Bij gebiedsontwikkeling is het doorgaans noodzakelijk om 1 of meerdere locaties aan te wijzen en te gebruiken als werkingsgebied van regels in het omgevingsplan. In veel gevallen betreft dit de locatie van de ontwikkeling zelf. Soms is het daarnaast wenselijk om binnen die locatie aanvullende gebieden af te bakenen, bijvoorbeeld voor specifieke functies of maatregelen.
Hoe komt u erachter wat voor uw situatie de beste oplossing is? Bepaal voor elke regel waar deze geldt of gaat gelden. Er zijn 3 mogelijkheden:
- De regel geldt alleen voor 1 specifieke gebiedsontwikkeling.
- De regel geldt (of gaat gelden) voor meerdere gebiedsontwikkelingen, maar niet voor de rest van de gemeente.
- De regel geldt (of zal op termijn gelden) gemeentebreed.
Deze overweging hangt samen met de plaatsing van de regel in het plan: komt deze in een afzonderlijk transitiehoofdstuk per ontwikkeling, in een generiek hoofdstuk voor meerdere ontwikkelingen, of in de integrale structuur?
Ons advies:
Bij het toepassen van transitiehoofdstukken moet u nadenken over het benoemen en begrenzen van de locaties die u gebruikt. Belangrijk daarbij is dat een transitiehoofdstuk een specifieke begrenzing kent. U moet zorgen dat de begrenzing van de locaties daarbij aansluit en dat dit tot uitdrukking komt in de naamgeving van locaties.
Plaats deze regels in een afzonderlijk hoofdstuk of afdeling per gebiedsontwikkeling. Gebruik voor de bijbehorende locaties een benaming die verwijst naar de betreffende ontwikkeling.
Voorbeeld locatiebenaming bij meerdere transitiehoofdstukken
- U wilt regels stellen voor ‘Wonen’
- U gebruikt hiervoor per gebiedsontwikkeling A, B en C een afzonderlijk transitiehoofdstuk.
- Dan gebruikt u locatienamen als:
‘Wonen - Gebiedsontwikkeling A’
‘Wonen - Gebiedsontwikkeling B’
‘Wonen - Gebiedsontwikkeling C’
Deze werkwijze zorgt voor een duidelijke koppeling tussen hoofdstukindeling, regeltoepassing en locatiebenaming.
Toelichting: In deze variant zullen vaak dezelfde regels (bijvoorbeeld voor 'wonen') meerdere keren voorkomen in verschillende transitiehoofdstukken. Dit is een bewuste keuze die later kan worden herzien. Variatie tussen de regels is toegestaan, maar maakt de latere integratie complexer.
Als u regels voor meerdere gebiedsontwikkelingen bundelt in eenzelfde hoofdstuk of afdeling, maak dan de bijbehorende locaties generiek. Zorg ook voor een generieke locatiebenaming en neem deze naam op in de regeltekst.
Voorbeeld generieke locatiebenaming
- U wilt regels stellen voor ‘Wonen’ in meerdere gebiedsontwikkelingen
- U gebruikt hiervoor 1 generiek transitiehoofdstuk
- Dan gebruikt u locatienamen als:
- Wonen - ontwikkelgebieden’
Regels en gekoppelde locaties zijn ook hier gesynchroniseerd
Deze locatie kunt u laten meegroeien of krimpen met toekomstige gebiedsontwikkelingen.
Tip: Gebruik hiervoor een gebiedengroep. Dit is een juridische locatie die bestaat uit meerdere onderliggende (technische) locaties. De juridische locatie, vastgelegd in het GIO, houdt dezelfde naam, maar groeit door het toevoegen van nieuwe technische locaties of gebieden.
Voorbeeld locatiebenaming bij gebiedengroepen
- U kiest als noemer voor de locatie ‘Wonen - ontwikkelgebieden ’. Dit is een gebiedengroep waaraan telkens een locatie kan worden toegevoegd.
- U maakt bij nieuwe gebiedsontwikkelingen afzonderlijke locaties aan voor deze gebieden:
- WonenOntwA
- WonenOntwB
- WonenOntwC
NB: De namen van deze technische locaties zie je niet terug, daarom hebben we hier een ‘technische naam’ gekozen.
U koppelt deze aan de betreffende gebiedengroep.
Op deze manier kan de inhoud van de gebiedengroep worden gewijzigd. Het toevoegen van een (technische) locatie aan de locatiegroep leidt tot groter worden van het GIO. Dat wordt vastgelegd in een wijzigingsbesluit.
Dit kan als volgt worden verbeeld:
Als de regel bedoeld is voor uw hele gemeente, of als dat later de bedoeling is, maak dan een locatie voor het geheel. Bij voorkeur landt zo’n regel direct in de generieke structuur. Maar ook als de regel eerst beperkt blijft tot 1 of meerdere gebiedsontwikkelingen, kiest u voor locaties met een generieke naam. Dus niet specifiek voor een gebiedsontwikkeling.
Voorbeeld
- U kiest als noemer voor de locatie ‘Wonen ’. Dit is een gebiedengroep waaraan telkens een locatie kan worden toegevoegd.
- U maakt bij nieuwe gebiedsontwikkelingen afzonderlijke locaties aan voor deze gebieden:
- WonenOntwA
- WonenOntwB
- WonenOntwC
De namen van deze technische locatie zie je niet terug, daarom hebben we hier een ‘technische naam’ gekozen.
- U koppelt deze aan de betreffende gebiedengroep.
Op deze manier kan de inhoud van de gebiedengroep worden gewijzigd. Het toevoegen van een (technische) locatie aan de locatiegroep leidt tot groter worden van het GIO. Dat wordt vastgelegd in een wijzigingsbesluit.
Dat kan als volgt worden verbeeld:
In de praktijk zijn combinaties van bovenstaande benaderingen mogelijk en soms wenselijk. Een veelvoorkomende situatie is:
- U werkt met 1 generiek transitiehoofdstuk (optie 2 Regel generiek voor meerdere gebiedsontwikkelingen).
- Tegelijkertijd wilt u voor 1 specifieke ontwikkeling aanvullende regels opnemen die niet elders gelden.
- Voor deze regels kiest u alsnog voor een aparte afdeling met een eigen, specifiek benoemde locatie (optie 1 Regel specifiek per gebiedsontwikkeling).
Ook andere combinaties zijn mogelijk. Het is belangrijk om bij elke regel na te denken over het verwachte bereik op de lange termijn, en daar de locatiekeuze op af te stemmen.
Voorbeeld van een combinatie van mogelijkheden
Uiteraard zijn ook andere combinaties van optie 1, 2 en 3 mogelijk.
