Wethouder Jop Fackeldey (Lelystad): ‘Als niet iedereen financieel bijdraagt, wordt het niets’

Nummer 3, 24 februari 2017

Auteur: Marten Muskee, Foto: Jiri Büller

Door demografische veranderingen en de trek naar de steden legt de woonbehoefte een grote claim op de beperkte ruimte in de stad. Tegelijkertijd strijden klimaatadaptatie en energietransitie ook om voorrang. De duurzame stad van de toekomst vraagt om lokale bestuurders die samen met marktpartijen de opgaven oppakken en geldstromen bundelen, betoogt wethouder Jop Fackeldey (PvdA) uit Lelystad. De boodschap is helder: bij ingewikkelde gebiedstransformaties is ook publiek geld nodig.

‘In mijn ideale stad wordt niet alleen gewoond, maar ook gewerkt en gerecreëerd. Op die plekken waar de trek naar de steden voorlopig doorzet, is het belangrijk om goed na te denken waar iedereen moet wonen. Ik zet daarbij vol in op herstructurering, een ingewikkeld, maar belangrijk proces. We moeten voorkomen dat de rotte delen in de stad blijven liggen omdat het daar te ingewikkeld zou zijn om te herstructureren.’

Aan het woord is Jop Fackeldey, naast PvdA-wethouder in Lelystad, vicevoorzitter van de VNG-commissie Ruimte en Wonen én voorzitter van de fysieke pijler van de G32. Gevraagd naar zijn ideale woonstad antwoordt hij dat voorzieningen voor inwoners op loopafstand bereikbaar moeten zijn, in elk geval met het openbaar vervoer. Fackeldey: ‘De ideale stad kenmerkt zich door gemengde woonwijken waar segregatie of overbodige concentratie zo veel mogelijk wordt vermeden.’

De druk op de fysieke ruimte in de stad neemt toe, ook door opgaven als klimaatadaptatie en energietransitie. Een ingewikkeld vraagstuk.

‘Ja, maar het goede nieuws is dat deze claims elkaar versterken, het zijn geen zaken die na elkaar moeten worden opgepakt. Een gemeente die klimaatadaptief gaat bouwen vanwege de watervei-

ligheid, pakt de structuur van een wijk aan. Dan kun je die gelegenheid prima gebruiken om ook de leefkwaliteit te vergroten door te investeren in een stukje herstructurering in de stad. Datzelfde geldt voor de energietransitie, ook die opgave vraagt om fysieke ruimte en is te  gebruiken voor een bredere transitie die de stad moet doormaken.’

We denken met ons allen soms te veel beleidsmatig

Maar hoe maakt u dan de koppeling met wonen?

‘Simpel. Een van de opgaven bij herstructurering is het renoveren of vervangen van slechte woningen. Als je ruimte moet maken in een wijk, kun je meteen kijken of je die zaken kunt combineren. Maastricht bijvoorbeeld heeft bij het herstructureren van een woonwijk meteen waterbergingscapaciteit ingebouwd. De opgaven bijten elkaar niet. Als je erin slaagt om woonwijken gasloos te maken, kun je gelijk iets doen aan het isoleren van de woningen. Daarmee leveren we niet alleen een milieuprestatie, maar verbeteren we ook de woonkwaliteit van de inwoners. Het gaat om de meekoppelende belangen. Een vreselijke term, maar die geeft wel aan wat er aan de hand is. We moeten de opgaven met elkaar in verband brengen. Maak geen Vogelaarwijk om sociale problematiek op te lossen, maar kijk in een stadsdeel naar alle opgaven.’

Is de woonclaim reëel?

‘Er komen grote veranderingen aan door de trek naar de stad, de scheiding tussen wonen en zorg en door de veranderende bevolkingssamenstelling. Dit stelt andere eisen aan de woningvoorraad. In termen van bereikbaarheid en connectiviteit verandert er ook veel. Stel dat we over twintig jaar geen auto meer bezitten, maar gebruikmaken van op afroep bestelbare, zelfrijdende, elektrische autootjes. Dan krijg je er een heleboel ruimte bij in de stad. Bestuurders doen er goed aan de ruimte te herdefiniëren. Het klinkt als een theoretisch verhaal ver weg, maar de realiteit is dichterbij dan we denken.’

In het visiedocument Geef wonen de ruimte concluderen wethouders dat het ontbreekt aan een gedeelde visie en agenda van publieke en private partijen.

‘We schreven dat omdat het Jaar van de Ruimte veel publicaties meebracht, waarbij het woord wonen slechts één keer in een voetnoot voorkwam. Laat vooral duidelijk zijn dat ook woningbouw om ruimte blijft vragen. Wij hopen dat in de nationale omgevingsvisie – waarvan de eerste contouren hopelijk nog in deze kabinetsperiode het licht zien – de woonopgave goed is gedefinieerd, niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief. Kwantitatief weten we wel dat er nog veel woningen moeten worden bijgebouwd, maar wat voor type woningen zijn dat dan en waar moeten die staan? Deskundigen nemen elkaar de maat over de aantallen terwijl ik me als bestuurder afvraag wat de inwoners eigenlijk willen.’

Dat is toch de eerste gedachte van iedere bestuurder?

‘We denken met ons allen soms te veel beleidsmatig. Neem de discussie over de bouw van middensegment huurwoningen. Een hot item waarvan iedereen zegt dat het belangrijk is voor de doorstroming uit de sociale huursector. De vraag is of de huurders die daar wonen er ook zo over denken. Misschien willen scheefwoners wel in hun buurt blijven wonen waar ze hun sociale contacten hebben en wat meer betalen voor hun woning. Sterker nog, willen we als maatschappij ouderen die scheefwonen, dwingen te verhuizen? Die moeten dan een nieuw sociaal netwerk opbouwen terwijl mantelzorg steeds belangrijker wordt. Ik snap het beleidsmatig gezien wel, doorstroming betekent ruimte in de sociale huur. Maar wat je ook ziet, is dat op die plekken waar beleggers wel investeren, de cijfers achterblijven. Er is een groep mensen die niet wil of kan kopen, voor die groep speelt een huisvestingsprobleem. Het is jammer dat beleggers in sommige steden niet willen investeren omdat hun rendement daar niet hoog genoeg is. Dus het is mooi om beleidsmatig te denken, maar vraag je wel af wat de woonconsument nou eigenlijk wil.’

Willen we ouderen die scheefwonen, dwingen te verhuizen?

Kiest u voor de productiemachine à la Vinexwijk of voor een selectieve verdichting van de stad?

‘Ik kies absoluut voor de organische weg. Vinexwijken zijn geboren uit de notie van woningnood, er moest veel tegelijkertijd worden gebouwd. Woonconsumenten willen dat niet meer. Individuele smaak en prijs worden belangrijker, evenals organische groei. Kijk goed welke plekjes er binnen en buiten de stad zijn die je kunt toevoegen en grijp de kansen die er daarvoor liggen. Dat betekent dat het bouwtempo in Nederland omlaag gaat en daar moeten we het in de discussie wel over hebben. Het wordt beter en mooier, maar het kost meer tijd. Het is echter een illusie te denken dat je iedereen de stad in kunt trekken, goede uitleglocaties blijven nodig. Dan speelt ook de vraag hoe acuut die voorspelde woningbouwbehoefte van 600.000 woningen is. De cijfers bestaan niet alleen uit de verhuisbehoefte naar de stad toe, maar voor een deel ook uit mensen die nog thuis wonen bij hun ouders en uit toekomstige woonconsumenten die nog niet geboren zijn.’

‘Bouwprofessor’ Peter Boelhouwer pleit voor een minister die weer aanspreekbaar is op de bouwproductie.

‘Mee eens, maar dat betekent niet dat het Rijk van bovenaf oplegt hoe en waar gemeenten moeten bouwen. Het vroegere ministerie van VROM is gereduceerd tot enkele ambtenaren bij BZK die zich met wonen bezighouden. Wat wij willen is weer echt politiek-bestuurlijke aandacht op rijksniveau voor wonen. Het Rijk kan stimuleren, aanjagen, het gesprek faciliteren, kijken wat de corporaties kunnen doen en nieuwe financieringsinstrumenten aanreiken.’

G32-wethouders pleiten voor een door gemeenten, corporaties en marktpartijen gedragen kwalitatieve woonagenda zonder rode contouren, maar niet voor een totaal vrije woningmarkt. Hoe werkt dat?

‘Rode contouren passen niet, dan ga je van bovenaf aanwijzen. In de geest van de Omgevingswet proberen we de wereld open te leggen behalve op die plekken waar we overtuigd zijn van de natuur-, cultuur- of historische waarden. Er zijn gebieden als de Oostvaardersplassen die we willen beschermen, daar hoort een groene contour omheen. Maar dat is geen enkele reden om niet over de gebieden daaromheen, samen met de stakeholders, na te denken over mengvormen van wonen, recreëren en natuur in een lage dichtheden. Dus geen gebod of verbod, maar een uitnodiging om het erover te hebben.’

Het is een illusie om te denken dat je iedereen de stad in kunt trekken

Voor de transitie op klimaat en energie wordt toegewerkt naar een investeringfonds, maar hoe zit het met woningbouw? Alleen met de woningcorporaties komt u er niet.

‘Dat klopt. Het is eeuwig zonde dat het ISV [Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing, red.] is afgeschaft, want dat was een ontzettende multiplier. De grondbedrijven maken ook geen winst meer, zij draaien hopelijk budgetneutraal. Wij moeten integraal opgave-gestuurd gaan denken. Kijk voor welke opgaven wel middelen beschikbaar zijn en weet dat voor transformatie ook publieke geldstromen nodig zijn. Ik realiseer me dat velen het hier niet mee eens zijn, maar de markt kan deze opgaven niet alleen oppakken. Er zijn taken als asbestsanering die deels onder de publieke verantwoordelijkheid vallen. Bij een vervuild fabrieksterrein dat moet wijken voor woningbouw kun je niet verwachten dat die enorme grondsanering de opbrengst goed maakt. Daar stapt dus niemand in. Als je via de grondexploitatie het geld vrijspeelt om de sanering te financieren, dan is de vraag of je een mooie woonwijk krijgt met de nodige kwaliteit. Waarschijnlijk wordt dan gekozen voor het bouwen in hoge dichtheden. Je zult publieke geldstromen moeten inzetten als je gaat herstructureren en transformeren. Daar horen ook ontschotte geldstromen bij. Erken dat bij herstructureringsopgaven publieke middelen nodig zijn en dat alle overheden daarbij aan zet zijn. Als we dat niet doen, gaan we er niet komen.’

De haalbaarheid van complexe gebiedsopgaven staat onder druk door financiële restricties van betrokken partijen. 

‘Als iedereen naar zijn eigen portemonnee blijft kijken, is de optelsom nul. Als we echt iets willen, dan is niet de vraag wie met welke kosten wordt opgezadeld, maar wie wat kan bijdragen om de opgave mogelijk te maken. Als niet iedereen financieel bijdraagt, wordt het niets. Het begint met een verstandig gesprek met marktpartijen. Maak afspraken over een gefaseerde aanpak. De investeringen die voorafgaan aan de feitelijke realisatie, zijn enorm. Door dat in kleinere stapjes te doen, spreid je de investeringen en kun je de cashflow beter op orde houden. Kostenreductie is ook een optie, want de bouw is met alle respect nogal conservatief als het gaat om bouwmethodes en technieken. Wees niet bang voor tijdelijke bestemmingen, daar valt ook geld te genereren. Gemeenten zoeken de marktpartijen steeds meer op en vragen hen, en inwoners, om bij de visievorming rond een ontwikkellocatie al mee te denken. Komen de partijen tot een plan met draagvlak, dan haal je de verloren tijd aan de achterkant weer heel snel in.’

Weet u welke typen huishoudens er in 2030 op de stad afkomen?

‘Nee, we weten het een klein beetje tot 2020, de periode waarover je het echt kunt voorspellen is klein. We moeten ons niet blindstaren op het feit dat we precies willen weten hoeveel eengezinswoningen er nodig zijn tot 2030. We weten wel wat de trend is, dus zorg ervoor dat jouw woningsamenstelling en aanbod daar zo veel mogelijk flexibel op afgestemd is. Een mooi voorbeeld is wat corporaties her en der in den lande doen. Onder de noemer omgekeerd bouwen ontwikkelen ze een eengezinswoning ingericht voor vier alleenstaanden. Op het moment dat die eenheden niet meer nodig zijn, wordt er met een relatief eenvoudige ingreep een eengezinswoning van gemaakt. Er zijn goede voorbeelden die laten zien dat je heel snel als het moet tijdelijke woningen kunt neerzetten. Daarvoor zijn overigens ook flexibele bestemmingsplannen nodig.’

Klopt het dat de klassieke indeling in doelgroepen naar leeftijden en inkomens wordt vervangen door leefstijlen?

‘Nee, het is een mix. Zowel leefstijl als financiële mogelijkheden zijn belangrijk voor de woonruimteverdeling. Naarmate we meer culturen en verschillende leeftijden krijgen, zie je dat leefstijlen belangrijker worden. Daarin is die financiële component nog wel relevant. Uit de Lokale Monitor Wonen blijkt dat sommige doelgroepen tegen hoge betalingsrisico’s aanlopen omdat ze verhoudingsgewijs te veel geld kwijt zijn aan de vaste lasten. Dat is een van de problemen waar het volgende kabinet wat aan zal moeten doen.’