Tot 2018 bouwde Hardenberg gemiddeld 120 tot 180 woningen per jaar. De drie jaren daarna leverden duizend woningen op. Intussen is de ambitie opgeschroefd naar vierhonderd woningen jaarlijks de komende vijf jaar. Dit doel werd in 2022 gehaald.
Het succes is mede te danken aan een eigen versnellingsprogramma waar de gemeenteraad anderhalf miljoen euro voor vrijmaakte. Dat programma is gebaseerd op drie belangrijke pijlers, schetst wethouder Martijn Breukelman (CDA). Als eerste zorgt de gemeente voor voldoende grondposities om ook daadwerkelijk te kunnen bouwen. Op zeventig hectare is voorkeursrecht gevestigd op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).
Actieve grondpolitiek is volgens de bouwwethouder belangrijk voor overheidssturing op het programma, maar zonder grondbezit door de gemeente ‘is dat een illusie’. Breukelman: ‘Wij streven naar voldoende harde plannen met daarbij voldoende grondpositie.’
Hardenberg maakte een goede slag door bouwplannen hard te maken in onherroepelijke bestemmingsplannen. In de afgelopen maanden zijn 1300 tot 1400 woningen in de bestemmingsplannen opgenomen. Daarbij, en dat is de tweede pijler, focust de gemeente zich op de bouw van het juiste type woningen. Die horen van voldoende kwaliteit te zijn, ook in relatie tot groen, water, bodem en klimaat.

Iedereen voelt zich onderdeel van een groter geheel

Stroomlijnen
De derde en de volgens Breukelman wellicht belangrijkste pijler is de organisatie. Een goed geolied team kan helpen de bouwambities daadwerkelijk waar te maken. ‘Het Expertteam Woningbouw bood ons het nodige voordeel. Het team hielp bij het stroomlijnen van de interne organisatie. Om te versnellen is samenwerking nodig tussen afdelingen en teams. Ik noem de planeconoom, de adviseur wonen, de specialisten van de bestemmingsplannen en van bouw- en woningtoezicht en de adviseurs voor water, bodem, klimaat en mobiliteit. Het hele spectrum dat met woningbouw te maken heeft, is nu op elkaar aangesloten.’

Geschakeld
Het was volgens de wethouder beslist niet zo dat de afdelingen niet goed functioneerden, ze waren alleen niet geschakeld. Nu ze dat wel zijn, kunnen ze het tempo bewaken. Hardenberg werkt met een monitor voor de hele kolom in de woningbouw. Die maakt goed inzichtelijk waar iedereen staat en wie aanspreekbaar is waar het niet helemaal fantastisch loopt. ‘Iedereen voelt zich onderdeel van een groter geheel. Als een project vertraagt, kijken we wat dat voor het doel betekent. Mogelijk zijn er andere bouwprojecten waarmee met een zetje in de rug het doel wel haalbaar is.’

Slimmer werken
Het Expertteam Woningbouw is onderdeel van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en ondersteunt gemeenten bij woningbouwvragen. Vanuit het team begeleidde Gelinde Groeneveld de Hardenbergse praktijk. Groeneveld is sinds 2016 betrokken bij het expertteam en werkte in het verleden voor zowel gemeenten als marktpartijen. Haar specialisatie richt zich vooral op interne en externe samenwerking van partijen en gebiedsontwikkelingsprocessen.
‘In het streven naar versnelling van de bouwproductie zou het zijn gaan wringen qua capaciteit als Hardenberg dit via de bestaande werkprocessen had gedaan’, zegt Groeneveld. ‘We weten allemaal dat dit niet makkelijk op te plussen is. Het alternatief is slimmer werken door aan verschillende knoppen te draaien. Hardenberg doet dat via de locaties, de ontwikkelaars en de interne procedures.’
Groeneveld draaide de vraag om. In plaats van te zorgen voor versnelling, werd de vraag hoe vertraging kan worden voorkomen. ‘Dat is een makkelijkere vraag om te beantwoorden, want er wordt al zo hard gewerkt.’
De medewerkers hadden het idee alles zelf te moeten doen, en dat alles via de lijnorganisatie hoort te lopen voor het tot uitvoering komt. ‘Ze wilden maatwerk leveren, maar als je dat bij iedere vraag en ieder project doet, kost dat veel tijd.’
Het omkeren van de vraag geeft volgens Groeneveld ruimte om de interne werkprocessen in te duiken. Nog harder werken gaat niet, slimmer werken wel. Dat kan door samen duidelijke werkafspraken te maken en door zaken te standaardiseren. ‘Zorg voor een overzicht van onderwerpen die de organisatie moet uitvragen. Standaardiseer ook afspraken in anterieure overeenkomsten met marktpartijen. Binnen zo’n format kun je altijd wel wat afwijken als een project daarom vraagt.’

We proberen zoveel mogelijk met onze lokale bouwers en ontwikkelaars samen te werken

Risico nemen
Een belangrijke observatie was dat het in gebiedsontwikkeling vaak om de volgorde van processen draait. Eerst komt er een bestemmingsplan, dan volgt het bouw- en woonrijp maken van de locatie, de fysieke uitvoering. Breukelman: ‘Enkele van die processen lopen nu parallel. Daarbij nemen we wel risico door niet te wachten tot een bestemmingsplan onherroepelijk is. Het bouwbestek ligt vooraf klaar en de partijen wachten in de coulissen. Dat levert zomaar twee à drie maanden tijdwinst op. Als gebiedsontwikkeling zes jaar duurt, verdien je hiermee een jaar.’
Het kan een keer gebeuren dat er dan geen onherroepelijk bestemmingsplan komt. Daarom neemt Hardenberg een tweede risico bij zijn actieve grondbeleid, door op meer in te zetten dan waar uiteindelijk behoefte aan is. ‘Er vallen altijd plannen uit of ze vertragen of veranderen’, weet Breukelman. ‘We willen uiteindelijk wel bij ons doel komen.’

Samen doormaken
Toevallig vindt het interview plaats op de dag dat minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting nieuwe plannen ontvouwt om de woningbouw te versnellen. Het lijkt alsof hij daarbij met een schuin oog naar Hardenberg heeft gekeken.
De wethouder: ‘Dit werkt niet als de provincie of het rijk het oplegt. Dit moet je vanuit de werkvloer met elkaar doen, samen beleven en doormaken. Het vraagt om goede mensen aan het stuur, en competenties van projectleiders om slim te manoeuvreren. Daarbij geven management en bestuur rugdekking voor het tempo waarin plannen doorgezet moeten worden.’
De Jonge stelt in zijn jongste plannen voor om een gerechtelijke stap weg te strepen. Een bezwaarmaker zou dan slechts één keer in beroep kunnen gaan. Daar ziet Breukelman geen voordeel in. Hij heeft meer vertrouwen in het krijgen van overeenstemming voor de start van een bouwproject. ‘Bewandel het goede proces en neem mensen serieus. Dan maken inwoners geen bezwaar, dat zien we hier bij diverse grote projecten. Het vraagt wel tijd, inzet en capaciteit.’
De expertise in het ruimtelijk domein is de afgelopen tien jaar bij gemeenten redelijk uitgekleed. Maar de beschikbare capaciteit is volgens Groeneveld ook redelijk snel weer op te plussen, eventueel met hulp van marktpartijen. Het is vooral moeilijk dat het nemen van beslissingen erg lang duurt. ‘Mensen vinden het spannend om keuzes te maken en die vervolgens politiek en bestuurlijk uit te dragen. Iedere keuze heeft consequenties. De vraag of alles juridisch wel goed is afgedekt, zorgt voor nog meer onderzoeken en nog meer dralen.’
Dat is ook niet zo verwonderlijk, zegt Groeneveld, als je kijkt naar de gevolgen van het Didam-arrest van de Hoge Raad. Door dat arrest, van november 2021, werd het voor gemeenten en andere overheidsorganisaties lastiger om een pand of stuk grond een-op-een door te verkopen.

Schaarste
Natuurlijk heeft ook de gemeente Hardenberg te maken met schaarste aan bouwmaterialen, een gebrek aan personeel en haperende projecten vanwege bouwkosten of een stagnerende afzet.
‘We proberen zoveel mogelijk met onze lokale bouwers en ontwikkelaars samen te werken’, zegt Breukelman. ‘We willen een platform voor ze inrichten. Dan weten ze wat aanstaande is, zodat ze daar tijdig op kunnen inspelen.’
Ook voor de negatieve marktomstandigheden is overprogrammering cruciaal, aldus de bouwwethouder. Dat biedt mogelijkheden voor andere kansrijke projecten om mee door te gaan. ‘Het is continu zoeken en manoeuvreren. De wereld verandert snel.’ De plicht om stikstofemissies tijdens de bouwfase te berekenen, bestempelt Breukelman als ingewikkeld en fors. Toch laat de gemeente op veel plekken vooraf al een berekening maken, zodat bouwers en particulieren dat straks niet hoeven te doen. ‘We proberen ze een beetje te ontzorgen.’

Tovenaars
Breukelman noemt het Expertteam Woningbouw een absolute aanrader. Hij ziet dat veel colleges grote ambities hebben bij de woonopgave. De bestuurlijke wil is er zeker en die wordt ook uitgedragen.
Dat levert echter nog geen resultaten op. ‘Je rol als bestuurder is beperkt. Onze medewerkers moeten het doen. Daar moet de boel op orde zijn, anders blijft het bij ambities. Het expertteam hield ons een spiegel voor. Waar zitten de blinde vlekken, waar mist kennis en waar is echt uitbreiding nodig? Vervolgens is de organisatie zelf aan de slag gegaan met de benodigde capaciteit.’
‘Wij zijn geen tovenaars die binnenkomen en het even regelen’, zegt Groeneveld van het expertteam. ‘We helpen gemeenten om in actie te komen. Het gaat om heel veel kleine interventies. Wie het grote geheel niet overziet en een berg ziet opdoemen, zal minder snel in beweging komen.
‘In Hardenberg zijn we het gesprek aangegaan met de mensen zelf, en hebben hen meegenomen in de gehele analyse van de werkprocessen. Zo kwamen ze zelf op punten die te veel tijd kosten en die ze anders willen doen. Daar zijn de interventies en aanbevelingen uitgehaald die tot versnelling leiden.’