‘De verhuisgeneigdheid onder ouderen is laag. Tegelijkertijd kan een kleine stijging van het aandeel ouderen dat verhuist al zorgen voor betere doorstroming op de woningmarkt.’ Deze constatering uit het Programma Woningbouw van het rijk van afgelopen maart schetst de situatie duidelijk. De daaropvolgende conclusie: ‘Doorstroming begint bij het juiste aanbod voor ouderen.’

Het kabinet heeft uiteraard troeven in handen om de woningmarkt vlot te trekken. Zo maakte het vorige maand afspraken met de provincies voor de bouw van ruim 900.000 nieuwe woningen. Die moeten voor 2031 gereed zijn. Daaronder uiteraard ook woningen voor ouderen.

Dat die seniorenwoningen hard nodig zijn, ervaren ook de gemeenten Emmen en West Betuwe. Ongeveer veertig procent van de huizen in Emmen wordt bewoond door ouderen, schat wethouder van wonen Jisse Otter (Wakker Emmen). Hun behoefte om te verhuizen naar een kleinere woning noemt hij ‘niet eenduidig’. Maar de meesten willen best doorstromen. Genoeg en geschikte alternatieven ontbreken echter vaak. Geschikt betekent ook: naar de wens van ouderen.

Maar hoe willen ouderen eigenlijk wonen? Niet zelden krijgen zij een woning aangeboden in grootschalige appartementencomplexen. Daar willen zij bij voorkeur juist niet in wonen, zo blijkt uit recent onderzoek van WoningBouwersNL onder 3500 senioren. Rijtjes- en hoekwoningen zijn het populairst. De meeste ondervraagden willen naast een woon-, slaap- en badkamer één of twee extra kamers, bedoeld voor studeren, hobby, opbergen of voor logés.

Woononderzoek
Otter herkent deze uitkomsten, maar zegt dat het moeilijk is om met ouderen in contact te komen over hun exacte woonwensen. Emmen houdt eens in de vier jaar een woononderzoek. ‘Maar wat we daar horen, is redelijk globaal.’ Eén wens delen de meeste oudere Emmenaren wel: ze willen blijven wonen in de kern of wijk waar ze nu wonen.

We richten onze pijlen ook op andere woonvormen

Hoe graag gemeenten ook willen, zij hebben geen volledige stem in wat er aan woningen wordt gebouwd. Zelf bouwen gemeenten namelijk niet. Zij zijn afhankelijk van projectontwikkelaars en woningcorporaties. Machteloos zijn gemeenten uiteraard niet. Otter: ‘We hebben ruimtelijke instrumenten, zoals de aanpassing van bestemmingsplannen en het proces van vergunningverlening. De raad moet meewerken en een bestemmingsplan uiteindelijk goedkeuren. Dan kun je dus wel eisen stellen aan projectontwikkelaars.’

Gemeenten voeren daarom doorgaans al in een vroeg stadium gesprekken met initiatiefnemers in de bouw. Otter: ‘Zij bouwen vaak het liefst vrijstaande twee-onder-een-kapwoningen. Daar valt waarschijnlijk het meest aan te verdienen. Maar wij kunnen vragen of zij ook andere doelgroepen in hun plannen kunnen opnemen, zoals senioren en starters. Op die manier proberen we bij te dragen aan een zo groot mogelijk aanbod.’

Knarrenhof
Mede door de inzet van de gemeente is in Emmen een zogeheten Knarrenhof in aanbouw. Het gaat om levensloopbestendige hofjeswoningen voor senioren. Dat alles volgens het concept van Knarrenhof, een landelijke stichting met een volgens haar site maatschappelijk doel, namelijk de ‘leeftijdsbestendige’ bouw voor onder meer zelfredzame senioren. ‘Veilig wonen met veel privacy en tegelijkertijd alle voordelen van samenwonen,’ heet het. De woningen zijn gelijkvloers en rolstoelvriendelijk en bovendien net iets groter dan de gemiddelde seniorenwoningen. Zoals veel ouderen willen, kun je zeggen.

Otter: ‘We hadden een geschikte locatie voor dit complex van 28 woningen. Dat maakte het relatief makkelijk, want het vinden van locaties is doorgaans wel een issue. Emmen bouwt tegenwoordig namelijk vooral op grond die door sanering of inbreiding vrijkomt.’ Maar ook met een bouwlocatie die snel beschikbaar is, zitten er jaren tussen de eerste plannen en de uiteindelijke oplevering van de Knarrenhofwoningen, naar verwachting volgend jaar.

Emmen wil volgens Otter meer ruimte geven aan concepten als die van Knarrenhof. ‘Maar we richten onze pijlen ook op andere woonvormen want, zoveel is inmiddels wel duidelijk, niet iedere oudere wil immers hetzelfde. Er zijn ook ouderen die niet voelen voor veel contact met buren of voor hulp aan andere bewoners.’

Van het slot
Emmen vervult zijn sturende rol in een regionale woningmarkt die langzaam van het slot gaat. Otter: ‘Door de economische crisis en het gebrek aan vraag naar woningen heeft de woningmarkt hier tot 2018 op slot gezeten. De tsunami aan woningzoekenden is na de crisis in de Randstad begonnen en pas later hier aangekomen.’

Daar komt bij dat het aantal inwoners in Emmen weer groeit. Hoe dat komt? ‘In verband met de hoge huizenprijzen elders is het voor onze inwoners moeilijk om te verhuizen. Vind je bijvoorbeeld een baan in Zwolle, dan verhuisden ­mensen voorheen vaak naar die gemeente. De huizen zijn er nu veel duurder dan in Emmen, dus de keuze valt eerder op heen en weer reizen.’

Ook de toegenomen populariteit van Emmen voor inwoners uit de Randstad zorgt voor groei van het aantal inwoners. Otter ziet dat vooral sinds het begin van de coronacrisis. ‘Mensen kregen meer mogelijkheden om thuis te werken; veel Randstedelingen zochten de ruimte op om te wonen en die is hier te vinden.’

Verpleging thuis
Net als in Emmen zat de woningmarkt in West Betuwe tot voor kort vast. Wethouder Jan de Geus (D66) is verantwoordelijk voor het sociaal domein. ‘De provincie Gelderland legde ons een bouwstop op, omdat er in dit gebied sprake was van bevolkingskrimp’, zegt hij. ‘Die deed zich echter niet voor in West Betuwe, maar toch mochten we niet bouwen.’

Doorstroming op de woningmarkt is mede daardoor een ‘heftig probleem’. Er is een tekort aan woningen voor onder meer starters en voor gezinnen die groter willen wonen.

De huizen van ouderen zijn vaak niet geschikt voor verpleging thuis

Doorstroming van ouderen, ongeveer veertig procent van de inwoners van West Betuwe, zou soelaas kunnen bieden, maar die stagneert. Bijna driekwart van de ouderen heeft een koopwoning. De Geus: ‘Verkoop levert hun doorgaans een flink bedrag op, maar ook een nieuwe koopwoning is duur. Voor huren in de sociale sector komen velen van hen niet in aanmerking en de huren in de vrije sector zijn erg hoog. En als je een vast energiecontract hebt voor bijvoorbeeld twee jaar, laat je het wellicht ook uit je hoofd om te verhuizen als je weet dat je in een nieuwe woning veel meer aan energie kwijt bent.’

Toch heeft West Betuwe naast huizen voor starters en gezinnen ook dringend geschikte woningen nodig voor ouderen. Dat hoort De Geus ook regelmatig van onder meer ziekenhuizen en thuiszorgorganisaties. ‘De huizen van ouderen zijn vaak niet geschikt voor verpleging thuis. Ouderen die met zorg of verpleging naar huis kunnen, blijven daardoor vaak onnodig lang in het ziekenhuis liggen.’

West Betuwe heeft dus een flinke taak uit te voeren op het gebied van wonen. Hoe, dat staat in de woonvisie Wonen naar behoefte. De woonwensen van bijvoorbeeld ouderen kent de gemeente wel, die komen goed overeen met de woonwensen elders: kleinschalig en met winkels in de buurt. ‘We spreken onze inwoners veelvuldig, dat is het grote voordeel van (dorps)kerngericht werken.’

Flexibel bouwen is een belangrijke troef van West Betuwe. ‘Het gaat om woningen die maar vijftien tot twintig jaar hoeven te blijven staan. Daar kunnen naast ouderen ook bijvoorbeeld starters komen te wonen.’ Daarnaast is er een complex in aanbouw van vierentwintig appartementen, ook voor beide doelgroepen. ‘Met daarin de mogelijkheid om domotica aan te brengen, slimme technologie waarmee je bijvoorbeeld op afstand een oogje op ouderen kunt houden.’

Niet alle ouderen kunnen zelfstandig blijven wonen. Sommigen komen in een zorginstelling terecht. Die instellingen aanpassen aan de behoefte van ouderen ziet De Geus als ‘een bestuurlijke uitdaging voor de toekomst’. Er is naar zijn zeggen bijvoorbeeld in maar één van de zorginstellingen in West Betuwe een woonruimte waar een ouder stel samen kan wonen. ‘We zullen als gemeente onze invloed gebruiken om dat te veranderen.’

Taskforce
Intussen ziet De Geus dat er landelijk wordt gewerkt aan de bouw van woningen voor ouderen. Hij is een van de ambassadeurs van de Taskforce Wonen en Zorg. De partners binnen die taskforce, onder meer de VNG en de ministeries van BZK en VWS, hebben begin 2021 bestuurlijke afspraken gemaakt over de realisatie van (zorg)woningen voor ouderen. Deze afspraken komen terug in het Programma Wonen en zorg voor ouderen, dat binnenkort verschijnt en in de Nationale Woon- en Bouwagenda van BZK. ‘Naar schatting zal één op de drie nieuw te bouwen woningen bestemd en geschikt moeten zijn voor ouderen.’