Sinds 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) stapsgewijs in werking getreden. Deze wet regelt privaat bouwtoezicht en een zwaardere aansprakelijkheid van de aannemer ten opzichte van de initiatiefnemer. Met als doel: minder gebreken bij (nieuwe) bouwwerken. Wat betekent dit voor u als gemeentemedewerker? In de basis behoudt het bevoegd gezag zijn rol als handhaver, maar vergunningverlening en toezicht vallen weg. Welke taken er nu precies blijven, welke verdwijnen en welke erbij komen, leest u in dit overzicht.
Stap 1. Aanvraag omgevingsplanvergunning
Onveranderd
U registreert de aanvraag (vergunningplichtig of -vrij). En toetst het bouwplan (van rechtswege) aan het omgevingsplan, de welstand, omgevingsveiligheid en overig lokaal beleid.
Stap 2. Vooroverleg met initiatiefnemer
Nieuw
U stemt eventuele vragen af met de betrokken initiatiefnemer(s) en kwaliteitsborger. Denk aan vragen over gevolgklasse (GK), instrumenten en het borgingsplan.
Stap 3. Bouwmelding
Nieuw
U beoordeelt de bouwmelding op volledigheid. U checkt of het gaat om een bouwwerk (GK1 nieuwbouw). Alleen in dat geval checkt u of al een kwaliteitsborger is aangesteld, welk toegelaten instrument is gebruikt en of een borgingsplan inclusief risicobeoordeling is opgesteld.
Nieuw
Is de melding volledig? Dan registreert en publiceert u deze. Is de bouwmelding onvolledig? Dan maakt u dit kenbaar aan de melder (en is er in juridische zin geen melding gedaan). Eventueel neemt u informatie- en stopmomenten op.
Vervallen
De bouwtechnische toets van het bouwplan aan de voorschriften van het Bouwbesluit (GK1 nieuwbouw).
Stap 4. Melding start bouwactiviteit
Onveranderd
U registreert de melding en zet eventueel rooilijnen, peil en dergelijke uit.
Deze informatieplicht geldt alleen als een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit of een bouwmelding verplicht is. U kunt ervoor kiezen om tijdens de bouw te controleren of de benodigde informatie aanwezig is.
Stap 5. Toezicht en handhaving
Onveranderd
De reguliere toezichtstaken vanuit de omgevingsplanvergunning en álle handhavingstaken blijven bij het bevoegd gezag. U houdt in de gaten of de uitvoering voldoet aan de bouwverordening, de welstand, het omgevingsplan en de omgevingsveiligheid.
Nieuw
U houdt toezicht op informatie- en stopmomenten, op basis van risico’s. U zorgt mogelijk voor handhaving op de activiteiten als op basis van toezicht op de omgevingsplan-activiteit strijdigheid met het BbI wordt geconstateerd. Ook beoordeelt u of er sprake is van gelijkwaardigheid. U doet naar aanleiding daarvan mogelijk een handhaving(sverzoek) naar de initiatiefnemer, kwaliteitsborger of anderen. U licht hierover de instrumentaanbieder en bij niet spoedige en afdoende terugkoppeling de Toelatingsorganisatie Kwaliteit Bouw (TlokB) in.
Vervallen
Het toezicht op de naleving van de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit conform vergunning (GK1 nieuwbouw).
Stap 6. Gereedmelding
Onveranderd
Zodra u een gereedmelding ontvangt, registreert u deze. U levert de omgevingsvergunning op. Daarnaast zorgt u voor de verwerking van BAG en WOZ/OZB-registraties en de archivering.
Nieuw
U controleert de ontvangen verklaring van de kwaliteitsborger en u beoordeelt en archiveert het dossier bevoegd gezag. U heeft 10 dagen na ontvangen verklaring van de kwaliteitsborger om deze te beoordelen, eventueel handhaving in te stellen en daarmee expliciet ingebruikname tegen te houden. Bij geen (tijdige) reactie is na 10 dagen na indiening ingebruikname toegelaten.
Stap 7. Melding einde bouwactiviteit
Onveranderd
U registreert de melding en stuurt eventueel een ontvangstbevestiging. Als u niet hierover bent geïnformeerd, dan kunt u weigeren om het bouwwerk in gebruik te nemen totdat de juiste informatie is aangeleverd.
De 5 belangrijkste veranderingen met de komst van de Wkb
- Onafhankelijke kwaliteitsborgers (controleurs) checken of een gebouw voldoet aan de wettelijke technische eisen. Dit doen zij tijdens het ontwerp en op de bouwplaats. De kwaliteitsborger volgt daarbij nauwgezet het toegelaten instrument van de aangegeven instrumentaanbieder.
- De aannemer is verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. De opdrachtgever kan de aannemer dwingen om de fouten te repareren of daartoe (financiële) compensatie eisen. Oók als de klant deze fouten pas na oplevering van het bouwwerk ontdekt.
- De aannemer moet de consument-opdrachtgever (art. 7:765a BW) laten weten of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico's op schade en gebreken.
- Opdrachtgevers kunnen, net als in de huidige situatie, 5% van het bouwbedrag (aanneemsom) parkeren bij de notaris. Nu gaat dit bedrag automatisch naar de aannemer als het gebouw klaar is. Na invoering van de Wkb keert de notaris pas 3 maanden na oplevering het geld uit, tenzij de klant aangeeft welk bedrag achtergehouden moet worden wegens nog niet verholpen gebreken of ter compensatie daarvan.
- Als de kwaliteitsborger een probleem ziet, moet hij dit onverwijld aan de aannemer melden. Als de aannemer dit probleem niet oplost of kan oplossen, moet de kwaliteitsborger de gemeente verzoeken om daarop toe te zien en mogelijk de bouw daarop stil te leggen. De gemeente zal zich zelf moeten vergewissen of een dergelijke handhaving vanuit haar inzicht nodig is.