Leegstandwet - 1. Wanneer vergunningverlening?
-
Dat kan, maar er mag geen strijdigheid ontstaan met het bestemmingsplan. Een gemeente kan alleen een vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven op basis van de Leegstandwet als het de functie 'wonen' betreft in het bestemmingsplan. Een gemeente kan wel voor een leegstaand gebouw, zoals een kantoor, tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan. Dit gebouw kan dan tijdelijk voor een andere bestemming gebruikt worden. Er kan voor maximaal 10 jaar (en onder bepaalde voorwaarden nog langer) afgeweken worden van het bestemmingsplan. Meer info daarover vindt u in deze Ledenbrief: Wijzigingen omgevingsrecht - permanent maken Crisis- en herstelwet. Als een omgevingsvergunning is afgegeven voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan, geldt de vergunning voor tijdelijke verhuur voor de hele duur van die omgevingsvergunning met een maximum van 10 jaar. Er hoeft dus geen verlenging te worden aangevraagd.
Voor verhuur van kantoorruimte als kantoor geldt overigens niet de huurbescherming die geldt voor woonruimten (7:271 BW) of voor art. 7:290 BW-bedrijfsruimte (winkel- en horecaruimten) (7:293 BW). Voor kantoorruimte (verhuurd als kantoorruimte) gelden alleen de algemene huurbepalingen 7:201-231 BW. Als de overeengekomen huurtermijn is verstreken, eindigt de huurovereenkomst (7:228 BW). Als de huur voor onbepaalde termijn is aangegaan, volstaat opzegging (7:228 BW). Voor deze zogenoemde “overige bedrijfsruimte” (niet-7:290-bedrijfsruimte; denk aan fabrieken, kantoren, ziekenhuizen, sporthallen, enz.) geldt als enige speciale regel wel de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW. De Leegstandwet is dus niet nodig voor tijdelijke verhuur van kantoorruimte als kantoorruimte.
-
Als de vergunning voor tijdelijke verhuur, inclusief eventuele verlengingen, maximaal 5 jaar (koopwoningen en te koop staande huurwoningen), of maximaal 7 jaar (huurwoningen bestemd voor sloop of renovatie), of maximaal 10 jaar (woonruimte in een gebouw) heeft geduurd, is de termijn voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet verstreken. Als de verhuurder de huur dan toch laat voortduren, ontstaat een gewone huurovereenkomst met huurbescherming voor de huurder. Wel kan de gemeente sinds 1 juli 2013 meerdere keren een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet afgeven. Voorwaarde hierbij is dat er minimaal vijf jaar moet zitten tussen het moment waarop de vergunning nog geldig is en het moment waarop de volgende vergunning ingaat. Het maakt niet uit op welke manier de woonruimte in de tussentijd is gebruikt.
Ook kan gebruik gemaakt worden van andere vormen van tijdelijke huur, zoals het contract voor bepaalde tijd van maximaal 2 (zelfstandige woonruimte) of 5 (onzelfstandige woonruimte) jaar.
Leegstandwet - 2. Huurprijs
-
Ook bij tijdelijke verhuur mag de verhuurder jaarlijks een huurverhoging voorstellen. Dat is namelijk geregeld in de artikelen 7:248 en 7:250-253 BW en die zijn in de Leegstandwet niet buiten toepassing verklaard (art. 15 Lw). Als de gemeente in de vergunning een maximale huurprijs heeft bepaald - en dus de regels voor gereguleerde huur (= niet-geliberaliseerd) van toepassing zijn - dan is de verhuurder gebonden aan de maximale huurverhoging en de maximale huurprijs die in de vergunning genoemd is. Dit is van toepassing op woonruimte in een gebouw, huurwoningen bestemd voor sloop of renovatie en te koop staande huurwoningen.
Als de tijdelijke verhuur geliberaliseerd is - dus bij nieuwe vergunningen voor koopwoningen - dan is de verhuurder niet gebonden aan een maximale huurverhoging of een maximale huurprijs. Wel geldt dat de huur niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden verhoogd mag worden (7:247 jo 7:251 BW). -
De gemeente hoeft de vergunning niet in te trekken. In de Leegstandwet staat dat als de gevraagde huurprijs hoger is dan de in de vergunning vermelde maximale huurprijs, van rechtswege de in de vergunning vermelde huurprijs geldt. De in de vergunning vermelde huurprijs treedt in de plaats van de overeengekomen huurprijs (met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum) (artikel 16 lid 10 Leegstandwet). Met andere woorden: in het huurcontract is dan de overeengekomen huurprijs feitelijk vervangen door de in de vergunning vermelde huurprijs. Omdat de huurprijs van rechtswege wijzigt in de huurprijs die in de vergunning staat, hoeft de gemeente daarvoor geen actie te ondernemen. De gemeente kan de verhuurder wijzen op het feit dat de in de vergunning vermelde huurprijs geldt en niet de in het huurcontract vermelde huurprijs en dat de verhuurder dus geen hoger bedrag dan de in de vergunning vermelde huurprijs mag vragen. Als het goed is staat dat ook in de vergunning.
-
Bij een vergunning voor een koopwoning hoeft er geen maximale huurprijs te worden opgenomen.Voor woonruimte in een gebouw, voorsloop- en renovatiewoningen en voor te koop staande huurwoningen moet de gemeente wel altijd een maximum huurprijs in de vergunning vermelden, hoe hoog het puntenaantal ook is. Wij adviseren de gemeenten om zich op hoofdlijnen in het woningwaarderingsstelsel te verdiepen en inzicht te krijgen in de puntentelling. De gemeente kan zelf een puntentelling opstellen aan de hand van de bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De gemeente kan ook uitgaan van een door de eigenaar opgestelde puntentelling. Ook kan de gemeente een makelaar of de huurcommissie inschakelen om de puntentelling op te stellen. Bij het opstellen van de puntentelling is bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning heel belangrijk. Per m2 mag 1 punt worden geteld. Meer informatie over het woningwaarderingsstelsel vindt u op hier de site van de rijksoverheid.
Leegstandwet - 3. Procedure vergunningverlening
-
Per woonruimte wordt een vergunning voor tijdelijke verhuur aangevraagd en afgegeven. Als voor verschillende woonruimten in een complex een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt aangevraagd, moet de gemeente formeel per woonruimte beschikken en leges heffen. De gemeente zal dergelijke aanvragen echter gecombineerd behandelen. Dat kan een overweging zijn om voor een ander tariefstelsel te kiezen. Dit voorkomt dat de eigenaar van een complex onevenredig veel legeskosten moet betalen. Het college kan daarvoor besluiten om – met toepassing van de hardheidsclausule van artikel 63 Algemene wet inzake rijksbelastingen en vooruitlopend op een wijziging van de legesverordening – goed te keuren dat bij complexgewijze aanvragen het tarief slechts eenmaal wordt toegepast (beleidsregel). De tariefbepaling in de legesverordening moet de raad dan vervolgens overeenkomstig vaststellen. In verband daarmee is het verstandig om de beleidsregel vooraf aan de raad voor te leggen. Wij hebben deze bepaling inmiddels ook in onze modelverordening leges opgenomen. Mogelijk staat deze zin dus intussen al in uw legesverordening
De tariefbepaling in de legesverordening zou als volgt kunnen luiden (nieuw is subonderdeel 1.12.2):
Hoofdstuk 12 Leegstandwet1.12.1
Het tarief bedraagt voor het in behandeling nemen van een aanvraag:
1.12.1.1
tot het verlenen van een vergunning tot tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet
€ ...;
1.12.1.2
tot het verlengen van een vergunning tot tijdelijke verhuur van woonruimte als bedoeld in artikel 15, negende lid van de Leegstandwet
€ ....
1.12.2
Indien aanvragen als bedoeld in de subonderdelen 1.12.1.1 en 1.12.1.2 gelijktijdig worden ingediend en woonruimten in hetzelfde gebouw, zoals een flat, een school of een kantoor betreffen, worden de in die subonderdelen bedoelde leges slechts eenmaal geheven. Dit geldt ook als het gaat om een geheel van huurwoningen bestemd voor sloop of renovatie of te koop staande huurwoningen waarvoor gelijktijdig aanvragen worden ingediend.
-
Echtgenoten (en geregistreerd partners) zijn van rechtswege medehuurder, art. 7:266 lid 1 BW. Daar heeft een verhuurder niets over te zeggen. Samenwonende/inwonende partners kunnen een verzoek indienen bij de verhuurder om als medehuurder aangemerkt te worden. Als de verhuurder daarmee niet instemt, kunnen ze de rechter vragen de inwonende partner aan te merken als medehuurder (7:267 BW). De artikelen 7:266 en 7:267 BW zijn niet buiten toepassing verklaard in de Leegstandwet (art. 15 Lw). Maar bij tijdelijke verhuur zal waarschijnlijk niet gauw sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, als niet al bij de aanvang van de tijdelijke huur sprake was van partners/medehuurders (medeondertekenaars van het huurcontract). Dus het is de vraag of rechters samenwonende partners inderdaad tot medehuurder zullen benoemen.
De rechtsgevolgen van medehuurderschap bij tijdelijke verhuur zijn voor verhuurders trouwens redelijk beperkt, omdat ook de hoofdhuurder immers geen huurbescherming heeft. Wel zet de medehuurder de tijdelijke huurovereenkomst voort als de hoofdhuurder de woning heeft verlaten.
-
Bij koopwoningen is dit niet toegestaan. Gemeenten mogen geen extra voorwaarden meer stellen buiten de eisen uit de wet. Wel mogen gemeenten op het aanvraagformulier aanvullende vragen opnemen om te kunnen beoordelen of aan de wettelijke eisen wordt voldaan.Het is dus bijvoorbeeld niet toegestaan te eisen dat de woning al gedurende een bepaalde periode leegstaat of dat er sprake moet zijn van dubbele lasten van de eigenaar. Bij een vergunning voor woonruimte in een gebouw,voor huurwoningen bestemd voor sloop of renovatie en voor te koop staande huurwoningen is het nog wel toegestaan om extra voorwaarden te stellen. Hierbij valt te denken aan het begrenzen van de huurprijs bij sloop- of renovatiewoningen.
-
De gemeente moet minimaal opnemen wat er in het wettelijk vastgestelde aanvraagformulier staat, maar mag daar ook vragen aan toevoegen. Bij een koopwoning mogen geen extra voorwaarden worden opgenomen. De gemeente mag desgewenst vragen om een BSN. De gemeente mag het formulier ook aanpassen aan de huisstijl van de gemeente.
Leegstandwet - 4. Huurovereenkomst
-
Dat hangt af van de huurovereenkomst. Loopt de huurovereenkomst nog wanneer de vergunning vervalt, dan eindigt de huurovereenkomst automatisch (als in de tussentijd geen verlenging is gevraagd) (art. 16 lid 8 Lw.). In artikel 16, lid 8 van de Leegstandwet staat namelijk dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het moment dat de vergunning verloopt en dat in dat geval geen opzegging nodig is. Dit geldt zowel voor huurovereenkomsten voor bepaalde als voor onbepaalde tijd.
Wel moet de verhuurder de huurder uiteraard op de hoogte stellen van het feit dat de huur eindigt. Het is dus toch aan te raden de huur gewoon op te zeggen. Ook omdat als de verhuurder toestaat dat de huurder in de woning blijft zitten, er een normale huurovereenkomst ontstaat. Is de vergunning voor een langere termijn verstrekt en heeft de verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor een kortere duur en wil hij dat die huurovereenkomst dan ook eindigt, dan moet hij tijdig opzeggen (art. 15 lid 1 Lw jo. art. 7:271 lid 1 BW).
Toelichting
Artikel 15 lid 1 Lw stelt de eerste 3 leden van art. 7:271 BW niet buiten toepassing. Art. 7:271 lid 1 BW geldt dus ook bij tijdelijke verhuur. Dus ook bij tijdelijke verhuur moet de verhuurder de huur opzeggen. De enige uitzondering die de Leegstandwet hierop bepaalt, is dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt als de vergunningstermijn is verstreken (art. 16 lid 8 Lw). Dus stel dat de gemeente de vergunning voor zes maanden heeft verstrekt en de verhuurder heeft in die zes maanden geen verlenging gevraagd, dan eindigt de tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege na 6 maanden. Maar als de gemeente de vergunning voor een of twee jaar heeft verstrekt en de verhuurder wil dat de huurovereenkomst na 6 maanden eindigt, dan moet de verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst uiterlijk in de 3e maand (of 4e maand bij te koop staande huurwoningen) opzeggen (vanwege de opzegtermijn van 3 (of 2) maanden, art. 16 lid 6 Lw). -
Huurder en verhuurder kunnen de huur altijd met wederzijds goedvinden beëindigen. Als er géén sprake is van wederzijds goedvinden, dan is het niet toegestaan om eerder op te zeggen dan volgens de wettelijke termijnen: zowel de huurder als de verhuurder is dan gebonden aan een huurtermijn die volgens de Leegstandwet niet korter dan zes maanden kan zijn, (of niet korter dan drie maanden als het gaat om een te koop staande huurwoning).
Bovendien geldt voor te koop staande huurwoningen een opzegtermijn van minimaal twee maanden voor de verhuurder. Voor de overige categorieën moet de verhuurder zich aan een opzegtermijn van minimaal drie maanden houden. De huurder moet zich in alle categorieën houden aan de opzegtermijn van minimaal een maand.
Leegstandwet - 5. Begrippen uit de wet
-
De Leegstandwet heeft tot doel leegstand te bestrijden en biedt daarvoor onder andere het instrument van tijdelijke verhuur aan. Om tijdelijk te mogen verhuren moet aan twee voorwaarden worden voldaan: - de woning moet leeg staan - en de woning moet voor verkoop bestemd zijn, of bestemd zijn voor sloop of renovatie, of een woonruimte in een gebouw zijn, of een te koop staande huurwoning zijn.De Leegstandwet geeft geen definitie van "voor verkoop bestemd”. Uit de Memorie van Toelichting bij de wet kan worden afgeleid dat de gemeente bij de vergunningaanvraag deze vraag moet beoordelen. De gemeente zal dat van geval tot geval moeten bekijken en beoordelen. De gemeente kan van de eigenaar vragen aan te tonen dat de woning daadwerkelijk te koop wordt aangeboden. Is de woning bijvoorbeeld aangeboden via Funda?
Ook bij onderhandse verkoop zal de gemeente de overtuiging moeten krijgen dat de woning te koop is aangeboden. Verder kan de gemeente beoordelen of de gevraagde koopprijs redelijk is. Dit tegen de achtergrond van de plaatselijke marktsituatie. De enkele bedoeling van de eigenaar (of de erfgenamen) de woning te willen verkopen - bijvoorbeeld op termijn, zonder dat deze daadwerkelijk te koop is aangeboden - is te weinig om te kunnen spreken van een "voor verkoop bestemde woning".