VNG Magazine nummer 20, 21 december 2018
Auteur: Rineke van Houten | Beeld: Marcel J. de Jong
De transitie naar energieneutrale koopwoningen vergt samenwerking en innovatief denken, leren de eerste ervaringen in Assen en ’s-Hertogenbosch. Het programma Innovatieve Aanpakken helpt een handje.
Aan de rand van de Assense wijk Lariks knijpt Marco Attema in de remmen van zijn e-bike. Hij stapt af en gebaart naar de rijtjeswoningen en appartementencomplexen aan de overkant van de straat. Saaie jarenzestiggevels, nat van de zoveelste bui op deze decemberdag. Een van de gebouwen springt er in alle opzichten uit, door zijn witte, strakke gevel en Franse balkons op alle vier de woonlagen. Een plaatje regelrecht uit een salontafelboek voor architecten, zo lijkt het. De flat, zo had Attema eerder op het stadhuis verteld, is in beheer van de Vereniging van Eigenaren ‘Ellen’, de eerste in Nederland die zijn woningen met een gebouwgebonden financiering heeft verduurzaamd, als pilot van wat inmiddels het ‘Asser Servicekostenmodel’ heet. Attema, projectleider bij de gemeente Assen en initiator van de pilot, somt op welke maatregelen zijn genomen. De hele flat is ‘ingepakt’ in een isolerende schil, de balkons en galerijen zijn inpandig en het glas van de galerijen opent automatisch bij hoge temperaturen en rookontwikkeling.
Energie komt van zonnepanelen en alle bewoners hebben een eigen ventilatiesysteem in het plafond met daarachter spiraalverwarming. Dat alles onder meer dankzij een bijdrage voor het proces in het kader van het in 2016 gestarte programma Innovatieve Aanpakken, gecoördineerd door de VNG en Bouwend Nederland, in opdracht van het ministerie van BZK.
Het programma stimuleert gemeenten om met lokale partners particuliere koopwoningen te verduurzamen. Op een vernieuwende manier, want bestaande trajecten leveren te weinig op, gaan te langzaam of stuiten op onoverkomelijke problemen. Er is een out-of-the-box-denken nodig om energietransitie te versnellen, zeker nu aardgas uit het energiepalet verdwijnt. In het hele land lopen op dit moment 32 projecten met procesondersteuning van het programma, waaronder in Assen en ’s-Hertogenbosch.
Je moet weten hoe een VvE in de praktijk werkt
Assen had de ambitie ‘een grote duurzaamheidsslag’ te maken met grondgebonden woningen en verenigingen van eigenaren. Omdat de bouwkosten voor de rijtjeswoningen te hoog uitvielen, beperkte projectleider Attema zich tot een pilot voor appartementencomplexen. Na een oproep van de gemeente meldde zich Vereniging van Eigenaren ‘Ellen’ als kandidaat voor de pilot. Financiering bleek al snel een grote hobbel. Attema: ‘Een energieneutrale woning spreekt mensen wel aan, maar ze schrokken terug van de investeringen. Ik dacht: waarom de lening niet koppelen aan het object in plaats van aan de eigenaar? Zo zou de financiering overdraagbaar zijn bij de verkoop van de woning. De Vereniging van Eigenaren (VvE) leent geld bij de bank en de rente en aflossing worden verrekend via de servicekosten. En omdat je energiekosten bespaart, hoeven de woonlasten onder de streep niet hoger uit te vallen.’
Probleem was echter dat een VvE geen lening kan afsluiten vanwege gebrek aan een onderpand. Uiteindelijk wilde de provincie Drenthe garant staan en bleek de Triodos Bank bereid een lening af te sluiten met een looptijd van dertig jaar, nodig om de maandlasten te beperken. De bewoners durfden de stap aan; veel risico liepen ze immers niet.
‘Het is nooit een slecht verhaal als je niet méér gaat betalen’, zegt Attema. Vanaf het begin heeft Attema samengewerkt met een adviesbureau dat ervaring heeft in het begeleiden van VvE’s: ‘Elke eigenaarbewoner heeft zo zijn eigen achtergrond en situatie. Je moet weten hoe een VvE in de praktijk werkt en waar je op moet letten.’ Met de aannemer werd een prestatieregeling afgesproken, waarmee hij gedurende de looptijd van de lening betrokken blijft bij het pand.
Nu of nooit
Meer woonkwaliteit voor dezelfde maandlasten is ook voor de gemeente ’s-Hertogenbosch het argument om bewoners over de streep te trekken. En het meest natuurlijke moment om erover te beginnen, is bij de aankoop van een woning, zo is de gedachte van de pilot Nu of nooit. Vaak willen kopers voordat ze verhuizen immers aanpassen of verbouwen en als de vloer toch openligt kan er net zo makkelijk isolatie onder. Minder rommel voor later. Geen geld? Misschien kun je het meefinancieren en zijn er subsidiemogelijkheden, zo krijgen ze als tip mee.
Monique Jansen, gemeentelijk projectleider van Nu of nooit, werkt sinds begin dit jaar samen met twee makelaars, kwartiermakers in de bouw, aanbieders van duurzaamheidsproducten en een samenwerkingsverband van energieadviseurs. ‘Mensen willen een betaalbaar en comfortabel huis, daar moet je op inspelen. Het goede gevoel energie te besparen of dat je het doet voor je kinderen is geen verkoopargument. Wel: als je nu maatregelen neemt, heb je er minder last van en woon je prettiger.’
Kopers hebben al genoeg aan hun hoofd
Om resultaat te boeken moeten alle schakels in het verkoopproces zich inzetten. Jansen: ‘Je moet bij de kopers blijven totdat ze een besluit hebben genomen. Iedereen moet meegaan in de reis. Vragen hoe het was bij de hypotheekadviseur, adviseren over subsidies.’ Uit eigen ervaring weet ze hoe hectisch het kopen van een huis kan zijn. ‘Je hebt genoeg aan je hoofd. Dinsdag woning gezien, woensdag opnieuw kijken, maandag een bod, financiering regelen en anderhalve week na bezichtiging tekenen. Zo snel gaat het en in die korte tijdspanne moeten wij ze overtuigen van een extra investering.’ Van de zestig woningen die het team heeft behandeld, zijn er inmiddels vier in staat van energiezuinige verbouwing.
Een van de lessen uit het VNG-programma tot nu toe is: zorg voor opschaalbaarheid van initiatieven. ‘De eerste fase is achter de rug, nu moeten we uitbreiden’, zegt Jansen. ‘We maken er een projectorganisatie van en betrekken meer hypotheekadviseurs en makelaars.’ Gestandaardiseerde producten en financiële pakketten zouden kostenbesparend zijn, maar de ervaringen van Nu of nooit leren dat een-op-eencontact met kopers belangrijk blijft om ze te inspireren en over de streep te trekken. ‘Misschien moet je met een woondossier gaan werken’, denkt Jansen. ‘De makelaar zet het huis in de verkoop, dan gaat het mapje naar de koper, de hypotheekadviseur, de energieadviseur enzovoorts. Zo houden we de koper in het vizier.’
Wethouder duurzaamheid Mike van der Geld (D66) denkt dat de basis voor het slagen van het project in ’s-Hertogenbosch goed is. ‘Het Bossche bedrijfsleven werkt al langer samen aan energietransitie. Dat schept vertrouwen. En zonder het programma Innovatieve Aanpakken was dit project niet van de grond gekomen.’
Frans balkonnetje
Voor het uitrollen van het Asser Servicekostenmodel is een landelijk waarborgfonds nodig, zegt Attema. Een werkgroep onder leiding van het Nederlands Investerings Agentschap zoekt naar mogelijkheden daarvoor, evenals voor verruiming van de looptijd van de huidige lening van het Nationaal Energiebespaar Fonds naar dertig jaar. Goedkopere energiebesparende producten zouden ook helpen. Het is de bedoeling dat in Assen vijf flats het voorbeeld van ‘Ellen’ volgen, maar ook eigenaren van rijtjeshuizen worden geholpen bij het aardgasvrij maken. Attema: ‘De vraag is wat de beste manier is. Je moet in elk geval met een concept komen, anders blijft iedereen met de armen over elkaar zitten. En het moet zo veel mogelijk woonlastenneutraal zijn.’
Achter appartementencomplex Ellen stuwt de wind loodgrijze wolken op.Terwijl Attema de kraag van zijn jack opzet en de fiets pakt, vertelt hij dat hij geleerd heeft dat het om mensen gaat, niet om situaties. ‘Nu de flat van de buitenkant prachtig is geworden, valt het bewoners op hoe oud hij van binnen is. Er is soms toch wat gemopper. Natuurlijk is het comfortabeler en tocht het niet meer, maar vroeger hadden ze een balkonnetje, nu is dat inpandig. Elke bewoner heeft zijn eigen beleving, ook dat moet je je realiseren.’