Op welke plek in uw omgevingsplan plaatst u de regels voor de gebiedsontwikkeling? U kunt de regels voor een gebiedsontwikkeling geheel onderbrengen in een apart transitiehoofdstuk. U kunt er ook voor kiezen om ze geheel te integreren in uw nieuwe omgevingsplan (als u zover bent met uw omgevingsplan). En er zijn vele tussenvarianten denkbaar, waarbij de regels deels in een transitiehoofdstuk staan en deels al in de integrale structuur.
De overgang van TAM-IMRO naar STOP/TPOD brengt gemeenten in een dubbele beweging. Aan de ene kant wordt gewerkt aan de opbouw van één integraal omgevingsplan, aan de andere kant moeten nieuwe initiatieven en gebiedsontwikkelingen al doorgang kunnen vinden. Die spanning tussen bouwen aan de structuur en openhouden van de winkel bepaalt in belangrijke mate de keuze waar de regels voor een gebiedsontwikkeling in het omgevingsplan worden geplaatst.
Gemeenten hebben daarvoor grofweg 3 opties:
- het opnemen van regels in een transitiehoofdstuk of -afdeling, of
- het direct onderbrengen van regels in de integrale structuur van het omgevingsplan, of
- combinaties van bovenstaande
Onderstaand bespreken we de 3 opties in meer detail.
Zowel werken met transitiehoofdstukken als wijzigingen in de integrale structuur zijn juridisch toegestaan binnen STOP/TPOD. Ze verschillen in betekenis voor consistentie, beheerbaarheid en tempo van werken.
De eerste twee opties kunnen worden gezien als uitersten op een spectrum. In de praktijk komen veel tussenvormen voor (de derde optie), waarbij een deel van de regels landt in een transitiehoofdstuk en een deel in de integrale structuur.
Een transitiehoofdstuk is een afzonderlijk onderdeel van het omgevingsplan waarin tijdelijk regels worden opgenomen voor een specifieke ontwikkeling of een verzameling van ontwikkelingen. Het vormt daarmee een tussenstap op weg naar het integrale plan. Transitiehoofdstukken kunnen per gebiedsontwikkeling worden ingericht (één hoofdstuk per ontwikkeling) of gebundeld worden tot één hoofdstuk met meerdere projecten.
Er zijn verschillende redenen om met transitiehoofdstukken te werken:
- De winkel moet openblijven. De meeste gemeenten beschikken nog niet over een volledig uitgewerkte integrale structuur, systematiek en basisregeling. Om initiatieven niet stil te laten vallen, worden gebiedsontwikkelingen tijdelijk in een apart hoofdstuk geregeld.
- Verminderen van complexiteit. Het ‘isoleren’ van de gebiedsontwikkeling in een apart hoofdstuk van een omgevingsplan dat nog in opbouw is, voorkomt dat er ingewikkelde interactie ontstaat tussen de regels van de gebiedsontwikkeling en regels in de rest van het omgevingsplan.
- Beheersbaarheid en tempo. Transitiehoofdstukken maken het mogelijk om gericht regels te stellen voor één ontwikkeling zonder de hele basisregeling of planstructuur te belasten. Dat voorkomt langdurige discussies over generieke regels.
- Stapsgewijs leren werken in STOP/TPOD. Werken met transitiehoofdstukken betekent dat je stapsgewijs kunt leren. Bijvoorbeeld door het opstellen, annoteren en publiceren van wijzigingen bouwt de organisatie kennis op over de STOP-structuur, annotaties en werkingsgebieden.
- Geleidelijke integratie. Regels uit transitiehoofdstukken kunnen later worden overgenomen in de integrale structuur. Zo groeit het plan organisch mee met de praktijk.
Een transitiehoofdstuk is minder voor de hand liggend als:
- de basisregeling al grotendeels staat en generieke regels beschikbaar zijn
- de nieuwe regels zich relatief eenvoudig in de integrale structuur laten plaatsen, al dan niet met gemeentebrede werking
In deze gevallen is het waarschijnlijk efficiënter om direct in de integrale structuur te werken.
De integrale structuur is de uiteindelijke, samenhangende opzet van het omgevingsplan waarin regels generiek en herbruikbaar zijn opgesteld. Binnen deze structuur kunnen gebiedsontwikkelingen worden geregeld door werkingsgebieden uit te breiden of nieuwe paragrafen toe te voegen. Of zelfs door een (blijvend) onderdeel op te nemen voor transformatiegebieden, bijvoorbeeld een nieuwe paragraaf ‘bouwen hoofdgebouw – transformatiegebied’.
De voordelen van werken binnen de integrale structuur zijn:
- Consistentie en rechtszekerheid. Regels worden op één plaats in het plan beheerd, wat de duidelijkheid voor burgers, initiatiefnemers en vergunningverleners vergroot.
- Efficiënt beheer. Het plan groeit in samenhang. Er zijn minder voorrangsbepalingen nodig en de regelset blijft overzichtelijk.
- Snellere consolidatie. Regels die direct in de integrale structuur worden geplaatst hoeven later niet meer te worden overgeheveld.
- Toekomstbestendig. Door te werken met generieke regels (bijvoorbeeld voor ‘bouwen hoofdgebouw – transformatiegebied’) kan eenzelfde paragraaf voor meerdere locaties worden toegepast.
- Werk met werk maken. De gemeente ziet kansen om werk met werk te maken door nieuwe regels voor de gebiedsontwikkeling meteen voor een groter deel van de gemeente te laten gelden.
Aandachtspunten bij het werken in de integrale structuur kunnen zijn:
- Werken binnen de integrale structuur vraagt mogelijk meer afstemming en tijd.
- Door te werken in de integrale structuur kan de gebiedsontwikkeling minder herkenbaar worden in het plan. Omdat er geen apart hoofdstuk of titel aan is gewijd, is het voor de raadpleger minder duidelijk dat er (en waar er) sprake is van een specifieke ontwikkeling.
Voor de herkenbaarheid van een gebiedsontwikkeling raden we aan om de locatie van de gebiedsontwikkeling ergens te benoemen in het plan en deze regel met een gebiedsaanwijzing te annoteren. Dit verhoogt de transparantie vindbaarheid voor de raadpleger. Zie ook Locaties en annotaties. Daarnaast is het belangrijk om de afbakening van de gebiedsontwikkeling en de wijzigingen goed toe te lichten in de motivering bij het besluit. Dit alles draagt bij aan herkenbaarheid voor college, raad en belanghebbenden bij het voorleggen van voorgenomen besluiten.
Voorwaarde voor het werken in de integrale structuur is dat deze inhoudelijk voldoende ontwikkeld moet zijn om de nieuwe regels logisch in te passen. Dat betekent:
- de basisregeling moet staan of in vergevorderd ontwerp zijn
- de planstructuur moet toelaten dat regels worden uitgebreid
- de beheerorganisatie (juridisch en technisch) moet zijn ingericht om met STOP/TPOD te werken
U hoeft geen zwart-wit keuze te maken tussen optie 1 en optie 2. Het kan voorkomen dat een deel van de regels al in de integrale structuur staat of eenvoudig toegevoegd kan worden en dat u voor andere regels gebruik maakt van een transitiehoofdstuk.
De keuze tussen een transitiehoofdstuk en de integrale structuur is geen keuze voor de eeuwigheid. Het is een tijdelijke strategie binnen de doorontwikkeling van het plan (zie ook figuur).
- In de beginfase ligt de nadruk vaak op transitiehoofdstukken: snel, pragmatisch en leerzaam.
- Naarmate de integrale structuur groeit, verschuift de werkwijze naar werken binnen de integrale structuur.
- Regels uit eerdere transitiehoofdstukken kunnen dan worden geconsolideerd in de integrale structuur, waarna het transitiehoofdstuk kan worden opgeschoond of vervallen.
