Hulp maakt verduurzamen huis betaalbaar

VNG Magazine nummer 20, 21 december 2018 

Auteur: Paul van der Zwan | Beeld:  Herman Engbers/HH 

Veel particuliere huizenbezitters beseffen dat zij niet ontkomen aan verduurzaming van hun woning. Onder meer onzekerheid over de kosten ervan leidt echter tot twijfel. Gemeenten blijven niet aan de zijlijn staan, zij proberen op uiteenlopende manieren de energietransitie voor huizenbezitters betaalbaar te maken. 


Aan alarmerende berichten over de teloorgang van het milieu geen gebrek. Zo berekenden drie onderzoeksbureaus onlangs dat de CO2-reductie in ons land in 2020 op 15 procent uitkomt, terwijl 25 procent het doel is van het kabinet. Met alle gevolgen van dien voor het milieu. 

De CO2-uitstoot moet drastisch omlaag, zoveel is duidelijk. Klimaatconferenties zijn er in vele soorten en maten, op het niveau van de Verenigde Naties maar eveneens nationaal. Zo ook in Nederland waar de overheid, organisaties en bijvoorbeeld de industrie, transportsector en de landbouw zich buigen over een Klimaatakkoord. Het moet leiden tot afspraken om in 2030 49 procent minder CO2 uit te stoten dan in 1990.  

Dit alles is voor gemeenten dus geen ver-van-mijn-bedshow. Ron Sint Nicolaas, regisseur duurzame energie gemeente Deventer, drukt het nog sterker uit: ‘De gemeente heeft de taak om de energietransitie gestalte te geven.’ Het zogeheten woningabonnement is een van de manieren waarop Deventer dat wil doen. 

Woningabonnement 
Het concept van het woningabonnement is het resultaat van samenwerking tussen bedrijven, woningcorporaties en de gemeente. Het is bedoeld voor particuliere woningbezitters die niet genoeg geld hebben voor energie-investeringen in hun huis. De huiseigenaar bepaalt eerst welke maatregelen hij aan zijn huis wil treffen. Dat kan bijvoorbeeld zijn een warmtepomp of de aanleg van zonnepanelen. Op grond van het bijbehorende bedrag wordt bekeken wat de maandelijkse aflossing moet zijn, uitgaande van een aflossingstermijn van vijftien jaar. ‘Dat bedrag maak je over naar de Deventer Energiecoöperatie, maar je betaalt maandelijks hetzelfde bedrag als voorheen. Dat betekent dat iemand met een energierekening van 150 euro per maand en een nieuwe maandelijkse aflossing van 70 euro, gewoon 150 euro per maand blijft betalen. Met nul euro eigen geld.’ 

De aanbieder van de producten garandeert volgens Sint Nicolaas dat de energierekening omlaag gaat als de energiemaatregelen zijn getroffen. ‘Op een gegeven moment betaalt de consument dan meer aan de energierekening dan dat hij aan energie verbruikt. Het verschil wordt gebruikt om de “lening” af te lossen.’  

In principe betaalt de woningeigenaar per maand dus nooit meer aan energie dan voordat hij de besparende maatregelen liet treffen. ‘Tenzij hij bijvoorbeeld naast het aanleggen van dubbelglas ook de kozijnen helemaal laat vernieuwen. Dan moet hij meer betalen, want die nieuwe kozijnen vormen zijn eigen keuze; ze zijn niet strikt noodzakelijk voor de energiebesparing.’  

Straks willen we er als overheid niet meer tussen zitten’

Een bank neemt het debiteurenrisico van het woningabonnement over. ‘Dus mocht iemand tijdelijk zijn energierekening niet kunnen betalen dan springt de bank bij. Ook wordt helemaal voldaan aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (BKR-registratie).’ 

Deventer heeft bijna vier jaar lang proefgedraaid met het woningabonnement. Een ontwikkelbedrijf voor verduurzaming van vastgoed startte in 2015 een pilot met dertig bewoners. Het zette een bedrijf op dat bewoners een passend aanbod deed met vijftien jaar garantie op de energiebesparing. De gemeente heeft volgens Sint Nicolaas een eerste lening van vier ton verstrekt voor de opstart. Voor de komende jaren heeft de provincie Overijssel zes miljoen euro aan financiering ter beschikking gesteld voor het woningabonnement. ‘Tijdens de volgende experimenteerfase willen we er als overheid niet meer tussen zitten. We moeten ervoor gaan zorgen dat de financiële wereld deze constructie gaat vertrouwen. Het Rijk is nog nodig om de leningsvoorwaarden te versimpelen.’ 

Nijmegen 
Nijmegen ziet ook wel iets in het woningabonnement. De gemeente wil de uitvoering ervan in handen geven van een Energie Service Company (ESCO). Wethouder Harriët Tiemens (GroenLinks): ‘We willen het eventueel voor de hele stad beschikbaar stellen. In wijken waar de huizen voor het grootste deel in bezit zijn van woningcorporaties, kunnen dan met behulp van zo’n ESCO eventueel ook energiemaatregelen worden genomen aan woningen van particulieren.’ Het onderzoek of het mogelijk is in Nijmegen loopt nog. 

Daarnaast heeft de gemeente oren naar een vorm van gebouwgebonden financiering van energiemaatregelen voor particulieren via een erfpachtconstructie. Hierbij geeft een woningeigenaar een deel van de waarde van de grond in bloot eigendom aan de gemeente. Tiemens: ‘Dat deel komt overeen met de kosten van de gewenste verduurzaming van het huis.’  

De gemeente vestigt ten behoeve van de bewoner een recht van erfpacht voor de grond. De woningeigenaar betaalt jaarlijks een canon en heeft de verplichting de grond binnen een bepaalde tijd, veertig jaar, terug te kopen. 

Tiemens: ‘De gemeente levert het bloot eigendom na verwerving direct door aan een daartoe opgerichte entiteit. Deze zorgt voor de financiering van de verduurzamingsmaatregelen. BNG Bank zal hier in de beginfase een cruciale rol in spelen. De erfpacht wordt gebruikt om de duurzaamheidsinvesteringen af te lossen.’  

Juridisch is de constructie volgens Tiemens mogelijk, zonder dat wetgeving hoeft te worden gewijzigd. Cruciaal aan de constructie is dat de financiering verbonden is aan het pand en bij verkoop gewoon wordt overgedragen aan een volgende eigenaar. 

We hebben de banken ook nodig

Nijmegen deed navraag bij zijn inwoners en er blijkt veel interesse in de constructie te zijn, net als in Arnhem, Haarlemmermeer en Leeuwarden overigens. ‘Je kunt woningeigenaren iets aanbieden dat op de volgende eigenaar kan overgaan. Vaak gaat het immers om investeringen met lange afschrijvingstermijnen. Mensen verhuizen gemiddeld om de zeven jaar, vandaar dat het soms aan bereidheid ontbreekt om meerjarige investeringen te doen. De erfpachtconstructie ondervangt dat probleem. Maar we hebben ook de banken nodig, zij moeten als hypotheekverstrekkers van de eigenaar van het pand toestemming geven om de grond door te leveren aan de gemeente. De banken hebben zich nog niet bereid getoond mee te werken, maar we zijn nog in gesprek.’ 

Tiemens wijst overigens op de overeenkomst met de financiering van huizen met funderingsproblemen, veelal in het westen van het land. ‘Daar wordt een soortgelijke constructie gebruikt, ook een erfpachtconstructie. Dat is toegestaan omdat de funderingen overgaan op de volgende woningeigenaar. De hamvraag voor ons is of banken met een financiële constructie kunnen instemmen die niet vastzit aan een persoon maar aan een gebouw.’ 

De gemeente wil graag een pilot beginnen met deze erfpachtconstructie, maar moet dus nog even geduld hebben. Maar het klimaat en geduld bijten elkaar. ‘Ook wij als gemeente moeten voldoen aan klimaatdoelstellingen, het zou dus mooi zijn als de banken binnenkort overstag gaan.’ 
 

VNG positief over gebouwgebonden financiering 

Volgens het regeerakkoord gaat het kabinet uitwerken welke vormen van gebouwgebonden financiering gebruikt zullen worden om besparingsmogelijkheden aantrekkelijk te maken voor particuliere woningeigenaren. Financiering kan plaatsvinden door pensioenfondsen of banken die een lening verstrekken om te investeren in verduurzaming. Aflossing en rente worden betaald uit de besparing op de energiekosten. Indien de lening kan worden gekoppeld aan de woning, worden grotere investeringen met een langere looptijd aantrekkelijk en blijft het risico voor de woningeigenaar en de financiers beperkt waardoor risico-opslagen ook beperkt blijven. Indien nodig worden de Wet op het financieel toezicht en bepalingen in het Burgerlijk Wetboek rond de bescherming van de consument bij financiering aangepast. 

De VNG vindt het positief dat meerdere mogelijkheden onderzocht worden van het betaalbaar maken van woningaanpassingen voor energietransitie. Zij ondersteunt de afspraak in het nog vast te stellen Klimaatakkoord om gebouwgebonden financiering mogelijk te maken door aanpassing van het Burgerlijk Wetboek.