Bijgewerkt op 26 mei 2015

Artikel 108 van de Wet op het Primair Onderwijs (WPO), artikel 106 van de Wet op de Expertisecentra (WEC) en artikel 76s van de Wet op het Voorgezet Onderwijs (WVO) regelen het in gebruik geven door het schoolbestuur van een gedeelte van het schoolgebouw en/of het terrein aan derden en maakt een onderscheid tussen verhuur en medegebruik.

Verhuur is aan de orde als er geen sprake is van een organisatie met een maatschappelijk, cultureel of sociaal doel. Wat onder deze organisaties moet worden verstaan moet door het college en de gemeenteraad worden vastgesteld en voor deze organisaties geldt dat medegebruik van toepassing is. In ieder geval geldt voor organisaties met een commerciële doelstelling dat deze vallen onder het begrip ‘verhuur’. Verhuur is aan de orde op het moment dat het schoolbestuur van een commerciële organisatie het verzoek ontvangt om gebruik te mogen maken van een ruimte in het schoolgebouw omdat deze organisatie geen aanspraak kan maken op medegebruik.

Het is aan het bevoegd gezag om een besluit te nemen over dit verzoek, maar voordat het bevoegd gezag een positief besluit neemt moet het bevoegd gezag toestemming vragen aan het college. Het college kan niet overgaan tot verhuur, tenzij het college juridisch eigenaar is van het schoolgebouw. Bij het vaststellen van de mogelijkheid tot verhuur moet door het college worden vastgesteld of er (delen) van gebouwen en terreinen zijn die niet voor het onderwijs noodzakelijk zijn, en ook niet voor medegebruik in aanmerking komen. Wordt vastgesteld dat dit niet aan de orde is en heeft het college op het verzoek tot verhuur positief besloten, dan kan het bevoegd gezag overgaan tot verhuur. Dit betekent dat het bevoegd gezag niet eerder kan besluiten om een gedeelte van het schoolgebouw of -terrein te verhuren dan nadat het bevoegd gezag dit verzoek vooraf aan het college heeft voorgelegd en het college met de verhuur heeft ingestemd. Zonder toestemming van het college is een huurovereenkomst die het bevoegd gezag met een derde heeft afgesloten nietig. In artikel 36 (oude modelverordening) van de modelverordening zijn de gronden opgenomen waarop het college de toestemming kan weigeren. In de modelverordening die vanaf 1 januari 2015 van toepassing is, is dit artikel gewijzigd in artikel 27 en is toegevoegd lid 3. Dit lid stelt dat het college bij het verlenen van de toestemming een huurvergoeding kan vragen.

Het college kan zodoende in ieder geval de toestemming weigeren als het college van mening is dat:

  • de ruimte nodig is voor het huisvesten van een andere school en de gemeente van plan is het gedeelte van het schoolgebouw daarvoor op korte termijn te vorderen
  • bij verhuur de ruimte gebruikt gaat worden als woon- of bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 1623a, tweede lid, en 1624, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek
  • het gebruik van de ruimte zich niet verdraagt met het onderwijs aan de in het gebouw gevestigde school

Op verhuur op grond van de WPO, WEC of WVO zijn daarnaast van toepassing artikel 108 lid 4 WPO, artikel 106 lid 4 WEC en artikel 76s lid 4 WVO:

  • In deze artikelen is bepaald dat bij verhuur van een gedeelte van een schoolgebouw het eerste lid van artikel 230a Burgerlijk Wetboek (= huurbescherming) niet van toepassing is.

Tariefstelling

Bij het vaststellen van de vergoeding die bij verhuur in rekening wordt gebracht moet onderscheid worden gemaakt in een vergoeding voor de exploitatiekosten en een vergoeding voor de investeringslasten. De vergoeding voor de:

  • exploitatiekosten heeft betrekking op de extra kosten die het bevoegd gezag maakt als gevolg van de verhuur. Deze vergoeding wordt ook wel gebruiksvergoeding genoemd. Deze vergoeding kan worden vastgesteld op de werkelijke exploitatiekosten (bijv. werkelijke exploitatiekosten / aantal m2 bvo, maar het tarief kan ook worden herleid uit de opbouw van de rijksvergoeding materiële instandhouding, gebouwafhankelijke kosten. In het tarief kan onderscheid worden gemaakt in een tarief voor structurele verhuur van leegstand, of verhuur gedurende een beperkt aantal uren. De modelverordening heeft als uitgangspunt dat de werkelijke kosten worden doorberekend. Het bevoegd gezag is autonoom om de hoogte van deze vergoeding vast te stellen en daarbij ook een opslag voor de administratiekosten opnemen;
  • investeringslasten heeft betrekking op de jaarlijkse lasten die het gevolg zijn van het realiseren van de voorziening; deze investeringslasten, ook wel kapitaallasten genoemd, bestaan uit rente en afschrijving), welk bedrag kan worden verhoogd met een deel van de kosten van verzekering van het gebouw en de kosten van onroerend zaak belasting. Omdat de investering van het schoolgebouw is bekostigd door de gemeente en ook de overige genoemde lasten voor rekening van de gemeente komen, is het ook de gemeente die aanspraak maakt op deze vergoeding.

het vaststellen van de huurvergoeding als compensatie van de investeringslasten van de gemeente is de verantwoordelijkheid van het college. Richtlijnen voor het vaststellen van een redelijke vergoeding voor de stichtingskosten zijn niet te geven. Gedacht kan worden aan een gemiddelde van de investeringslasten, een bedrag herleid van de boekwaarde, de WOZ-waarde, de herbouwwaarde, de investeringslasten gekoppeld aan een uitbreiding of de marktwaarde van het gebouw. Uitgangspunt bij verhuur is dat een zodanig tarief wordt gehanteerd dat geen sprake is van concurrentievervalsing.

De verhuur kan worden beëindigd als gevolg van het einde van de huurovereenkomst, maar ook als de verhuurde ruimte in het schoolgebouw noodzakelijk is voor het huisvesten van leerlingen van de eigen, of een andere school. Artikel 108 WPO, artikel 106 WEC en artikel 76s bepalen dat bij verhuur de huurbescherming is niet van toepassing.

Is gemeente bevoegd een huurvergoeding te vragen?

Deze vraag heeft geleid tot twee uitspraken van de Raad van State (op 21 oktober 2009 zaak ‘Brunssum’ (200901067/H1) en 4 juni 2014 zaak ‘Helmond’ (2014201308827/A2). In tegenstelling tot hetgeen in beroep naar voren is gebracht heeft de Raad van State in beide uitspraken vastgesteld dat het college bij verhuur een huurvergoeding mag vragen, op basis van de volgende overwegingen:

  • a. op de vraag of het college aan de toestemming een financiële voorwaarde kan verbinden bestaat geen expliciete wettelijke grondslag;
  • b. uit jurisprudentie van de Afdeling (onder meer uitspraak van 30 augustus 1985 in zaak nr. R03.83.2209, AB 1986, 243) blijkt dat een bestuursorgaan in beginsel rechtens de mogelijkheid heeft om aan een vrijstelling een financiële voorwaarde te verbinden. Deze financiële voorwaarde kan inhouden het betalen van een tegemoetkoming. Deze bevoegdheid is echter aan voorwaarden gebonden, maar hoeft dus niet gegrond te zijn op een wettelijke basis. Ook bij toestemming als bedoeld in artikel 108, eerste lid van de WPO moet worden aangenomen dat onder voorwaarden een dergelijke financiële voorwaarde in beginsel mogelijk is, nu de WPO zich niet uitdrukkelijk daartegen verzet.

In aansluiting op het gestelde in de laatste zin (onder voorwaarde is een dergelijke financiële voorwaarde in beginsel mogelijk) heeft de Raad van State de volgende voorwaarden geformuleerd:

  1. 1. het gevraagde bedrag is noodzakelijk omdat de gemeente bij het achterwege laten van een huurvergoeding een financieel nadeel leidt. Dit financiële nadeel kan betrekking hebben op de gemeentelijke lasten, maar ook op een lagere vergoeding in de algemene uitkering Gemeentefonds waardoor de gemeente inkomsten derft;
    - dit betekent dat het college moet kunnen aantonen dat een financieel nadeel wordt geleden. Dit is lastig bij verhuur van bestaande schoolgebouwen, omdat de kapitaallasten van de investeringen zijn verwerkt in de gemeentebegroting en –rekening.
    Bij nieuwbouw van schoolgebouwen kan dit wel degelijk een rol spelen en moet worden overwogen:
    - of een schoolgebouw wordt gerealiseerd met ruimten voor bijv. kinderopvang
    - of dit totale schoolgebouw in juridisch eigendom wordt overgedragen aan het bevoegd gezag met het risico dat geen huurvergoeding kan worden gevraagd;
    - of dat de gemeente juridisch eigenaar blijft van het schoolgebouw en het schoolgedeelte in gebruik geeft aan het bevoegd gezag en de resterende verhuurt aan andere organisaties.
  2. de hoogte van het gevraagde bedrag moet rechtstreeks gerelateerd zijn aan de extra kosten die de gemeente moet maken en
  3. de bijdrage in de stichtingskosten die het schoolbestuur op grond van de financiële voorwaarde aan de gemeente beschikbaar stelt moet ten goede komen aan onderwijshuisvesting.

Door de Raad van State is daarnaast gesteld dat het zonder wettelijke grondslag opgelegde financiële voorschrift feitelijk het karakter krijgt van een belastingheffing, dan wel van ontneming van door de verhuur genoten voordeel.

Bij verhuur is ook van belang het bepaalde in artikel 109 WPO, artikel 107 WEC en artikel 76t WVO. Deze artikelen bepalen dat voorzieningen aan gebouwen of terreinen die noodzakelijk zijn om de ruimte geschikt te maken voor de huurder niet ten laste van de gemeente komen. Dit betekent dat het bevoegd gezag als verhuurder of de huurder verantwoordelijk is voor de kosten van het aanbrengen van extra voorzieningen om te voldoen aan de eisen van de huurder. Tevens is het bevoegd gezag of de huurder verantwoordelijk voor de kosten van het verwijderen van de extra aangebrachte voorzieningen als de huur wordt beëindigd.

Artikel 27 (oud 36) modelverordening

In artikel 27 van de herziene modelverordening is, gelet op de mogelijkheid die de Raad van State in haar uitspraken biedt, opgenomen lid 3. Dit lid is facultatief, dus de gemeenteraad kan afzien van het opnemen van dit artikel. Op het moment dat het college besluit aan de toestemming de voorwaarde van een huurvergoeding te verbinden moet het college rekening houden met bovenstaande overwegingen van de Raad van State. Het feit dat de RvS in zijn uitspraak stelt dat de ‘het college moet aantonen dat bij een niet vragen van een huurvergoeding de gemeente een financieel nadeel leidt’ en stelt dat ‘een ontvangen huurvergoeding moet worden aangewend voor onderwijshuisvesting’ beperkt in principe de vrijheid van het college om bij verhuur een huurvergoeding te vragen, ondanks het feit dat de verhuur in beide gemeenten betrekking heeft op verhuur aan een commerciële organisatie.

Naast commerciële organisaties (zoals kinderopvang) kan verhuur ook betrekking hebben op welzijnsorganisaties, peuterspeelzaalwerk, muziekschool et cetera, voor zover deze organisaties niet vallen in de categorie ‘medegebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden’.

Voor het college is ook de vraag van belang of door het achterwege laten van het vragen van een huurvergoeding aan een commerciële instelling niet een indirecte subsidie wordt verstrekt, resp. sprake is van staatssteun en oneerlijke concurrentie. Deze laatste twee elementen zijn ingebracht in de procedure van de gemeente Helmond, maar waren geen aanleiding voor de Raad van State om de uitspraak ‘Brunssum’ te herzien / aan te vullen.

Naar ons oordeel betekent het achterwege laten van het vragen van een huurvergoeding dat sprake is van het verstrekken van staatssteun aan een commerciële organisatie, omdat een commerciële organisatie die gebruik kan maken van ruimten in een schoolgebouw niet gedwongen is om ruimten bij een marktpartij te huren en zodoende op kosten van de gemeenschap ruimten huurt. Daarnaast is naar ons oordeel sprake van onderlinge concurrentie tussen, omdat niet alle commerciële organisaties de mogelijkheid hebben om gebruik te maken van leegstand in een schoolgebouw. Deze organisaties zijn gedwongen om ruimten op de markt te huren en zijn hiervoor de marktprijs verschuldigd.


Verhuur op basis van artikel 110

De Wet primair onderwijs kent in artikel 110 twee mogelijkheden om de verhuur anders vorm te geven, waarbij aan de huurder meer zekerheid wordt geboden voor de lange(re) termijn, t.w.:
1. het college en het bevoegd gezag verklaren in een gezamenlijke akte dat het bevoegd gezag blijvend heeft opgehouden dan wel blijvend zal ophouden het gebouw of terrein of een voor eigendomsoverdracht vatbaar gedeelte daarvan, voor de school te gebruiken en
2. het college en het bevoegd gezag verklaren in een gezamenlijke akte dat een gedeelte van het gebouw dat niet vatbaar is voor eigendomsoverdracht, blijvend niet meer voor het onderwijs nodig zal zijn.
Het onder 1 gestelde is nader uitgewerkt in de leden 1 tot en met 4 en het onder 2 gestelde in de leden 5 tot en met 9.

Ad.1.  De keuze voor overdracht van ‘een voor eigendomsoverdracht vatbaar gedeelte’ betekent dat eerst moet worden vastgesteld of het deel voor eigendomsoverdracht vatbaar is. Wordt deze vraag positief beantwoord, dan moet worden vastgesteld hoe worden omgegaan met de eigendomssituatie nu er twee eigenaren zijn van aan elkaar grenzende ruimten. In ieder geval zullen er investeringen moeten plaatsvinden om het eigendom goed af te bakenen en ook voor de energievoorzieningen zullen er afzonderlijke voorzieningen moeten worden getroffen. Daarnaast is het van belang om vast te stellen of en zo ja welke (onderhouds)zaken gemeenschappelijk zijn en moet hiervoor een regeling worden vastgesteld. Bij volledige splitsing van het gebouw in twee eigenaren kan de gemeente het deel verhuren zonder dat rekening moet worden gehouden met bepalingen uit de onderwijswetgeving. Deze verhuur heeft wel tot gevolg dat bij toename van het aantal leerlingen de gemeente verplicht is voor de uitbreiding extra middelen beschikbaar te stellen.

Ad.2.  De keuze voor overdracht van ‘een gedeelte dat niet voor eigendomsoverdracht vatbaar is’ betekent dat voor dit deel de onderwijsbestemming vervalt. Dit kan worden vastgelegd in de gemeentelijke administratie door o.g.v. bijlage III deel A van de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs de capaciteit van het schoolgebouw te verminderen. Met deze keuze, is afwijking van artikel 108 WPO, de mogelijkheid van een meerjarige verhuur wordt geopend, omdat het bepaalde in artikel 108 lid 2 WPO niet van toepassing is. Artikel 110 lid 5 bepaalt dat de periode van verhuur maximaal drie jaar mag bedragen, maar ook door het college kan worden verlengd. Dit betekent dat ook bij het toepassen van dit wetsartikel bij toename van het aantal leerlingen de gemeente verplicht is voor de uitbreiding extra middelen beschikbaar te stellen.

Het verschil t.o.v. het gestelde onder 1 is dat in deze situatie het bevoegd gezag verhuurder is en het bevoegd gezag toestemming van de gemeente moet ontvangen. Aan deze toestemming kan het college de voorwaarde van ‘huur’ verbinden, dit ook in tegenstelling tot het bepaalde in artikel 108. Er is geen sprake meer van een onderwijscapaciteit. En als het college deze voorwaarde stelt, dan kan het college ook de voorwaarde stellen dat het bevoegd gezag deze huurvergoeding doorbetaald aan het college.

De verschillen tussen de diverse wettelijke bepalingen zijn in onderstaand overzicht weergegeven.

Artikel 108

Artikel 110 lid 1

Artikel 110 lid 5

 

Voor overdracht vatbaar gedeelte van het schoolgebouw c.a. wordt geheel of gedeeltelijk aan het college overgedragen.

 

 

 

Niet voor overdracht vatbaar gedeelte van het schoolgebouw c.a. wordt niet aan het college overgedragen.

Schoolbestuur juridisch eigenaar

College juridisch eigenaar

Schoolbestuur juridisch eigenaar

 

College besluit tot het onttrekken van het (gedeelte van het) gebouw aan de onderwijsbestemming

College besluit tot het onttrekken van het (gedeelte van het) gebouw aan de onderwijsbestemming

Schoolbestuur verhuurder

College is verhuurder

Schoolbestuur is verhuurder

Verhuur vervalt als ruimte nodig is voor het huisvesten van een school

Verhuur vervalt niet als de ruimte nodig is voor het huisvesten van een school.

 

College kan verhuur toestaan voor maximaal 3 jaar, met de mogelijkheid van het verlengen van de verhuur.

 

Is aanvullende huisvesting nodig dan moet het college deze aanvullende huisvesting bekostigen.

Is aanvullende huisvesting gedurende de huurperiode nodig dan moet het college deze aanvullende huisvesting bekostigen.

College kan onder voorwaarden huurvergoeding vragen

College kan zonder voorwaarden een huurvergoeding vragen

College kan zonder voorwaarden een huurvergoeding vragen

Meer informatie