Leegstandwet - 5. Begrippen uit de wet
-
De definitie van leegstand in de Leegstandwet is: ‘het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet’. Het is voor vergunningverlening op grond van de Leegstandwet niet nodig dat de woonruimte al geruime tijd, bijvoorbeeld een half jaar of een jaar, leegstaat. Sterker nog, het is ook niet toegestaan dit als voorwaarde voor een vergunning op te nemen. Het enkele leegstaan is voldoende. De gemeente kan dit bijvoorbeeld in de GBA nagaan.
MBV, Wabo en welstand
-
- Afdeling 3 van de Woningwet regelt het welstandstoezicht. De gemeenteraad legt de redelijke eisen van welstand vast in een welstandsnota. Bouwwerken in de gemeente dienen aan de welstandscriteria uit die nota te voldoen. Dit wordt getoetst bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk . De welstandsnota is ook de basis voor de beoordeling of bestaande of vergunningvrije bouwwerken in de gemeente al dan niet in ernstige mate in strijd zijn met de welstandseisen uit die nota (artikel 12 en 12a Woningwet).
- De gemeenteraad kan gebieden of categorieën van bouwwerken in haar gemeente aanwijzen waar de redelijke eisen van welstand niet gelden (artikel 12 Woningwet). Ook kan de hele gemeente welstandsvrij worden verklaard. De raad kan op deze manier bereiken, dat alleen nog welstandseisen gelden in bepaalde beeldbepalende gebieden in de gemeente waarvoor zij dat nodig acht, zoals bijvoorbeeld de oude kern of een stads- en dorpsgezicht.
- De welstandscommissie of de stadsbouwmeester zijn respectievelijk een door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke commissie of een door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke deskundige die aan het college advies kan uitbrengen over de vraag of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk, waarvoor een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend, in strijd is met de redelijke eisen van welstand (artikel 1.1 en artikel 12b Woningwet). De bouwverordening regelt de samenstelling, inrichting en werkwijze van de welstandscommissie of de rol en de functie van de stadsbouwmeester (artikel 8 Woningwet).
- Het college kan ook besluiten om bij een aanvraag omgevingsvergunning geen advies in te winnen bij de welstandscommissie of de stadsbouwmeester, maar zelf te toetsen of bepaalde ‘bouwaanvragen’ voldoen aan de welstandscriteria (artikel 6.2 Besluit omgevingsrecht) .
Meer informatie
Voor meer informatie over dit onderwerp verwijzen wij naar naar de websites van de Vereniging van Bouw- en Woningtoezicht Nederland en de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit. Zie met name de Handreiking Kan-bepaling van de VBWT. -
- Hier vindt u voorbeeldnota's van collega-gemeenten.
Modelbouwverordening
-
Volledige vraag: De eigenaren van een bouwwerk zijn bekend bij de gemeente, maar zijn naar een onbekende verblijfplaats vertrokken. Kan een last onder dwangsom ook gepubliceerd worden in plaats van per post verzonden?
Antwoord: Een last onder dwangsom kan alleen worden gericht aan de (een) overtreder (art. 5:32, lid 1 Awb). En dan nog alleen tot die overtreder die het in de macht heeft om de overtreding te beëindigen. Bij een onbekende overtreder is een last onder dwangsom dus niet mogelijk. Bestuursdwang kan wel, maar kostenverhaal zal dan niet mogelijk zijn.
Veiligheidshalve moet dezelfde redenering gevolgd worden, als men de naam van een overtreder wel kent maar deze onvindbaar is. Het is dan onduidelijk of het wel of niet in de macht van de overtreder ligt om de overtreding te beëindigen. Onbekende overtreders compliceren ook de bekendmaking (art. 5:24, lid 3 Awb). De oplossing ligt in art. 3:41, lid 2 Awb: bekendmaking op andere geschikte wijze (vrijwel altijd adverteren of aanplakken).
Omgevingsvergunning bouwwerk strijdig met bestemmingsplan
-
Volledige vraag: Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk is strijdig met het bestemmingsplan. Gemeente is geneigd de omgevingsvergunning te verlenen. Vraag is: moeten wij daartoe het bestemmingsplan aanpassen of één van de afwijkingsmogelijkheden uit de Wabo toepassen?
Een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk (art. 2.1, lid 1 onder a Wabo), dat niet past binnen het bestemmingsplan, wordt van rechtswege (op basis van art. 2.10, lid 2 van de Wabo) mede aangemerkt als een aanvraag voor gebruik in strijd met het bestemmingsplan(art. 2.1, lid 1 onder c).
Deze aanvraag kan alleen geweigerd worden, als niet kan worden afgeweken door middel van één van de juridische figuren in art. 2.12 Wabo (de voormalige binnenplanse / buitenplanse ontheffing, Wabo-projectafwijkingsbesluit).
In het geval gekozen wordt voor afwijking van het bestemmingsplan door middel van het Wabo-projectafwijkingsbesluit ('voormalig projectbesluit' uit 2.12, lid 1, onder a, onder 3 Wabo) is een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) van de gemeenteraad nodig (art. 2.27 Wabo jo art 6.5 Bor).
Er kan om diverse redenen voor worden gekozen om geen gebruik te maken van een van de bovengenoemde afwijkingsmogelijkheden uit de Wabo, maar om het bestemmingsplan te wijzigen overeenkomstig de aanvraag.
In dat geval dient de aanvraag te worden afgewezen (als deze door de aanvrager niet wordt ingetrokken). De omgevingsvergunning voor het bouwen kan immers niet worden verleend vanwege de strijdigheid met het bestaande bestemmingsplan (terwijl de gemeente niet wenst mee te werken aan het verlenen van de van rechtswege gekoppelde aanvraag omgevingsvergunning voor van het bestemmingsplan afwijkend gebruik).
Aanhouden van de beslissing op de aanvraag kan om dezelfde reden ook niet; art. 3.3 Wabo biedt slechts de mogelijkheid tot aanhouding wanneer er geen strijd is met het vigerende bestemmingsplan.
Na wijziging bestemmingsplan past het beoogde bouwwerk wel in het bestemmingsplan. Wanneer de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk dan wordt ingediend, is er geen sprake meer van de eerder genoemde uit de wet voortvloeiende koppeling en zal de aanvraag vaak op basis van de reguliere Wabo-procedure (par. 3.2 Wabo) in behandeling kunnen worden genomen.
Omgevingsvergunning en Awb
-
Ingevolge artikel 3.10, eerste lid, aanhef, van de Wabo is afdeling 3.4 van de Awb van toepassing op de voorbereiding van de beschikking op de aanvraag om een omgevingsvergunning. Een aanvraag omgevingsvergunning dient ongeacht de uitkomst van de procedure (verlenen of weigeren) derhalve een 3.4 Awb procedure te doorlopen.Dit is overeenkomstig het bepaalde in art. 3.10 Awb. De wetgever kan hierop inbreuk maken. In art. 3.10, tweede lid Wabo heeft de wetgever van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Echter in de opsomming van art. 3.10, tweede lid, Wabo is de weigering niet opgenomen.
-
Wij hebben hierover de juridische uitleg opgesteld aan de hand van een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Om welke situatie gaat het precies? Als een burger of bedrijf een bepaalde bouwactiviteit wil ontplooien, vraagt hij aan het bevoegd gezag of daarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is. In principe is de reactie van het bevoegd gezag op deze vraag géén besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.
Hierbij speelt echter wel een uitzondering, blijkt uit de uitspraak van de Raad van State. Bekijk hieronder onze uitgebreide uitleg.
Omgevingsvrij bouwen en bestemmingsplan
-
Nee. Op 22 oktober 2010 heeft de de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Hertogenbosch (LJN: BO2154) uitgesproken dat bij de vaststelling of het bouwen van een bouwwerk mede een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo behelst, de in het bestemmingsplan gegeven mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen geen rol spelen. Het enkele bestaan van die mogelijkheid brengt immers geen strijd met het bestemmingsplan teweeg. Voor het stellen van nadere eisen kan slechts aanleiding bestaan indien een aanvraag om vergunning daartoe aanleiding geeft.
De preventieve voorschriften in een bestemmingsplan worden teniet gedaan door artikel 3, bijlage II van de Bor. Dit is onder de Wabo een belangrijk aandachtspunt bij het maken van bestemmingsplannen.
-
Vanuit artikel 3, bijlage II van de Bor moet worden getoetst aan het geldende bestemmingsplan. De planologische voorbereidingsbescherming via de aanhoudingsplicht is alleen gekoppeld aan aanvragen om omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen en aanleggen. Vergunningsvrije bouwactiviteiten kunnen niet worden aangehouden, omdat er geen aanvraag is en geen besluit nodig is en wat houd je aan als er geen besluit genomen hoeft te worden?
Onder de Wabo is het mogelijk dat er omgevingsvergunningvrij een bouw- en gebruiksactiviteit kan plaatsvinden, terwijl er een ontwerp-bestemingsplan ligt dat diezelfde activiteiten niet meer toestaat in de toekomst. Dit is een ontwikkeling, waarvan het effect zich ‘slechts’ beperkt tot bouwen in een achtererfgebied bij een hoofdgebouw. Niet te min kunnen met artikel 3, bijlage II van de Bor zeer grote bouwwerken worden opgericht.
Het is echter in theorie mogelijk om het gebruik te bevriezen in een voorbereidingsbesluit, maar dat voorkomt slechts het gebruiken en niet het oprichten van een bouwwerk in strijd met toekomstig ruimtelijk beleid. In de praktijk levert de handhaving daarvan problemen op.
Overdragen en wijzigen vergunning
-
Artikel 2.31 lid 1 onder e en 2.31 lid 2 onder d Wabo geeft de mogelijkheid aan het bevoegd gezag om de voorschriften van een omgevingsvergunning te wijzigen voor zover dat bij de betrokken verordening is bepaald. Dit geeft de gemeente in principe de mogelijkheid om wijzigingsvoorwaarden met betrekking tot een omgevingsvergunning voor het bouwen of slopen op te nemen in de bouwverordening.
Dergelijke bepalingen hebben vooral zin wanneer er sprake is van een doorlopende activiteit, bijvoorbeeld bij een exploitatievergunning. Bij bouwen en slopen gaat het om toestemmingen die expireren nadat de activiteit is voltooid. Het wijzigen van de voorwaarde is daarbij minder noodzakelijk. Wij hebben er daarom voor gekozen om dergelijke voorwaarden vooralsnog niet op te nemen in de modelbouwverordening.
Als er sprake is van gewijzigde omstandigheden, dan zou de gemeente de vergunning (na het horen van de eigenaar) kunnen intrekken. De nieuwe eigenaar dient dan een nieuwe vergunning aan te vragen.
Het intrekken van een omgevingsvergunning (bouwen, slopen) staat in art. 2.33 Wabo.
Krachtens artikel 2.33, tweede lid, onder g, van de Wabo blijft het toetsingskader in de verordening staan. -
Artikel 2.25, tweede lid van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bevat een regeling voor de wijziging van de tenaamstelling van vergunningen. De omgevingsvergunning is overdraagbaar. Dit is een administratieve handeling, er vindt dan geen nieuwe toetsing plaats.
Overgangsrecht Wabo
-
Het overgangsrecht Wabo treft u aan in Hoofdstuk 8 van de Wabo: