing: ‘groen’
Samengevat
De gebiedsaanwijzing-annotatie zorgt ervoor:
- dat de gebiedsaanwijzing kan worden gevonden in het plan (zoeken en filteren).
- dat de gebiedsaanwijzing getypeerd kan worden (functie, beperkingengebied, enzovoort).
- dat de locatie van de gebiedsaanwijzing kan worden getoond op de kaart in een kleurweergave (de gebiedsaanwijzing is altijd gekoppeld aan een locatie).
Benoemen en afbakenen van locaties bij gebiedsontwikkeling
Bij gebiedsontwikkeling is het doorgaans noodzakelijk om 1 of meerdere locaties aan te wijzen en te gebruiken als werkingsgebied van regels in het omgevingsplan. In veel gevallen betreft dit de locatie van de ontwikkeling zelf. Soms is het daarnaast wenselijk om binnen die locatie aanvullende gebieden af te bakenen, bijvoorbeeld voor specifieke functies of maatregelen.
Hoe komt u erachter wat voor uw situatie de beste oplossing is? Bepaal voor elke regel waar deze geldt of gaat gelden. Er zijn 3 mogelijkheden:
- De regel geldt alleen voor 1 specifieke gebiedsontwikkeling.
- De regel geldt (of gaat gelden) voor meerdere gebiedsontwikkelingen, maar niet voor de rest van de gemeente.
- De regel geldt (of zal op termijn gelden) gemeentebreed.
Deze overweging hangt samen met de plaatsing van de regel in het plan: komt deze in een afzonderlijk transitiehoofdstuk per ontwikkeling, in een generiek hoofdstuk voor meerdere ontwikkelingen, of in de integrale structuur?
Ons advies:
Het benoemen en afbakenen van locaties moet aansluiten bij de gekozen structuur van het omgevingsplan. De naam van de locatie wordt opgenomen in de regeltekst en gekoppeld aan de geometrie (GIO).
Plaats deze regels in een afzonderlijk hoofdstuk of afdeling per gebiedsontwikkeling. Gebruik voor de bijbehorende locaties een benaming die verwijst naar de betreffende ontwikkeling.
Voorbeeld locatiebenaming bij meerdere transitiehoofdstukken
- U wilt regels stellen voor ‘Wonen’
- U gebruikt hiervoor per gebiedsontwikkeling A, B en C een afzonderlijk transitiehoofdstuk.
- Dan gebruikt u locatienamen als:
‘Wonen - Gebiedsontwikkeling A’
‘Wonen - Gebiedsontwikkeling B’
‘Wonen - Gebiedsontwikkeling C’
Deze werkwijze zorgt voor een duidelijke koppeling tussen hoofdstukindeling, regeltoepassing en locatiebenaming.
Toelichting: In deze variant zullen vaak dezelfde regels (bijvoorbeeld voor 'wonen') meerdere keren voorkomen in verschillende transitiehoofdstukken. Dit is een bewuste keuze die later kan worden herzien. Variatie tussen de regels is toegestaan, maar maakt de latere integratie complexer.
Als u regels voor meerdere gebiedsontwikkelingen bundelt in eenzelfde hoofdstuk of afdeling, maak dan de bijbehorende locaties generiek. Zorg ook voor een generieke locatiebenaming en neem deze naam op in de regeltekst.
Voorbeeld generieke locatiebenaming
- U wilt regels stellen voor ‘Wonen’ in meerdere gebiedsontwikkelingen
- U gebruikt hiervoor 1 generiek transitiehoofdstuk
- Dan gebruikt u locatienamen als:
- Wonen - ontwikkelgebieden’
Regels en gekoppelde locaties zijn ook hier gesynchroniseerd
Deze locatie kunt u laten meegroeien of krimpen met toekomstige gebiedsontwikkelingen.
Tip: Gebruik hiervoor een gebiedengroep. Dit is een juridische locatie die bestaat uit meerdere onderliggende (technische) locaties. De juridische locatie, vastgelegd in het GIO, houdt dezelfde naam, maar groeit door het toevoegen van nieuwe technische locaties of gebieden.
Voorbeeld locatiebenaming bij gebiedengroepen
- U kiest als noemer voor de locatie ‘Wonen - ontwikkelgebieden ’. Dit is een gebiedengroep waaraan telkens een locatie kan worden toegevoegd.
- U maakt bij nieuwe gebiedsontwikkelingen afzonderlijke locaties aan voor deze gebieden:
- WonenOntwA
- WonenOntwB
- WonenOntwC
NB: De namen van deze technische locaties zie je niet terug, daarom hebben we hier een ‘technische naam’ gekozen.
U koppelt deze aan de betreffende gebiedengroep.
Op deze manier kan de inhoud van de gebiedengroep worden gewijzigd. Het toevoegen van een (technische) locatie aan de locatiegroep leidt tot groter worden van het GIO. Dat wordt vastgelegd in een wijzigingsbesluit.
Dit kan als volgt worden verbeeld:
Als de regel bedoeld is voor uw hele gemeente, of als dat later de bedoeling is, maak dan een locatie voor het geheel. Bij voorkeur landt zo’n regel direct in de generieke structuur. Maar ook als de regel eerst beperkt blijft tot 1 of meerdere gebiedsontwikkelingen, kiest u voor locaties met een generieke naam. Dus niet specifiek voor een gebiedsontwikkeling.
Voorbeeld
- U kiest als noemer voor de locatie ‘Wonen ’. Dit is een gebiedengroep waaraan telkens een locatie kan worden toegevoegd.
- U maakt bij nieuwe gebiedsontwikkelingen afzonderlijke locaties aan voor deze gebieden:
- WonenOntwA
- WonenOntwB
- WonenOntwC
De namen van deze technische locatie zie je niet terug, daarom hebben we hier een ‘technische naam’ gekozen.
- U koppelt deze aan de betreffende gebiedengroep.
Op deze manier kan de inhoud van de gebiedengroep worden gewijzigd. Het toevoegen van een (technische) locatie aan de locatiegroep leidt tot groter worden van het GIO. Dat wordt vastgelegd in een wijzigingsbesluit.
Dat kan als volgt worden verbeeld:
In de praktijk zijn combinaties van bovenstaande benaderingen mogelijk en soms wenselijk. Een veelvoorkomende situatie is:
- U werkt met 1 generiek transitiehoofdstuk (optie 2 Regel generiek voor meerdere gebiedsontwikkelingen).
- Tegelijkertijd wilt u voor 1 specifieke ontwikkeling aanvullende regels opnemen die niet elders gelden.
- Voor deze regels kiest u alsnog voor een aparte afdeling met een eigen, specifiek benoemde locatie (optie 1 Regel specifiek per gebiedsontwikkeling).
Ook andere combinaties zijn mogelijk. Het is belangrijk om bij elke regel na te denken over het verwachte bereik op de lange termijn, en daar de locatiekeuze op af te stemmen.
Voorbeeld van een combinatie van mogelijkheden
Uiteraard zijn ook andere combinaties van optie 1, 2 en 3 mogelijk.
