Woningmarktregio’s: te veel puzzelstukjes

Nummer 7, 2016

Gemeenten kunnen tot 1 juli in samenspraak met de corporaties een voorstel neerleggen voor de vorming van een woningmarktregio.


Alleen in die ene regio mag de corporatie uitbreidingsinvesteringen doen. In andere regio’s waar ze bezit hebben, mogen ze geen nieuwbouwactiviteiten meer doen. Ongeveer tien procent van de in totaal 2,4 miljoen corporatiewoningen dreigt straks buiten een woningmarktregio te vallen.

Door: Marten Muskee

Dat concludeert Aedes, de koepel van woningcorporaties, uit de contouren van woningmarktregio’s die langzaam zichtbaar worden. De Woningwet schrijft voor dat de corporatie alle uitbreidingsactiviteiten in één kernregio uitvoert. In de andere regio’s waar ze historisch actief waren, mogen ze hun bezit alleen nog beheren. Dat stelt mogelijke ‘weesgemeenten’ die buiten een regio vallen voor de nodige volkshuisvestelijke vraagtekens.

‘De vorming van woningmarktregio’s zorgt hoe dan ook ergens voor problemen. Hoe je de lijnen ook trekt, er valt bezit buiten een kernregio’, zegt Jasper Willems van Aedes.

‘Bij Amersfoort speelt een erg lastige casus (zie 'Weesgemeente' zoekt corporatie onderaan deze pagina) waarbij zo’n 75 procent van het corporatiebezit van Portaal en Alliantie buiten de kernregio valt. Andere lokale corporaties in Amersfoort kunnen naar verwachting niet aan de uitbreidingsvraag voldoen, omdat ze het niet kunnen betalen. Corporaties kunnen in hun kerngebied woningen van andere corporaties overnemen. Ymere bijvoorbeeld heeft bezit in Alkmaar verkocht. Bij kleine plukjes bezit is dit een mogelijkheid. Ruilen is in theorie ook een mogelijkheid, maar dan moet die corporatie wel in jouw regio ook woningen in bezit hebben.’

Niet goed voor vernieuwing

De corporaties mogen buiten hun kerngebied niet meedoen in herstructurerings- of nieuwbouwprojecten als het niet om eigen bezit gaat.
Willems wijst erop dat dit gevolgen heeft voor gemeenten met een transformatieopgave met aan- en verkoop. Corporaties kunnen buiten het kerngebied bij een veranderende bevolkingssamenstelling moeilijk hun gezinswoningen verkopen en appartementen kopen voor alleenstaanden. Aankopen is immers niet toegestaan. Corporaties mogen buiten hun kerngebied alleen bij eigen bezit sloop en nieuwbouw plegen, maar niet elders terugbouwen. Dat komt de stedelijke vernieuwing niet ten goede.

De minister kan op een ontheffingsverzoek van een woningcorporatie een gebied aanwijzen dat buiten het kerngebied valt, maar waar de corporatie toch mag investeren in nieuwbouw en koop – maar alleen wanneer andere corporaties in dat gebied niet aan de volkshuisvestingsvraag kunnen voldoen.

Grote vraag is hoe minister Stef Blok (Wonen) straks met de aanvragen voor ontheffingen zal omgaan. Willems: ‘Als tien procent van de sociale woningvoorraad daadwerkelijk buiten een regio valt, dan zullen voor allerlei knelpunten ontheffingen verleend moeten worden.’ De vraag is wat de minister doet als er straks 150 aanvragen voor ontheffingen komen.

Complex dossier

De woningmarktregio’s moeten de lokale binding tussen gemeenten en corporaties versterken en de schaal van corporaties in lijn brengen met de schaal van de woningmarkt. Die lokale binding is volgens Willems in de wet gewaarborgd met de prestatieafspraken. Die bieden gemeenten meer invloed en betrokkenheid, daar zit de lokale verankering met de woningcorporaties.

Het is een complex dossier. Al bij de vorming van de regio’s bestaan veel misvattingen. Zo wil de ene gemeente geen logische woningmarktregio vormen met een andere gemeente omdat die met een krimpopgave zit. ‘In de gemeenten waar een corporatie bezit heeft, draagt zij door middel van prestatieafspraken, naargelang de investeringsmogelijkheden, bij aan de volkshuisvestingsopgave. Alle gemeenten krijgen een overzicht van de indicatieve investeringscapaciteit van de corporatie. Maar wanneer twee gemeenten een herstructureringsopgave hebben, kan het wenselijk zijn dat dat de eerste jaren een groot deel van de middelen naar één gemeente gaat. De volkshuisvestingsopgave is immers niet ieder jaar per gemeente naar rato gelijk en overstijgt de gemeentegrenzen.’

Investeringsslot Delft

Die laatste opmerking baart wethouder Raimond de Prez (PvdA) van Delft in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag de nodige zorgen. Delft telt twee grote corporaties: Woonbron en Vestia. Woonbron zit ook in Dordrecht en Rotterdam, Vestia in Den Haag en Rotterdam. In Rotterdam-Zuid ligt een grote investeringsopgave, evenals in Den Haag-Zuidwest. Rotterdam heeft een woonvisie die de corporaties aangeeft daar grootschalig te investeren. Die investeringen lopen over meerdere jaren en alleen al in Rotterdam-Zuid is 500 miljoen euro nodig. Dat geld hebben de corporaties niet eens. Er blijft dus niets over om in Delft te investeren.

De Prez: ‘Aedes kan wel zeggen dat een corporatie in de kernregio in alle gemeenten investeert, maar waar blijkt dat uit? Daar zijn geen afspraken over gemaakt. Deze regio is te groot en uiteindelijk bepalen de corporaties waar ze investeren. Alle 24 gemeenten in deze regio met twee miljoen inwoners hebben een volkshuisvestingsopgave en dat schuurt. Door de regiogrootte wordt de gemeentelijke sturing juist minder, terwijl de bedoeling van de Woningwet is dat de gemeente dichter bij het beleid van de corporatie wordt betrokken. De corporaties kiezen voor een groot gebied als kernregio. Waar blijft de lokale schaal dan? Delft dreigt een gemeente met investeringsslot te worden.’

Delft had ook voor de regio Haaglanden kunnen opteren, maar dan hadden Woonbron en Vestia zich moeten opsplitsen. ‘Dat bood ook geen soelaas.

Als Rotterdam de poot stijf houdt en de corporaties dwingt te investeren, dan krijgen andere gemeenten daar last van. Er zit een nationaal programma op Rotterdam-Zuid, maar geen nationaal geld. Het is niet verantwoord dat de corporaties dit alleen oplossen.’

‘Weesgemeente’ zoekt corporatie

Amersfoort kent een aanzienlijke opgave op het gebied van sociale woningbouw van zeker 2.000 woningen en daarvoor zijn investeringen nodig van corporaties. De corporaties die in Amersfoort actief zijn, hebben echter in andere gemeenten meer bezit en kiezen ervoor daar straks te investeren.

Wethouder Fleur Imming (PvdA): ‘We hebben de afgelopen tijd de samenwerking met verschillende regio’s verkend om tot een woningmarktregio te komen, maar dit heeft nog niet geleid tot aansluiting bij een andere regio. Als Amersfoort en de regiogemeenten door de regiovorming straks geen corporaties hebben die hier mogen investeren, dan zijn ontheffingen nodig. Maar dat is niet de ideale situatie. We willen kunnen rekenen op een investerende partner.’

Volgens Imming heeft de minister uitgesproken dat de uitkomst van de regiovorming niet mag zijn dat er geen investerende corporatie voor Amersfoort is. De wethouder hoopt dan ook dat deze uitspraak leidt tot een goede oplossing, maar zoals het er nu naar uitziet zijn er hoe dan ook ontheffingen nodig. ‘Bij het verkennen van de mogelijkheden om te komen tot een woningmarktregio, is het verkrijgen van in ieder geval één investerende corporatie de inzet, zodat we voortgang kunnen boeken in de woningbouwopgave. Of dat lukt, is nog ongewis.’


(Afbeelding: Aedes)