Door de druk op de woningmarkt zijn de prijzen hoog. In de discussie over versnelling van woningbouw speelt de vraag: helpen lagere gemeentelijke grondprijzen om de woningprijzen te drukken? Een rapport in opdracht van de VNG laat zien dat het gevaar niet zo zeer zit in te hoge, maar in te lage grondprijzen.

Gemeenten moeten immers marktconforme grondprijzen rekenen, anders is sprake van staatssteun. Dat geldt overigens ook bij andere sectoren dan woningbouw, zoals bedrijventerreinen. Een uitzondering is er alleen voor sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. 

Lagere grondprijs is meer winst voor ontwikkelaar

Een lagere grondprijs zou bovendien niet leiden tot een lagere woningprijs. Immers, de woningprijs is in belangrijke mate afhankelijk van de woningprijzen in de bestaande bouw. De extra winst zou bij een lage grondprijs gaan naar de ontwikkelaar, die de grond voor een lagere prijs van de gemeente heeft aangekocht. 

Marktconforme prijs

Het rapport, met als doel om een genuanceerd beeld te geven van het gemeentelijk grondprijsbeleid en de relatie tussen grondprijzen en de markt, breekt een lans voor de residuele grondwaardemethodiek om te komen tot een marktconforme prijs. 70% van de gemeenten gebruikt deze methode al voor woningbouw. 

grafische weergave van berekening residuele grondwaarde

De residuele grondwaarde wordt berekend door de commerciële waarde (VON-prijs) als uitgangspunt te nemen en daarvan de btw, de bouwkosten en bijkomende kosten (inclusief winst) af te trekken. Het residu is dan de waarde die overblijft voor de gemeente, die de grond verkoopt. De goede rekenaar beseft dat, als de VON-prijs laag is en/of de bouwkosten hoog, het nog maar de vraag is of de gemeente de door haar gemaakte kosten eruit haalt. 

Andere conclusies

Uit het onderzoek komt bovendien naar voren dat 63% van de gemeenten een openbaar en vastgesteld grondbeleid heeft. Dat is positief, want vastgesteld en openbaar beleid schept kaders en zorgt voor wederzijds begrip. Transparantie helpt bovendien het onderhandelingsproces. Dat geldt natuurlijk ook voor de kant van de ontwikkelaar. Andere belangrijke conclusies van het onderzoek zijn dat 60% van de gemeenten recent grond heeft aangekocht en dat 45% vooral faciliterend grondbeleid voert. 

Over het onderzoek

Het onderzoek naar grondbeleid, grondprijsbeleid en grondprijsmethoden bij gemeenten is in opdracht van de VNG uitgevoerd door Stec Groep. Hiervoor is literatuuronderzoek uitgevoerd, is het grondprijsbeleid van 100 gemeenten doorgenomen en zijn gesprekken gevoerd met 5 gemeenten, enkele wetenschappers en met de Neprom en NVB. 

Meer informatie