Elk jaar wijzigt het rijk op 1 januari de verschillende bedragen en indexaties voor de huur- en koopsector. Die zijn relevant voor onder meer het woonbeleid van gemeenten. Dit jaar zijn de wijzigingen groter dan gebruikelijk. Reden voor de VNG om enkele zaken onder de aandacht te brengen.
Woonbeleid gemeenten
Gemeenten maken gebruik van de door het rijk vastgestelde bedragen voor bijvoorbeeld woningbouwplannen, afspraken met corporaties en de lokale woonruimteverdeling. Ook krijgen ze te maken met deze gewijzigde bedragen bij subsidieregelingen als de Woningbouwimpuls.
Koopsector: Nationale Hypotheekgarantie en betaalbaarheidsgrens
Tot op heden werd de grens voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) door het rijk (en veel gemeenten) ook gehanteerd als betaalbaarheidsgrens voor de koopsector, bijvoorbeeld voor woningen in het middensegment. Gemeenten passen deze grens bijvoorbeeld toe in hun woningbouwprogrammeringen en afspraken met ontwikkelaars.
Het rijk stopt met deze koppeling en gaat een aparte betaalbaarheidsgrens hanteren. Die blijft voor het komend jaar op € 355.000 staan, terwijl de NHG-grens in verband met de ontwikkeling van de huizenprijzen fors omhoog gaat naar € 405.000.
De VNG adviseert gemeenten hierop alert te zijn en niet zomaar uit te gaan van een koppeling met de NHG-grens. Dit voorkomt dat er nu afspraken gemaakt worden over betaalbare woningen die uiteindelijk vanwege de sterke stijging van de huizenprijzen via de koppeling aan de NHG-grens niet meer betaalbaar zijn. Een mogelijkheid is om aan te sluiten bij de landelijke grens. Het is echter nog niet duidelijk hoe deze jaarlijkse landelijke betaalbaarheidsgrens geïndexeerd wordt. Een andere mogelijkheid is om een eigen lokale grens met indexering vast te leggen.
Huursector
Liberalisatiegrens en inkomensgrens
De hoge inflatie werkt sterk door in de huursector. De liberalisatiegrens maakt daarom in 2023 een flinke sprong. De grens tussen het gereguleerde en vrije huursegment komt volgend jaar uit op € 808,06 (2022: € 763,47). Ook de inkomensgrenzen om toegang te krijgen tot sociale huurwoningen van woningcorporaties stijgen flink. Van € 40.765 naar € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en van € 45.014 naar € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens.
De minister heeft voorstellen aangekondigd om de liberalisatiegrens te gaan verhogen naar 187 punten. Dit is ongeveer € 1.000 in 2022. De VNG is namens gemeenten hierover in gesprek met het rijk. Zodra de voorstellen in consultatie gaan, zal de VNG een reactie opstellen.
Huurverhoging
Het rijk gaat de regels voor de jaarlijkse huurverhoging aanpassen. Voor de sociale huursector mag maximaal een huurverhoging worden toegepast van 3,1%, conform cao-ontwikkeling. Voor de vrije huursector is dit de cao-ontwikkeling plus 1%-punt, wat uitkomt op 4,1%.
Dit gebeurt om de invloed van de inflatie op de huurprijsstijgingen te beperken. De jaarlijkse huurverhogingen die het rijk toestaat, zijn maximumpercentages waarvan als gevolg van afspraken, bijvoorbeeld tussen gemeenten en ontwikkelaars of beleggers, niet naar boven afgeweken kan worden.