Huurders betalen vaak veel voor hun woning. Soms zelfs te veel. Sinds 1 juli 2024 zijn er daarom nieuwe regels voor de huurmarkt, in de Wet betaalbare huur. Ook voor gemeenten heeft dit gevolgen, zowel voor de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen als voor de bescherming van huurders tegen slecht verhuurderschap. Elke gemeente heeft al een meldpunt waar huurders zich kunnen melden. En betaalt de huurder te veel, of wordt deze geïntimideerd waardoor deze niet naar de Huurcommissie durft te gaan, dan kan de gemeente hierop handhaven.
Belangrijkste veranderingen
- De liberalisatiegrens is verhoogd naar € 1.184,82 (2025). Daarmee hoort ook het middensegment tot de gereguleerde huursector. Dit bedrag wordt jaarlijks volgens een vaste systematiek aangepast.
- Gemeenten kunnen sinds 1 januari 2025 handhaven op te hoge huren en te hoge huurverhogingen. Dit zijn nieuwe taken bovenop de gemeentelijke taken uit de Wet goed verhuurderschap.
Hogere liberalisatiegrens
Het verhogen van de liberalisatiegrens heeft vooral gevolgen voor woningen in de bestaande voorraad. Woningen die voorheen duur verhuurd werden, kunnen daardoor terugvallen naar het midden- of het lage (voorheen sociale) segment. Door deze hogere grens blijft een middenhuurwoning een huur houden in het middensegment, tenzij deze woning eigenlijk al in het sociale segment thuishoorde.
Handhaving op te hoge huur(verhoging)
Woningwaarderingsstelsel
Om te kunnen controleren of een woning tot de gereguleerde huursector hoort, is er het woningwaarderingsstelsel (WWS). Heeft een woning 186 punten of minder, dan moet de verhuurder zich houden aan de huur die hoort bij het aantal punten. Ook de huurverhogingen zijn bij wet vastgelegd.
De huurder kan naar de Huurcommissie om zijn huur te verlagen, maar gemeenten mogen ook optreden tegen verhuurders die zich niet aan deze regels houden. Dit kan na een melding of handhavingsverzoek, of op eigen initiatief door de gemeente. Houdt de verhuurder zich niet aan het WWS, dan is dat een overtreding van de Wet goed verhuurderschap.
Informatiecampagnes
De gemeente kan via campagnes haar inwoners en verhuurders informeren over wat te doen bij een te hoge huur. Hetzelfde geldt ook voor de huurverhogingen.
Extra financiële middelen
Om de nieuwe handhavingstaken te kunnen uitvoeren, hebben gemeenten structureel extra financiële middelen gekregen. Via de gemeentebegroting kunnen deze bestemd worden voor de uitvoering van deze wet.
Handhavingsprioriteiten
De gemeente kijkt naar wat lokaal nodig is en stelt daarop haar handhavingsprioriteiten in. Dat betekent bijvoorbeeld dat de gemeente zich kan richten op betere bescherming van studenten of arbeidsmigranten. Of dat de prioriteit wordt gelegd in een wijk waar veel leefbaarheidsproblemen zijn of veel kwetsbare huurders wonen. Het gemeentelijke handhavingsinstrumentarium bestaat uit waarschuwingen, boetes, lasten en zelfs een beheerovername.
Gevolgen voor nieuwbouw
Gemeenten pasten bij hun woningbouwprogrammering vaak eigen grenzen toe om het middensegment af te bakenen. Er was, in tegenstelling tot de sociale huursector, namelijk geen landelijk vastgelegd normbedrag. Hetzelfde gold ook bij het opstellen van de woonvisie, omgevingsplannen, monitoring van de woningvoorraad en eventueel het woningtoewijzingsbeleid.
Dit hoeft nu niet meer. Er is met deze wet een landelijke grens voor het middensegment geïntroduceerd. Deze grens is ook belangrijk voor gemeenten om rijkssubsidies te krijgen voor woningbouw zoals de Woningbouwimpuls of Realisatiestimulans. En het is een maatstaf voor provincie en rijk om te zien of gemeenten voldoende betaalbare woningbouw programmeren zoals straks volgt uit de Wet versterking regie volkshuisvesting.
De verwachting is dat gemeenten in principe aansluiten bij deze prijsgrenzen. Dit zorgt voor minder verschillen tussen gemeenten waardoor ontwikkelaars en corporaties meer zekerheden hebben. Dit komt de woningbouw ten goede.
Met de nieuwe landelijke regels voor de huurverhoging kunnen investeerders in de nieuwbouw doorgaans goed uit de voeten. Dat komt mede door een nieuwbouwopslag van 10% boven op de gereguleerde huur.