Heel Holland zakt

VNG Magazine nummer 11, 21 juni 2019

Auteur: Marten Muskee | Beeld: Remko de Waal/ANP

Sinds de droge zomer van 2018 is het aantal meldingen van funderingsschade bij het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) sterk toegenomen. De meldingen komen vanuit heel Nederland, zelfs van de hoge zandgronden. Een sluimerend probleem dat bij gemeenten nog niet helder op het netvlies staat. Wel in Schiedam, waar inmiddels al zo’n driehonderd panden zijn hersteld.


Het probleem is al langer bekend: onderzoek uit 2012 leerde dat 400.000 panden in West-Nederland, Friesland en Groningen gevaar lopen op verzakking. Volgens directeur Dick de Jong van het KCAF is dit een achterhaald cijfer. Hij spreekt intussen al van een miljoen woningen die kans lopen op verzakking. Sinds de droogteperiode wordt het KCAF met meldingen overstelpt. Niet alleen eigenaren van woningen op houten palen in klei- en veengebieden trekken aan de bel, ook mensen met woningen op ondiepe funderingen (op staal) op zand melden zich. Er komen meldingen binnen uit 140 gemeenten, uit de helft daarvan veel meldingen, uit de andere helft incidentele.

Funderingsschade kent verschillende oorzaken waarvan de zogeheten palenrot de bekendste is. Daarbij worden houten palen aangetast omdat het grondwaterpeil zakt en er zuurstof bij kan komen waardoor schimmelaantasting optreedt. Ook aantasting van houten palen door bacteriën komt voor, voornamelijk in funderingspalen van grenenhout. Daarbij speelt zuurstof geen rol. Bij negatieve kleef trekt een inklinkende kleilaag die boven op de zandlaag ligt, de palen onder de woning vandaan.

Zand is nooit zand alleen

De Jong noemt het cijfer van een miljoen woningen nog aan de lage kant. ‘De fundering zit onder de grond, je kunt niet zien wat de conditie daarvan is. Er zijn slechts enkele gemeenten actief bezig met dit onderwerp. Ook op de zandgronden krijgen woningeigenaren met scheuren en ongelijke zettingen te maken. Zand is nooit zand alleen, er zit altijd een andere grondsoort tussen en door de droogte en stortbuien gaat de bodem werken. Woningeigenaren raken in paniek, die zien in één jaar tijd scheuren van twee centimeter ontstaan.’

Bewoners van een verzakkende woning staan met de rug tegen de muur

Schiedam geldt als dé koplopergemeente waar het gaat om de projectmatige aanpak van funderingsproblematiek. Er zijn al zo’n driehonderd panden hersteld. De gemeente helpt inwoners, zonder op de stoel van de woningeigenaar te gaan zitten. Verantwoordelijk wethouder Fahid Minhas (VVD) merkt dat de aandacht voor funderingsproblematiek toeneemt door de klimaatverandering. Het probleem versnelt en verbreedt zich.

Minhas: ‘Schiedam hanteert een proactieve aanpak waarbij vooropstaat dat de gemeente het probleem niet overneemt: de woning is van de eigenaar. We zien echter wel een verantwoordelijkheid. De leefbaarheid in met name de oude stadswijken komt onder druk te staan als iemand met een onverkoopbaar huis zit en het herstel niet kunt betalen. Je bent zo 70.000 euro kwijt voor een nieuwe fundering, terwijl de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Schiedam 150.000 euro is.’ De gemeente begeleidt en adviseert inwoners bij het herstellen van hun woning en biedt een laagrentende lening aan. ‘Daar koppelen we tegelijkertijd particuliere woningverbetering aan, wel zo handig bij scheuren in de gevel met kozijnen met enkel glas.’  

Rouwproces

Volgens De Jong is het de kunst de funderingsproblematiek in combinatie met de klimaatadaptatie en energietransitie op te pakken. Door een bredere aanpak wordt de investering wel groter, maar het leidt tot een besparing op de energielasten. Daardoor ontstaat ruimte voor verhoging van de hypotheeklasten met een hooguit beperkte toename van de woonlasten. ‘We staan voor een immense opgave om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken en dat begint met een goede fundering. Bewoners van een verzakkende woning staan met de rug tegen de muur. Ze doen niets meer en worden ziek en soms zelf suïcidaal. Het is een rouwproces dat wordt onderschat. De gemeente kan daarbij niet wegkijken.’

Minhas ziet sociale problemen ontstaan bij inwoners die met funderingsschade worden geconfronteerd. Mensen raken in de stress, kunnen daardoor niet werken en verliezen hun baan. Dat raakt de gemeente direct. De wethouder noemt het een kerntaak van gemeenten om de leefbaarheid en de veiligheid te waarborgen. Het is vrij gemakkelijk om de kosten voor funderingsherstel uit te rekenen, maar Minhas werkt liever met een maatschappelijke kosten-batenanalyse waarin ook de besparing op sociale lasten wordt meegenomen. ‘De sociale problemen die meespelen, maken de zaak veel complexer. Ik vind het zowel een sociaal als een fysiek probleem.’

Niet meer te redden

Door de proactieve benadering tackelt Schiedam het probleem aan de voorkant zodat voor de gevels slechts beperkt herstel nodig is. ‘Ben je te laat dan ontstaan binnen scheuren, gaat de vloer hellen en komt vocht vanuit de kruipruimte naar boven. Dan zijn de herstelkosten veel hoger. Wij zijn er voor 99 procent op tijd bij, maar er zijn ook panden die niet meer te redden zijn. De investering voor de eigenaar is dan zo groot dat hij of zij beter is een nieuwe woning kan laten bouwen.’

Ik vind het veel meer een sociaal dan fysiek probleem

Volgens De Jong is lokaal onderzoek nodig om de bodemsituatie in kaart te brengen. De gemeente kan daarop vervolgens preventief beleid ontwikkelen. ‘We weten dat droogte een probleem vormt omdat het grondwaterpeil daalt en paalkoppen droog komen te staan. Dan kun je met actief grondwaterbeleid het niveau op peil houden. Zo is recent een wijk in Rotterdam met vierhonderd woningen gered door een toevoerleiding aan te leggen. Bij het vervangen van het riool is het een kleine moeite ook een leiding aan te leggen voor de drainage en infiltratie. Het is echt nodig dat meer gemeenten en ook het Rijk regie nemen op het funderingsvraagstuk. Iedereen zou moeten weten wat men intussen in Schiedam weet.’

Voor wat betreft de financiering van herstelwerkzaamheden erkent De Jong dat er een lacune is op dat gebied. Banken hanteren sinds de crisis strenge normen voor een lening. Woningeigenaren met een te laag inkomen of met een woning met een lage waarde, krijgen nul op het rekest. Daarom is er een Landelijk Fonds Funderingsherstel ingericht. De Jong: ‘Als de waarde van een pand het probleem is, dan springt de betreffende hypotheekbank bij. Als het inkomen niet toereikend is en je wilt toch een lening laten verstrekken, dan dekt de gemeente het risico af door een storting in het fonds te doen.’ Het gaat om een revolverende maatwerklening die wordt afgelost.

Maatwerkleningen

Schiedam werkt al sinds 2002 met een eigen revolverend fonds. Indien nodig biedt de gemeente een laagrentende lening aan met 5 procent korting op de marktrente en een minimum van 1,5 procent. Het risico hierbij is volgens de wethouder zeer beperkt, slechts een enkele lening is niet terugbetaald en dat was vanwege een overlijdensgeval of faillissement. ‘Het risico is acceptabel, zeker gezien de positieve effecten van een opgeknapt bouwblok.’

De Jong heeft tien jaar geleden in Dordrecht vijftig maatwerkleningen begeleid als projectleider. Iedereen riep dat de gemeente daar failliet op zou gaan. Uiteindelijk hebben twee mensen de lening niet kunnen aflossen. ‘Zo’n fonds is een prima product, maar veel gemeenten deinzen ervoor terug omdat ze bang zijn dat het enorm veel risico en geld gaat kosten. Dat is niet zo. Het fonds probeert gemeenten warm te krijgen, maar die aarzelen ook omdat het inzicht over de omvang van de problematiek ontbreekt.’

Veel vragen

Het KCAF krijgt veel vragen van gemeenten hoe de lokale situatie inzichtelijk te maken. Rotterdam en Schiedam werken met een digitale funderingskaart. De Jong: ‘Die kaart wordt samengesteld uit een heleboel openbare data die al aanwezig zijn van onderzoeken vanuit de Klimaatatlas, GeoTOP en satellietdata. Dat geeft een goed inzicht op lokaal niveau welke problemen en risico’s waar spelen. Het kost echt geen half miljoen om die kaart te maken. Met wat slimme jongens en meisjes kun je de data verzamelen en combineren.’

Je hebt de buurman nodig om een pand te herstellen

Op 26 juni is er in Schiedam een informatiebijeenkomst Aanpak funderingsproblematiek voor gemeenten.
bit.ly/info-fundering