Als er voorheen werd gebouwd in uw gemeente was in veel gevallen een vergunning nodig. Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is dit veranderd. Als er nu wordt gebouwd dan moet er vanaf 1 januari 2024 een kwaliteitsborger worden ingeschakeld. Deze onafhankelijke controleur kijkt mee of het bouwwerk aan de technische regels voldoet. Op basis van deze informatie kan invulling worden geven aan de meldplicht voor de bouwactiviteit. De kwaliteitsborger moet bij daarbij ook rekening houden met lokale risico’s of lokale situaties.
Het gaat hier om risico’s waardoor het eindresultaat van een bouwactiviteit mogelijk niet aan de bouwtechnische regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voldoet als niet de juiste beheersmaatregelen worden getroffen. Dit worden ook wel de bijzondere lokale omstandigheden (hierna: BLO’s) genoemd. Het is aan de gemeente om te bepalen of er sprake is van BLO's, en zo ja welke. Is dit het geval, dan kunt u dit op verschillende manieren kenbaar maken.
In deze leidraad leest u over:
- Wat bijzondere lokale omstandigheden zijn
- Verschillende verantwoordelijkheden en taken
- Werkwijze hoe te komen tot inzicht welke omstandigheden lokaal gelden
- Hoe deze vervolgens kenbaar te maken
- Belang van goede informatievoorziening
- Invloed op toezicht en handhaving
- Praktijkvoorbeelden van gemeenten
Om deze werkwijze praktisch te maken heeft de VNG ook een handige checklist BLO's beschikbaar gesteld die kan dienen als hulpmiddel bij het inzichtelijk maken van de bijzondere lokale omstandigheden binnen de gemeente.
De leidraad ‘Bijzondere lokale omstandigheden onder kwaliteitsborging’ biedt gemeenten handvatten in het bepalen wat de BLO's in ieder geval zijn, hoe te komen tot een overzicht van BLO's die gelden voor bouwwerken gevolgklasse 1 in uw gemeente. Ook kan de leidraad hulp bieden in hoe deze informatie vervolgens kenbaar gemaakt kan worden aan initiatiefnemers, kwaliteitsborgers en uw collega’s en/of ketenpartners .
De regels rondom de Wkb zijn vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Belangrijke onderdelen van de Wkb zijn de risicobeoordeling en het borgingsplan. Artikel 2.19, lid 2, van het Bbl stelt dat in een risicobeoordeling ten minste rekening gehouden moet worden met BLO's. In het Bkl – waar de eisen aan het borgingsplan zijn opgenomen – is vervolgens voorgeschreven dat in een borgingsplan moet zijn beschreven op welke specifieke bouwwerkzaamheden de borging betrekking heeft, ook hierbij rekening houdend met de BLO's.
Het doel van bijzondere lokale omstandigheden in de Wkb is het overdragen van informatie over lokale risico’s aan de initiatiefnemer en de kwaliteitsborger. Het aanwijzen van BLO's moet dan ook vooral gezien worden als extra ondersteuning van de initiatiefnemer en de kwaliteitsborger in aanvulling op de onderzoeksplicht die zij hebben.
De gemeente kan aangeven wat de BLO's zijn en dit kenbaar maken via beleid, een vooroverleg of op een andere manier. De initiatiefnemer en/of kwaliteitsborger moet actief nagaan of er BLO's zijn. En als er geen BLO's zijn, dan is de kwaliteitsborger niet 'klaar' met het in kaart brengen van risico's. Want een kwaliteitsborger zal sowieso de risico's in kaart moeten brengen voordat er een borgingsplan is vastgesteld. Dat hoort bij zijn/haar taak.
Als de gemeente de BLO's kenbaar heeft gemaakt dan moet een kwaliteitsborger:
- De BLO's meenemen in de risicobeoordeling van de bouwactiviteit
- In het borgingsplan aangeven welke maatregelen worden getroffen naar aanleiding van de BLO’s
- Bij de verklaring aangeven wat het resultaat was van de maatregelen die zijn genomen om de lokale risico’s te voorkomen of te beperken
- Bij het indienen van de gereedmelding de genomen beheersmaatregelen op de BLO’s los bijvoegen
De gemeente verplicht door het aangeven van BLO's de kwaliteitsborger om nadrukkelijk aandacht te besteden aan het betreffende onderdeel van de bouw.
Bij het beoordelen of een bouwactiviteit aan de regels voldoet moet een kwaliteitsborger dus ook rekening houden met de BLO's. Het gaat hierbij echter niet om alle risico’s rondom een bouwproject. Een bijzondere lokale omstandigheid is een lokaal risico of een lokale situatie waardoor het eindresultaat van een bouwactiviteit mogelijk niet aan de bouwtechnische regels van het Bbl voldoet. Het moet daarbij logischerwijs gaan om regels die vallen onder de Wkb: de bouwtechnische regels van hoofdstuk 4 (nieuwbouw) en 5 (verbouw) van het Bbl.
Risico’s gerelateerd aan archeologie, bodemverontreiniging, waterveiligheid, bouw- en sloopveiligheid en de regels uit het omgevingsplan zijn weliswaar relevant voor de initiatiefnemer en de aannemer maar maken geen deel uit van het werkveld van de kwaliteitsborger. Daarmee zijn het dus geen BLO's zoals bedoeld in de Wkb.
Het gaat dus om specifieke risico’s waar de gemeente van op de hoogte is en een initiatiefnemer of kwaliteitsborger mogelijk niet. Een voorbeeld van een bijzonder lokale omstandigheid is een geringe en/of per locatie sterk wisselende draagkracht van de ondergrond.
De kwaliteitsborger zal in dat geval dit specifieke risico bij de beoordeling van het bouwplan moeten betrekken. Er zal in dat geval in de risicobeoordeling en het borgingsplan ingegaan moeten worden op (de risico’s voor) de fundering.
Ook voor de gemeentelijke afdeling die de bouwmelding zal gaan behandelen is het van belang dat de BLO's inzichtelijk en centraal vindbaar zijn. Temeer omdat als deze niet vermeld zijn in de risicobeoordeling dit betekent dat de bouwmelding niet kan worden gedaan. Met als gevolg een verbod op het bouwen.
Voorbeelden zijn:
- Kleilagen of draagkrachtige lagen in de ondergrond die heien van prefab palen bemoeilijkt of voorboren noodzakelijk maakt
- Watervoerende lagen in de ondergrond die mogelijk een risico vormen bij grondgevormde funderingspalen of ‘kortsluiting’ tussen die voerende lagen
- Resten van funderingen of andere materialen in de bodem die mogelijk van invloed zijn op de funderingswijze
- Specifieke funderingsconstructies van belendingen die van invloed zijn op de fundering van een te bouwen bouwwerk
- De windbelasting op een bouwwerk als gevolg van (omgevingsplan toegestane toekomstige) bouwwerken in de omgeving
- Slagschaduw van windmolens waardoor er een vereiste afstand moet worden gehouden tot toekomstige in het omgevingsplan toegestane bouwwerken.
Hoe te komen tot inzicht welke BLO's in uw gemeente gelden
In uw gemeentelijk beleid legt u de BLO's vast waarmee de kwaliteitsborger/initiatiefnemer nadrukkelijk rekening moet houden. De VNG adviseert gemeenten de BLO’s die de fysieke leefomgeving raken en waarop intergaal wordt getoetst gaat worden op te zoeken en kenbaar te maken.
Voor het borgen van de kwalitatieve bebouwde leefomgeving heeft de gemeente vier instrumenten te haar beschikking:
1. Omgevingsplan
Het omgevingsplan bevat de regels voor de fysieke leefomgeving. In het omgevingsplan staan regels over activiteiten en onder welke voorwaarden deze op een locatie toegestaan zijn. Het kan voorkomen dat er rekening gehouden moet worden met de windbelasting van toekomstige hoogbouw. Bijvoorbeeld door ligging aan een kust kan er afhankelijk van de locatie en hoogte van het bouwwerk sprake zijn van een windbelasting categorie 0 (kustzone).
2. Binnen- of Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit
Als een initiatief te toetsen is aan de regels die opgenomen zijn in het omgevingsplan, dan spreken we van een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA). Is er geen toetsing mogelijke dan spreken we van een buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA). Een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit kan alleen worden verleend, als wordt voldaan aan de beoordelingsregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving en lokale regels in het omgevingsplan.
3. Advies met of zonder instemming
Gemeenten moeten in bepaalde gevallen advies inwinnen voor het een vergunning of een maatwerkvoorschrift verleent. Soms is er ook instemming van een adviesorgaan nodig voor het nemen van een besluit. Het kan voorkomen dat er rekening gehouden moet worden met een advies van gemeentelijke ketenpartner, wat kan resulteren in een aanscherping van de technische eisen voor een bouwwerk.
4. Gemeentelijke informatievoorziening
Gemeenten beheren diverse registers en voorzieningen om de kwalitatieve bebouwde leefomgeving te borgen. Hier vindt u een aantal voorbeelden van BLO's en waar deze informatie te vinden kan zijn:
Waterschap: o.a. het trekken van heipalen is niet toegestaan zonder toestemming van het Waterschap.
Grondstoffen Energie en Omgeving: o.a. het bouwen op zeer slappe ondergrond of sterke grondwaterstromen, bodemdaling met grondgevormde palen. Of het grondwater neutraal bouwen van diep gelegen kelders.
Centrale Voorziening Geluidgegevens en Geluidproductieplafonds Omgevingsregeling: als het gaat om geluidshinder van toekomstige bouwwerken.
Register Externe Veiligheid: bijvoorbeeld in het geval van een calamiteit het ventilatiesysteem van een bouwwerk handmatig moet kunnen worden bediend.
Registraties aanschrijving buurpanden: bijvoorbeeld in het geval van een aanschrijving op het funderingsherstel in een hele straat.
- Raadplegen in uw VTH systeem welke omgevingsvergunning van toepassing is (met o.a. de BLO's en omgevingsveiligheidsaspecten). Nagaan of er een eventuele omgevingsvergunning aan de initiatiefnemer is verleend. In het besluit op de omgevingsplanactiviteitvergunning kunt u aanvullend kenbaar maken dat er BLO's van toepassing zijn die mogelijk deel uitmaken van een advies met instemming.
- Nagaan waar in het proces de controle op omgevingsveiligheid plaatsvind. De controle op omgevingsveiligheid is primair een omgevingsplanactiviteit. Voorwaarden rondom omgevingsveiligheid kun je vastleggen in de omgevingsvergunning. Een voorbeeld van omgevingsveiligheid is bouw- en sloopveiligheid tijdens bouwwerkzaamheden. De BLO's zijn relevant voor o.a. de beheersmaatregelen hierop.
- Controleren of de vooraf (in een vooroverleg of op andere wijze) eventueel aangegeven BLO's voldoende zijn opgenomen in de risicobeoordeling van de kwaliteitsborger.
- Beoordelen van de risico’s en het borgingsplan van de kwaliteitsborger op basis van uw toezicht en handhaving beleid. Bepalen of er wellicht nog toezicht nodig is op basis van in uw beleid bepaalde BLO's aan de hand het borgingsplan.
- Eventueel een besluit opstellen waarin wordt aangegeven dat er extra informatie aangeleverd moet over een specifiek onderdeel ten behoeve van het uitvoeren van het toezicht. Daarin moet worden aangegeven dat wanneer de bouw van dat onderdeel gaat starten de informatie in orde moet zijn. Of de informatie op een later moment mag worden aangeleverd is afhankelijk van de noodzaak voor deze informatie. Daarin moet u nagaan of het noodzakelijk is voor het houden van toezicht of enkel voor de volledigheid van het dossier bevoegd gezag aan het einde van de bouwtraject.
- Beoordelen van de extra informatie. Voorbeeld van extra informatie die je als gemeente kan opvragen zijn: Mag de bouw wel starten wanneer er extra informatie is gevraagd? Denk bijvoorbeeld aan een palenplan (incl. sonderingen) bij bouwen op zeer slappe grond. De bouw kan starten, het gaat nadrukkelijk om het aanleveren van informatie en het doorgeven van de planning van specifieke onderdelen. Het besluit om een verzoek om extra informatie hoeft niet te worden gepubliceerd want dit besluit heeft geen gevolg voor derden.
- Beoordelen van de genomen beheersmaatregelen. Wat wordt verstaan onder ‘verantwoording beheersmaatregelen?’. Dit is het verslag over hoe de borging heeft plaatsgevonden op de punten die vooraf als risico zijn opgenomen. Bijvoorbeeld dat de kwaliteitsborger op locatie is geweest voordat het beton is gestort en de bewapening heeft gecontroleerd. Ook gaat het bijvoorbeeld over resultaten van metingen, zoals ventilatie en dergelijke.
BLO's zijn in de Wkb opgenomen om kennis over lokale omstandigheden over te kunnen dragen aan de initiatiefnemer en kwaliteitsborger. Het is aan u als gemeente om te bepalen of sprake is van BLO's, en zo ja welke. Is dit het geval, dan kunt u dit op verschillende manieren bekendmaken:
- Opnemen in lokaal beleid, bijvoorbeeld in of gekoppeld aan een omgevingsplan
- Tijdens een vooroverleg of overleg over de omgevingsplanactiviteit met de
initiatiefnemer - Via een publicatie in huis- en huisbladen of een specifieke pagina op de gemeentelijke
website
Let op: BLO's kunnen ‘dynamisch’ van aard zijn of na een bepaalde periode komen te vervallen. In dat geval is het wellicht beter werkbaar om deze informatie op de gemeentelijke website kenbaar te maken. BLO's die 'statischer' zijn zullen dan geborgd zijn in omgevingsplan, verordeningen, beleid. Zorg ervoor dat er in dat geval wel naar moet worden verwezen. Dit geldt ook voor verwijzingen naar broninformatie van de gemeentelijke ketenpartners.
Belang van goede informatievoorziening
De Omgevingswet en de Wkb moeten ervoor zorgen dat een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. De voorbereiding op en uitvoering ervan vraagt veel van overheden, vooral van gemeenten. Deze opgave vraagt dat de gemeentelijke informatievoorziening op orde is, binnen en tussen gemeenten en ketenpartners. En tussen gemeente en initiatiefnemer.
Goede informatievoorziening zorgt voor:
- Borgen van de invloeden op de bouwkwaliteit en daarmee op de fysieke leefomgeving
- Versterken van de dienstverlening richting initiatiefnemers en bedrijven
- Informeren van initiatiefnemers en bedrijven via de gemeentelijke website
- Borgen van de rechtszekerheid van de burger (o.a. door goed versiebeheer)
- Versterken van de frontoffice (klantcontactcentrum of baliefunctie)
- Informeren van (nieuwe) collega’s
- Borgen van vergunningen- en meldingenproces (o.a. behandelen bouwmelding)
- Vaststellen van het handhavingsbeleid
- Uitwisselen van informatie en advisering van/door ketenpartners
De gemeente kan bij de bouwmelding, de gereedmelding of bij de BLO's toetsen volgens de regels zijn meegenomen. De bouwmelding is onvolledig als de BLO's niet worden meegenomen in de risicobeoordeling en het borgingsplan. Wordt in een verklaring niet ingegaan op het resultaat van de maatregelen dan voldoet de verklaring niet aan de regels en kan er geen gereedmelding mee worden gedaan.
De wijze waarop de risico’s worden geborgd is aan de kwaliteitsborger en aan de regels die hierover in een instrument voor kwaliteitsborging zijn opgenomen. De gemeente kan een bouwmelding dus niet ‘afkeuren’ als de opgenomen maatregelen naar de mening van de gemeente onvoldoende zijn om de risico’s te borgen.
Vermoedt de gemeente dat de maatregelen onvoldoende zijn dan kan op grond van artikel 2.20 van het Bbl aanvullende informatie worden opgevraagd en zo nodig de betreffende onderdelen zelf te controleren tijdens de bouw.
Lees hier meer over op iplo.nl
Of bekijk de opname en presentatie van deze Wkb special van het VTH netwerk.