Na het doorlopen van de 3 keuzen weet u hoe u uw gebiedsontwikkeling op hoofdlijnen in het omgevingsplan gaat verwerken. Voor welke onderwerpen heeft u nieuwe regels nodig, gaat u de pons en/of voorrangsregels gebruiken en gaat u werken met een transitiehoofdstuk en/of in de integrale structuur? Dit zal voor elke gebiedsontwikkeling anders zijn. Maar als we hier door de oogharen naar kijken, zijn er toch 3 ‘hoofdscenario’s te onderscheiden. U vindt ze hieronder. Ze kunnen helpen om uw gedachten aan te scherpen.
Dit scenario illustreren we aan de hand van een woningbouwcasus. De gemeente wil X woningen realiseren in gebied Y. De gemeente heeft nog geen basisregeling voor haar omgevingsplan.
WAT regelt de gemeente?
- Op de locatie van de gebiedsontwikkeling gelden de regels uit het voormalige bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’. De ontwikkeling is in strijd met de regels uit dit bestemmingsplan.
- Een deel van de bestaande ruimtelijke regels heeft betrekking op geluidszonering industrie, van een bron buiten de gemeente. Onder de Omgevingswet moeten deze regels omgezet worden in geluidproductieplafonds (GPP's). Dat wil de gemeente op een later moment oppakken, gezamenlijk met de omliggende gemeenten. Daarom wil men deze regels voor dit moment nog ongemoeid laten.
- Het omgevingsplan bevat regels uit de bruidsschat, onder meer over milieu en bouwen van bijbehorende bouwwerken. Deze volstaan voor de ontwikkeling.
- De ontwikkeling vraagt nu nieuwe regels die specifiek gericht zijn op woningbouw. Deze regels hebben onder meer betrekking op de aspecten ‘wonen’ en ‘bouwen van een hoofdgebouw’.
HOE regelt de gemeente het?
- Omdat de regels aangaande de geluidszonering ongewijzigd moeten blijven, is ponsen niet mogelijk. Bij de nieuwe regels neemt de gemeente daarom een voorrangsbepaling op om de verhouding tot de bestaande ruimtelijke regels in het bestemmingsplan te regelen. Het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’ verliest daarmee zijn werking voor dit gebied, met uitzondering van de regels voor de geluidszonering.
- Ten aanzien van de regels uit de bruidsschat neemt de gemeente geen voorrangsbepaling op, omdat de gemeente geen nieuwe regels stelt die strijdig zijn met deze regels.
WAAR in de structuur regelt de gemeente het?
- De nieuwe regels worden ondergebracht in een transitiehoofdstuk van het omgevingsplan. Dit tijdelijke hoofdstuk is specifiek bedoeld om de ontwikkeling mogelijk te maken, in afwachting van een basisregeling.
Dit scenario volgt binnenkort.
Dit scenario lichten we toe aan de hand van een gebiedsontwikkeling met circa 100 woningen. De gemeente bevindt zich echter in een andere situatie dan de situatie onder 1: er is al een vrij uitgebreide basisregeling.
WAT regelt de gemeente
- De basisregeling bevat regels voor bestaande woonwijken, gericht op gebruik. Deze regels volstaan.
- Voor de ruimtelijke bouwactiviteit binnen het ontwikkelgebied is (deels) een ander type regels nodig, waaronder specifieke beoordelingsregels voor het bouwen van hoofdgebouwen.
HOE regelt de gemeente het?
- De gemeente past de pons toe.
- De gemeente breidt het werkingsgebied van de bestaande gebruiksregels uit de basisregeling uit, zodat deze ook van toepassing zijn op het ontwikkelgebied.
- Voor de ruimtelijke bouwactiviteit stelt de gemeente nieuwe regels op met een specifiek afgebakend werkingsgebied.
WAAR in de structuur regelt de gemeente het?
- De gemeente brengt de nieuwe regels voor de ruimtelijke bouwactiviteit onder in de integrale structuur van het omgevingsplan.
- Hiervoor wordt een specifieke paragraaf toegevoegd voor ‘bouwen hoofdgebouw - transformatiegebied’. Zo kan de gemeente deze regels ook gebruiken in toekomstige transformatiegebieden, namelijk door de werkingsgebieden uit te breiden.